【正文】 居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為 %,位居首位。 表 31 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 指 標(biāo) 2020年 2020年 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價(jià)格指數(shù) 2020 年，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建 設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開(kāi)局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。 二是投資性需求日益膨脹， 國(guó)內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而 食品、 醫(yī)療、教育等 費(fèi)用 大幅上漲以及即將進(jìn)行的電 煤 水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革 ， 無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段 。 三是 人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素 。 另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。北京是中國(guó)的政治中心，中共中央、國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大、全國(guó)政協(xié)、中央軍委、全國(guó)性 社 團(tuán) 群 組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類(lèi)機(jī) 構(gòu)，總體上看官員階層龐大。 第二，北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。 第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。另外北京還有許多合資企業(yè)。 第四，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。 第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。 第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來(lái)到北京定居。 三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) “ **住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、 節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無(wú)縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車(chē)站無(wú)縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來(lái)確定。通過(guò)這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心， CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來(lái)。通過(guò)沿線周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。 地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。 本項(xiàng)目區(qū)位的 景觀規(guī)劃和利用 如下圖所示： 項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河 ,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。 除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。 城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開(kāi)發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。 交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快， 南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。但在目前市場(chǎng)條件下，其中大部分拆遷難度相對(duì)較大，土地價(jià)格相對(duì)較高。 （三）生活配套設(shè)施情況 項(xiàng)目周邊 1公里的范圍內(nèi)，各類(lèi)教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬(wàn)客隆超市，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸開(kāi)始形成。 2020 年至 2020 年 10 月底，本區(qū)域居住類(lèi)樓盤(pán)的平均年漲幅超過(guò)了 20%。 2020 年隨著北京市城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)始整體上漲。 2020 年，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號(hào)線通車(chē)時(shí)間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來(lái)經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。其中星河城 3期的售價(jià)更是突破了 9000 元 /平米。 金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在 建設(shè)的地鐵 4 號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 11 號(hào)線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。 21 另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無(wú)縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目， 成為 本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。 2020 年全年預(yù)計(jì)將超過(guò) 100 萬(wàn) 平米。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。 ” 由于一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。受加入 WTO 后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為 2020 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有雙限房 、經(jīng)濟(jì)適用房及多個(gè)中檔項(xiàng)目，還有近十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，所以各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價(jià)格高低可以有所不同，但房?jī)r(jià)始終還是購(gòu)房人最注重的事情。 因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車(chē)制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。 三、場(chǎng)址條件 （一）自然環(huán)境條件 1．地形地貌 本 項(xiàng)目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級(jí)階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級(jí)階地上。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為 ℃，年極端最低溫度為 ℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為℃。年最大風(fēng)速約 22米 /秒，七月份最大風(fēng)速約 14 米 /秒，一月份最大風(fēng)速約 14米 /秒。年日照時(shí)間約 2700 小時(shí)，年總輻射約 5350 兆焦耳 /平方米 .年。 24 （二）地震烈度 本地區(qū)地震烈度為 8度。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性差，無(wú)明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂 ，含水層厚度 20～ 30m。 項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場(chǎng)約 45 公里、北京西站 10公里、天安門(mén) 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。 2．雨水 項(xiàng)目 所在地 北側(cè)馬草河，雨水可通過(guò)市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。小紅門(mén)污水處理廠處理能力為 60萬(wàn) 噸 /日， 市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項(xiàng)目新增污水排放量要求。 300 型電纜供電； 10KV 電纜從李窯變電站引出，沿 **西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側(cè)向北于角門(mén)路至本項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)?。 中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源。 6．通訊和電信 北京市的 信息服務(wù) 基礎(chǔ)設(shè)施已具備，電信網(wǎng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)和 有線電視網(wǎng) 已覆蓋全北京城， 第三代移動(dòng)通信、數(shù)字電視 已普及， 可滿足 本 項(xiàng)目通訊和電信需求。 ２．符合項(xiàng)目定位。 4．方便項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。 2．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5018093。 4．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 5005295。 6．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 500342020。 8．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB 500162020。 10．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB 503362020。 12．行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ 10098。 14．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ 016212020。 16．北京市規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)附件（選址）， 2020 年規(guī)意選字 0171 號(hào)。 27 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 1． 體現(xiàn)以人為本的理念 ， 滿足現(xiàn)代都市生活需要， 營(yíng)造一個(gè)與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)， 創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。 3． 結(jié)合規(guī)劃用地的特點(diǎn)，采用開(kāi)放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務(wù)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有 “ 品牌效應(yīng) ” 的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣(mài)點(diǎn)，為住戶以及周邊地區(qū)營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂(lè)環(huán)境氛圍。 5． 充分考慮小區(qū)的定位 、 客戶群的居住 及 生活習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)戶型的通好性，戶型設(shè)計(jì)的緊湊、實(shí)用，提高戶型的實(shí)用率及靈活性 ， 以適應(yīng)市場(chǎng)的要求；同時(shí)將小區(qū)定位在有品味的、精致的、中檔生活型的住宅區(qū)。 規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設(shè)用地面積為60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方 米，商業(yè)金融用地 16484平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標(biāo)詳見(jiàn)下表。 在區(qū)域布置時(shí)因地制宜利用地形特點(diǎn)、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì) 建筑 的環(huán)境空間，以 分別 適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)、生活居住、商務(wù)辦公、人員集散等行為要求。 高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車(chē)場(chǎng)連接，方便住戶到 達(dá)停車(chē)場(chǎng)，盡可能減少車(chē)流和人流的交叉。 詳見(jiàn)總平面布置圖。 住宅部分在石榴莊路上開(kāi)設(shè)兩個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口，其中一個(gè)為消防應(yīng)急車(chē)道入口。北側(cè)住宅沿街設(shè)兩層底商，出入口均設(shè)于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進(jìn)入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開(kāi)。商業(yè)人流主要出入口設(shè)于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上 1～ 5 層為商業(yè)， 8～ 14 層可作為酒店式公寓、商務(wù)中心或辦公室，其入口設(shè)于南側(cè)，與商業(yè)人流分開(kāi)；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車(chē)及設(shè)備用房。 地上均設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道，滿足消 防要求。綠地上開(kāi)辟必要的道路和硬地，設(shè)置花園，形成城市街邊綠化 —— 小區(qū)中心花園 —— 步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點(diǎn)、線、綠化網(wǎng)絡(luò)。每個(gè)地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但 又通過(guò)帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設(shè)計(jì)將它們統(tǒng)