【正文】 標(biāo)準(zhǔn)GB 133—90的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛璧式或立柜式)。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)6次氣計(jì)算。5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 (2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。 2000年2月23日～2000年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2000年12月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 2001年3月：完成投資25％，開始預(yù)售。 2001年12月—2002年2月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 2002年6月：正式人住。表36“佳園小區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用450045002前期工程費(fèi)6476473基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)205460014544建筑安裝工程費(fèi)7132109054006425公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)280501001306開發(fā)間接費(fèi)109253535147管理費(fèi)用285909090158銷售費(fèi)用713502502501639開發(fā)期稅費(fèi)13013010其他費(fèi)用544909036411不可預(yù)見費(fèi)1230400500330合 計(jì)176237142794920115222．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬元。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表37表。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要，20％的地下停車庫(kù)車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表3—8。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計(jì)繳納稅金2629萬元。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬元，投資回收期為2．9年。詳見附表36和附表37。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表39可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。表39敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房?jī)r(jià)格+1019612．710—9273．73預(yù)售款回籠進(jìn)度+106162．9102463．34租房?jī)r(jià)格+105232．9105102，9敏感因素變動(dòng)（%）圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房?jī)r(jià)格；2預(yù)售款回籠進(jìn)度；3一租房?jī)r(jià)格；4基準(zhǔn)收益率；5一開發(fā)產(chǎn)品投資8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15％，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬元，增加654萬元；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬元，增加569萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。表311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場(chǎng) 出租房地下停車場(chǎng)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1762317623800096234418243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為15002000元之間(中低檔商品房)，～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 (2)做好方案規(guī)劃。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資回收期(年) 2．92 3．16 基準(zhǔn)收益率(／。) 15．00％ 附表38 資金來源與運(yùn)用表 單位： 萬元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456 l資金來源30429787396549516295148388 1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 1．6 1．7 1．8 1．9 1．10 1．11 1，12 商品房銷售收人房地產(chǎn)租金收入自營(yíng)收入自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款房地產(chǎn)投資借款 短期借款資本金其他回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2193；152800034014736400805416009496202915364848340 2資金運(yùn)用219467374931938661113247272．12．22．32．42．52．62．72．82．9 2. 102. 11 2．12 2．132. 142．152．16自營(yíng)固定資產(chǎn)投資(含方向稅)自營(yíng)固定資產(chǎn)建設(shè)期利息房地產(chǎn)投資(含利息) 經(jīng)營(yíng)資金 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 自營(yíng)資產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款償還房地產(chǎn)長(zhǎng)期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還1762378121538010341616714281196864 7949443133379415 201112523171448701 522：2116257137214 2231222 22311 3 盈余資金 848349933556501838—199361 4 累計(jì)盈余資金 499 834 6483 8322 8122 8483 附表39 資產(chǎn)負(fù)債表 單位： 萬元序 號(hào)項(xiàng) 目123456 1資產(chǎn)6474842986398702848284831. 1. 1. 2. 3. 41. 21. 31. 4 流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收賬款 存貨 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金 在建工程 固定資產(chǎn)凈值 無形及遞延資產(chǎn)凈值6474597549984297596834863921556483870238183228482360812284833408143 2 負(fù)債及所有者權(quán)益647484298639870284828483 2．2．2 流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付賬款 短期借款 借款 經(jīng)營(yíng)資金借款 固定資產(chǎn)投資借款 開發(fā)產(chǎn)品投資借款 負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 ． 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn) 6474 6400 32 43 8429 8000 209 220 8639 8000 418 220 8702 8000 482 220 8482 8000