【正文】 江一線江景景觀中心園林景觀明日清華灣 項目規(guī)劃? 項目大部分單位擁有南北朝向，小區(qū)通風(fēng)采光均屬一流。功能陽臺浪費景觀面主人房缺少衣帽間功能門口入口窄，顯得不夠大氣公共衛(wèi)生間正對房門D1 項目戶型點評明日清華灣l戶戶南北對流；l擁有前庭后院，豪宅典范，增加附加值；l均為雙套房設(shè)計；l一梯一戶，豪宅的標(biāo)準(zhǔn)；l有大面積空中花園、花池提高附加值。主臥衣帽間壓縮臥室面積主臥衣帽間壓縮臥室面積D3 項目戶型點評明日清華灣l擁有大面積前院，豪宅典范，增加附加值；lA、 C戶型主臥戶型及其一臥室飄窗使景觀面最大化。明日清華灣【 SWOT】策略建議：立足市場立足市場整合優(yōu)化整合優(yōu)化搶占有效市場份額搶占有效市場份額明日清華灣立足市場：立足市場：整合優(yōu)化：整合優(yōu)化：搶占有效市場份額：搶占有效市場份額：? 南向一線江景，同比區(qū)域市場的產(chǎn)品，優(yōu)勢明顯。? 有效凸出項目自身優(yōu)勢，將對項目的銷售起著舉足輕重的作用。? 有效提升項目檔次，塑造項目形象，更有助于項目的價格拉升及產(chǎn)品過渡，為銷售打好基礎(chǔ)。? 導(dǎo)入概念，引爆熱點，從而鞏固市場的地位及認(rèn)同度，為整體的銷售搭橋鋪路。 高端物業(yè)項目的客戶群分析那么清遠(yuǎn)的高端物業(yè)目標(biāo)客戶群何在？明日清華灣高端客戶分析高端客戶來源分析（樣本高端客戶來源分析（樣本 471人）人） 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶來源230。 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶職業(yè)分布230。 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣客戶分析 —— 高端客戶產(chǎn)品接受度 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣【主力客戶群】【主力客戶群】 ??私企業(yè)主私企業(yè)主高級管理層高級管理層高級公務(wù)員高級公務(wù)員面積：面積： 130~180㎡㎡總價：總價： 60萬萬 ~100萬萬面積：面積： 180~240㎡㎡總價：總價： 100萬萬 ~160萬萬政府高層政府高層 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣客戶行為特征描述行為特征l 經(jīng)歷艱苦創(chuàng)業(yè)后，享樂主義思想逐步抬頭；l 既想顯露品味又希望與普羅大眾保持安全距離；l 對高值品、高品質(zhì)、高品位的有偏好。明日清華灣客戶產(chǎn)品特征描述?客戶特征一：希望擁有個性獨特的生活品質(zhì)膚淺的、生搬硬套的異國風(fēng)情形象，不能與目標(biāo)客戶群有效溝通?客戶特征二：高端客戶承接力高吸引他們的是一種全新的居住體驗?客戶特征三：私營業(yè)主、政府官員和個體經(jīng)營成購房主力希望居家環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情，而且有一定品位明日清華灣客戶居住特征描述? 當(dāng)?shù)厝壕忧榻Y(jié)： 熟悉的人文居住環(huán)境，親切的交際圈，是吸引自住型買家購買項目的原動力；? 改善生活環(huán)境 ： 對高質(zhì)素生活的不斷向往，激發(fā)潛在換房購買力；? 追求高生活品位 : 項目高品質(zhì)生活、高檔次形象是高品位象征；? 看重保值與升值前景 :項目擁有稀缺的資源，廣闊的升值前景，利于吸引各區(qū)客戶資源；自住考慮投資考慮 高端物業(yè)項目的客戶群分析明日清華灣第四部分 項目定位明日清華灣上述因素決定了本項目打造成 未來城央典藏級江上府邸未來城央南向一線江景純大戶型社區(qū)江景物業(yè)高品質(zhì)生活高品位住宅項目核心賣點項目核心賣點 市場差異點市場差異點相互補充相互補充 相互補充相互補充客戶需求客戶需求定位解構(gòu) 項目定位明日清華灣競爭項目 市場形象定位凱景中央首座 清遠(yuǎn)地王 高尚人居金信藍(lán)灣 彰顯尊榮 生活本質(zhì)金碧灣花園 清遠(yuǎn)首席 江岸名宅凱旋花園 寧靜綠色 江景精品御景湖畔 高尚品質(zhì) 居家典范 小結(jié)： 以上樓盤的市場形象定位均強調(diào)自身的高檔次、尊貴性，至尊、地標(biāo)、首席等等字眼突顯身份與地位， 同質(zhì)化嚴(yán)重。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣在小區(qū)個別道路選用石材，如黃木紋理，青石板、鵝卵石、麻石等，使項目接近大自然，更具質(zhì)感，以提升項目檔次。休閑 尊尚會所配套關(guān)鍵 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣魅力配套以高檔次 SPA會館，為本項目之業(yè)主及貴賓提供尊貴服務(wù)。明日清華灣會所內(nèi)配套以健身、恒溫泳池、瑜伽等運動為主的康體配套設(shè)施。明日清華灣物業(yè)管理服務(wù)明日清華灣 由于項目具有高端物業(yè)服務(wù)的條件，所以在物業(yè)服務(wù)上須以誠取勝、服務(wù)到位，保持項目的增值及良好口碑。例如戴德梁行、第一太平等。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣銷售中心 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣高雅、舒適、大氣、功能齊全的服務(wù)齊備的銷售服務(wù)中心。 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣樣板房風(fēng)格示意 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代時尚風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣簡約雅致風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣雅致穩(wěn)重風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣現(xiàn)代奢華風(fēng)格 產(chǎn)品優(yōu)化明日清華灣第六部分 營銷策略明日清華灣營銷總體思路：高舉高打，高調(diào)入市經(jīng)緯建議明日清華灣營銷策略執(zhí)行：吹響號角引爆銷售整合提升明日清華灣吹響號角策略一： 以點帶面 ,引發(fā)全城口碑傳播板房及售樓部正式對外開放，第一批單位接受認(rèn)購排號蓄客，萬箭待發(fā)明日清華灣中國共產(chǎn)黨生日 、香港回歸、國際建筑日時間 :7月 1日地點 :城市廣場主要交通要道形式 :邀請政府官員參觀項目，對項目點評目的 :通過不斷為項目制造記憶亮點 ,使清遠(yuǎn)市民口碑傳播 .營銷事件通過清遠(yuǎn)日報、網(wǎng)站、電視臺進(jìn)行 “ 硬廣”+“ 軟文 ” 的宣傳攻勢達(dá)到快速傳播明日清華灣首批單位高調(diào)入市，排隊或抽簽認(rèn)購單位策略二：一夜 “ 驚 ” 城 ,一觸即發(fā)引爆銷售圓滿銷售，價值及價格同步提升明日清華灣引爆事件巨星同賀制造城中熱議話題時間 :9月地點 :銷售中心大堂形式 :巨星周華健致詞，與現(xiàn)場人客互動目的 :通過巨星的吸引力，引爆現(xiàn)場氣氛，吸引大量人客與媒體到場，聚集人氣明日清華灣整合提升策略三：整合品牌，達(dá)到價值提升及共鳴項目持續(xù)熱銷，在市場形成對項目價值的認(rèn)同營銷保溫，項目品牌跨界營銷明日清華灣提升事件時間 :11月地點 :銷售中心大堂形式 :BMW新車在銷售大堂展示，舉行新聞發(fā)布會目的：繼續(xù)聚集人氣，持續(xù)熱銷“ 明日清華灣 ” 攜手 “BMW” 新聞發(fā)布會明日清華灣營銷執(zhí)行細(xì)節(jié)明日清華灣 項目工程進(jìn)度配合及推貨策略工程節(jié)點配合要求177。普通首次推貨最好二次推貨產(chǎn)品素質(zhì)價格體現(xiàn)利潤最大化 高開高走平開穩(wěn)走 推售次序策略穩(wěn)步健走 ,試水市場明日清華灣推貨部署建議? 配合前期宣傳，開放現(xiàn)場樣板房及示范園林，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打動客戶；? 配合前期儲備客源，搶在黃金周前蓄客，推出充足貨量，率先引爆市場，消化市場儲備；2023年 9月 12月第一期推貨推貨時間第二期推貨推貨量推貨契機2023年 1月 4月152套? 配合前期消化的良好勢頭，加推壓軸單位，再度提升項目市場知名度，拉升整體價格，進(jìn)一步鞏固品牌并完成項目銷售目標(biāo)162套明日清華灣推貨進(jìn)度及銷售目標(biāo)銷售節(jié)點 首次推貨 二次推貨910月 1112月 2023年 12月 34月推貨量 162 152預(yù)計銷售量 81 81 100 52庫存 10 8銷售比率 29% 51% 77% 100%明日清華灣通過具有號召力活動營銷策略瞬間引發(fā)全城關(guān)注客戶儲備期 火熱銷售期 保溫銷售期 10月 1 12月籌備鋪墊期 6月 2023年 2月持續(xù)銷售期 8月 4月尾盤銷售期經(jīng)緯總體思路明日清華灣口碑傳播口碑傳播 節(jié)省成本的最佳方法節(jié)省成本的最佳方法宣傳建議一 : 宣傳推廣建議明日清華灣人物營銷人物營銷 節(jié)省廣告投放費用節(jié)省廣告投放費用 ,事半功倍事半功倍宣傳建議二 :手段 1:充分發(fā)揮經(jīng)緯人脈資源的優(yōu)勢 組織大珠三角客戶清遠(yuǎn)看樓團(tuán) 手段 2:樓盤 舊客帶新客手段 3:專人專職 開發(fā)機關(guān)單位團(tuán)購明日清華灣可以在黃金電視節(jié)目時段正對影響購買群身邊的家庭成員作投放；可以采用 5秒 +15秒的記憶手段可以 采用在一段時間內(nèi)作密集式播放 ,以 5至 10天為期 ,注意 跳開周六日 宣傳建議三 :電視廣告電視廣告 投放配合最大優(yōu)化投放配合最大優(yōu)化明日清華灣12月 強 勢 推 廣7月 8月 開 盤 深 入 滲 透小眾營銷公關(guān)活動開盤活動公關(guān)線 公關(guān)事件輿論線 工程新聞＋軟文報紙廣告發(fā)布廣告線 戶外廣告發(fā)布網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布電臺廣告發(fā)布雜志廣告發(fā)布電視廣告發(fā)布規(guī)劃發(fā)布 預(yù)熱現(xiàn)場線 現(xiàn)場展示、宣傳、包裝物料銷售體系組建銷售環(huán)境、銷售團(tuán)隊組建與銷售手段2023年 6月 10月 11月優(yōu)惠促銷 春節(jié)前公關(guān)活動1月 2月9月項目整體時間節(jié)點控制明日清華灣按照市場情況進(jìn)行初步評估：均價： 5600~6200元 /㎡經(jīng)緯可以令：項目因 而誕生轟動明日清華灣銷售組織體系明日清華灣每一位 SALES都是華麗的親善使者，現(xiàn)場所有接待及銷售人員，都要求穿著量身定造的服裝， 一改傳統(tǒng) “ 行政工衣 ” 服飾，以更華麗，更親和，更高品味的形象 融合到銷售環(huán)境之中。銷售人員配置一個樓盤的品味高低，不僅在于眼見的展示，更在于展示的人自身明日清華灣開啟 ［ 夜間睇樓服務(wù) ］為盡現(xiàn)天河北大都會魅力之美。明日清華灣［ 皇家禮遇式預(yù)約定制看樓流程 ］最尊貴的接待流程恰恰是讓客戶忘記自己在看樓，卻是在享受服務(wù)，從而在不經(jīng)意間領(lǐng)略項目的魅力及品位。明日清華灣STEP 2［禮賓啟門迎接］客戶進(jìn)入售樓大堂之際，由禮賓司代為 打開銷售中心大門 ，迎接客戶的到來 ，送上最親切的慰問 。明日清華灣STEP 4［置業(yè)顧問 看樓全程接待流程 ］陪同客戶參觀各樣板房乘電梯至示范層引領(lǐng)客戶到首層大堂洗腦區(qū)影視廳模型區(qū)域講解回到 VIP接待區(qū)繼續(xù)洽談貴賓于 VIP區(qū)享用茶點后明日清華灣STEP 5［客戶準(zhǔn)備離開，禮賓 電召座駕 ］禮賓為準(zhǔn)備離開客戶 電召客戶座駕 ，專人為客戶開回座駕，體現(xiàn)其尊貴地位。送上最親切的微笑及祝福。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 2114:02:0514:02Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 2114:02:0514:02:05March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 212:02 下午 三月 2114:02March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。 2:02:05 下午 2:02 下午 14:02:05三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 14:02:0514:02:0514:023/27/2023 2:02:05 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 14:02:0514:02:0514:02Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 三月 2114:02:0614:02Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 27 三月 20232:02:06 下午 14:02:06三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/3/27 14:02:0614:02:0627 March 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自