地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-閱讀頁(yè)
2024-08-22 04:45本頁(yè)面
【正文】 現(xiàn)區(qū)間 我市新建商品房開發(fā)成本平均為2500元/平方米左右，新建商品房開發(fā)毛利潤(rùn)約為500—700元/平方米，凈潤(rùn)為300—500元/平方米，約占全部開發(fā)成本的15%—20%，不存在暴利現(xiàn)象。4.沈陽(yáng)市由于前些年經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較困難，占較大比例的產(chǎn)業(yè)職工購(gòu)房比例小，隨著近幾年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和房改的深入推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)房支付能力增強(qiáng)，以改善居住條件為目的的居民購(gòu)房大量增加，因此住房終極消費(fèi)是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主流。甚至溫州炒房團(tuán)也無(wú)法進(jìn)入。 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)銷售比例協(xié)調(diào)2003年，我市增量商品房銷售與存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有面積雙雙突破了500萬(wàn)大關(guān)，創(chuàng)造了新的歷史記錄，增量房和存量房的比例1：；2004年1~6月份，:1?？傊?，依據(jù)上述分析，可以認(rèn)為我市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)是健康的，處于可持續(xù)發(fā)展的良性狀態(tài)，不存在過熱現(xiàn)象。因此我市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨者空前良好的大環(huán)境，使我市房地產(chǎn)業(yè)面臨者嚴(yán)峻的考驗(yàn)。 有效需求將持續(xù)在幅度增長(zhǎng)到2003年底，,歷史欠賬較多，群眾要求改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈。由此推動(dòng)當(dāng)前我市整體消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。這就意味著我市居民急于改善住房條件的有近三分之一，潛在的要改善住房條件的占有五分之二，這反映居民近期購(gòu)房熱情相當(dāng)旺盛。 拆遷節(jié)奏明顯放緩2004年1~6月，我市共有拆遷項(xiàng)目47項(xiàng)，拆遷居民18224戶，拆遷面積87萬(wàn)平方米，拆遷分置資金15億元。房地產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng) 當(dāng)前,我市房地產(chǎn)業(yè)基本上進(jìn)入市場(chǎng)導(dǎo)向型的發(fā)展模式。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資將會(huì)有一個(gè)較大幅度增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)達(dá)到230億元，同比增長(zhǎng)30%左右。增量商品房銷售將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步攀升 由于居民住房和投資需求很強(qiáng)，我市增量房銷售不斷刷新紀(jì)錄，而且目前仍處于走強(qiáng)態(tài)勢(shì)。存量房交易量增幅趨于平穩(wěn) 我市拆遷量目前雖已從嚴(yán)控制，但仍有一定規(guī)模，勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)存量房的交易。外地人買房主要瞄準(zhǔn)對(duì)象還是存量房，從而也會(huì)促使增大存量房交易量。住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)明顯提速 由于我市核心城區(qū)開發(fā)用地價(jià)格昂貴，基本用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致我市住宅的開發(fā)重點(diǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)移到城市近郊區(qū)，即一環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)。2004年，我市城郊區(qū)的商品住宅，尤其是渾南新區(qū)將會(huì)有一個(gè)大的起色。當(dāng)前沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)金融依賴程度加重。它說(shuō)明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融業(yè)的依賴已經(jīng)達(dá)到很高程度，一旦嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，緊縮銀根，增加利息，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì)遭受到重大影響。只有在100~120平方米這個(gè)面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求遠(yuǎn)大于供，120平方米以上的商品房供遠(yuǎn)大于求，供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位較大。根據(jù)問卷了解到我市居民所能隨的價(jià)格，與在建商品房的狀況對(duì)比，結(jié)果如表17： 表17： 2004年6月底沈陽(yáng)市居民住房供求價(jià)格對(duì)比表 每平方米價(jià)格 居民能承受價(jià)格比例（%） 供應(yīng)比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 2000元以下472001—3000元46+3001—4000元6+4001元以上1+從上表中可以看到,我市居民住房?jī)r(jià)格供和需差異相當(dāng)巨大。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重滯后 隨著我市的土地出讓制度由原來(lái)協(xié)議方式向市場(chǎng)化方式轉(zhuǎn)型，原有的配套設(shè)施建設(shè)方式已不適應(yīng)新的要求。市采取的對(duì)策與措施 在面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控大背景之下，為了促使我市房地產(chǎn)持續(xù)健康地發(fā)展，我市要側(cè)重抓住調(diào)整供給結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)兩個(gè)關(guān)鍵性問題。我局建議市政府盡快組織力量落實(shí)，為了加快出讓進(jìn)度，可以考慮幫助開發(fā)商采用股份制辦法，聯(lián)合起來(lái)共同購(gòu)地。第三、 引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)施科學(xué)決策 要通過定期發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)信息、房地產(chǎn)交易信息、建立房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制等手段，引導(dǎo)開發(fā)商、尤其是境外開發(fā)商和外地開發(fā)商及時(shí)準(zhǔn)確了解我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，重視市場(chǎng)調(diào)研，實(shí)施科學(xué)決策，使其開發(fā)行為與我市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合得更加緊密，防止中高檔以上的住宅和大戶型房子的無(wú)序擴(kuò)張。已建議市政府近期出臺(tái)相應(yīng)政策，解決這一歷史遺留問題。第五、 保政府補(bǔ)貼低價(jià)房（經(jīng)濟(jì)適用房）按期竣工 我市現(xiàn)已安排建設(shè)40萬(wàn)平方米的政府補(bǔ)貼低價(jià)房，正在采取措施加快建設(shè)進(jìn)度，力爭(zhēng)年底竣工。此外，還考慮另行增加一定數(shù)量的低價(jià)房作為后備，使之盡快落實(shí)。第七、 加速建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制 建議房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制既是落實(shí)建設(shè)部部署的重要任務(wù)，也是我市房地產(chǎn)業(yè)管理創(chuàng)新的客觀需要。第八、強(qiáng)化市場(chǎng)管理，讓百性放心買房 當(dāng)前我市居民住房需求已從單純數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化，商品房的競(jìng)爭(zhēng)也從區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)。第九、 統(tǒng)籌兼顧，嚴(yán)格依法拆遷 城市房屋拆遷是一把雙刃劍，它具有雙面效應(yīng)。因此建議政府充分調(diào)整好商業(yè)拆遷的進(jìn)度，把今年的房屋拆遷量控制在3萬(wàn)戶左右；同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化拆遷法制化的進(jìn)程和力度，統(tǒng)籌兼顧城市開發(fā)建設(shè)和保護(hù)群眾切身利益關(guān)系。因此金融界若對(duì)我市房地產(chǎn)采取過急過大的調(diào)控措施，必然會(huì)嚴(yán)重的損害這一難得的大好局面。22 /
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