我國房地產(chǎn)行業(yè)市場形勢分析報告-閱讀頁
2024-08-22 23:53本頁面
【正文】 年之前，在商品房的購房者中，個人購房僅占一半左右，而到目前為止，個人購房已占9成以上。目前，全國每年新建城鎮(zhèn)住宅超過5億平方米，其余的為集資建房、合作建房和個人建房?？梢灶A(yù)測：這種快速轉(zhuǎn)軌促進的快速發(fā)展房地產(chǎn)市場態(tài)勢還將繼續(xù)一個階段。那么這種持續(xù)熱是否理性呢？ 一、這一輪的房地產(chǎn)業(yè)熱是在我國房地產(chǎn)業(yè)在真正意義上進入市場經(jīng)濟的情況下（停止住房實物分配、個人成為買房主體）由銷售熱帶動的，也就是由消費拉動投資，且這種消費是以居民購房自住消費為主；二、這一輪的投資增長和竣工面積的增長，為百分之十幾到二十幾的快速增長，遠不是1992年到1994年的成倍增長（高速、超高速增長），況且，這種增長速度是宏觀經(jīng)濟發(fā)展所期盼的，在國民經(jīng)濟投資結(jié)構(gòu)中也是合理的。 但要注意的是，從1998年以來，每年全國商品房的竣工面積均多于銷售面積六七千萬平方米（如：，）。在市場經(jīng)濟下，出現(xiàn)商品房的供大于求是正?，F(xiàn)象，沒有空置房或周轉(zhuǎn)商品房是不現(xiàn)實的，但在一些城市，過多的空置房（尤其是一年以上的空置房）應(yīng)當引起足夠的重視，應(yīng)采取相應(yīng)的消化、減少措施。供求關(guān)系正在進一步合理調(diào)整。 從六市一省房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，可以看出，它們之間有共性，也有較大的差異（個性）。從差異性看，浙江，尤其是杭州表現(xiàn)為最熱，今年1至5月，％，％，甚至出現(xiàn)了“賣得比蓋得快”、商品房空置面積明顯減少的現(xiàn)象。廣州出現(xiàn)平衡增長。 城市的房地產(chǎn)市場形勢的發(fā)展，取決于多方面的因素。上海、北京、廣州經(jīng)濟基礎(chǔ)好，人均收入高，居民的購買能力較強，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度就快些，浙江省的民營經(jīng)濟發(fā)展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。上海的房地產(chǎn)市場活躍、有序，政府采取了一系列刺激和鼓勵居民住房消費的政策和措施，尤其是二手房市場活躍，住房金融服務(wù)到位，因而出現(xiàn)了廣大居民的購房熱。但今年以來，這一“剛性需求”拉動減弱，便出現(xiàn)了明顯的需求滑坡。主要指產(chǎn)品的供求情況。1999年、2000年商品房銷售量接近竣工量，2001年和2002年，商品房銷售量超過竣工量。還以廣州為例，廣州居民的收入年年有增長，廣州的樓盤品質(zhì)一年比一年好，但是從1996年以來，商品房總體價格一直是穩(wěn)中有降，％，％。今年1至5月，％和24％，％％。造成這種情況的主要原因是前幾年增長速度快，基數(shù)大，造成多年來的供大于求。調(diào)查資料表明，欲購房者中有8成以上人計劃購買每平方米4，500元以下的房屋，購房總價（每套），而市場上這種價位，且品質(zhì)和地段較好的商品房很少。以北京為例，既存在中、高檔價位的商品住宅供大于求，有結(jié)構(gòu)性過剩的問題，更存在中、低檔價位的商品住宅供不應(yīng)求，有結(jié)構(gòu)性短缺的問題。這說明，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過三四年的個人買房，現(xiàn)已進入“大眾百姓”——中等收入家庭買房的階段?！按涑恰苯?jīng)濟適用房正適合這種消費能力需求。把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，才能實施房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整體現(xiàn)在增量交易上，就是要大力發(fā)展適合中低收入家庭住房消費支付能力的經(jīng)濟適用房，或者是中等收入家庭能買得起的商品住宅。結(jié)構(gòu)調(diào)整，既需要通過政府部門的引導(dǎo)和安排去實施，更需要開發(fā)商通過市場引導(dǎo)，以自我調(diào)節(jié)去實現(xiàn)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整必須適應(yīng)各種不同住房消費者的需求。因此，必須在發(fā)展一手房市場的同時，大力推進二手房的繁榮。由于一二手房的聯(lián)動，近兩年，上海的人均住房交易量（一手房交易量＋二手房交易量）達到2平方米左右，幾乎等于北京等城市的2倍。只要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整扭住樓市面向普通百姓，一手、二手聯(lián)動發(fā)展不放松，中國的房地產(chǎn)市場就可保持高位運行、長平臺的穩(wěn)定發(fā)展。分析房價的走勢，需要說明幾個前題：一是這二三年全國消費價格指數(shù)始終在“零”的上面浮動；二是樓盤的品質(zhì)在很快提升（即提高品質(zhì)）；三是各地都在開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。 我們認為，這二三年房價穩(wěn)中有升是正常的、合理的。相反，開發(fā)商大多不同意降價，認為房地產(chǎn)已進入微利時代。在市場經(jīng)濟下，決定房價升降的主要因素是供求關(guān)系。 另外，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，也會出現(xiàn)房價的升降，也會反映出房價的高低。而某個時間段，中低檔價位的樓盤供應(yīng)量加大了，經(jīng)濟適用房大量銷售了，就會導(dǎo)致該時間段平均房價的跌落。我們還相信，不少人（主要是中低收入者）認為房價太高，其中一個重要原因，是他們買不到適合其購買力的住房，房價高不可攀。我們發(fā)現(xiàn)在上海，居民認為房價太高的呼聲比北京少得多。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中 下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策措施進一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以實現(xiàn)三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。有的地區(qū)土地供應(yīng)過量，大面積囤積土地現(xiàn)象又有抬頭跡象。 有的城市例如杭州，房地產(chǎn)市場可以用“火爆”來形容。分析杭州樓市紅火的原因，一是經(jīng)濟支撐，二是居民需求增長，三是“住在杭州”的居住環(huán)境，四是政策推動效應(yīng)。據(jù)杭州房管局測算，前幾年杭州房地產(chǎn)市場上52％的房地產(chǎn)產(chǎn)品由杭州市以外的“外來購買者”所購買。我們不希望中國樓市出現(xiàn)過熱和泡沫。房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要很多的人進入市場，進入消費和投資。這種投資房地產(chǎn)購買行為與自用房地產(chǎn)的購買行為是不同的，自用者是實際需求，投資者是虛擬需求。同時，投資需求特別是等待升值后賣出（炒賣）的，最期盼的是房價不斷攀升，從而助長房地產(chǎn)泡沫的生成和長大。因此，在歡迎、鼓勵人們投資房地產(chǎn)的同時要謹防“炒樓者”的大量入市，要更謹防不要讓“炒樓者”主導(dǎo)樓市。我國的房地產(chǎn)市場尚處于發(fā)育階段或初始階段。 但是，中國房地產(chǎn)市場也明顯地表現(xiàn)出真正在發(fā)育中的特點。國家提出要整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，重點將放在對各種違法違紀行為的查處上。因為秩序不好會損害消費者的利益，會影響消費者的投資和消費，缺乏誠信，會妨礙消費，影響房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展。 由此可以認為，發(fā)展中國房地產(chǎn)市場當前主要有兩大任務(wù)：一是調(diào)整結(jié)構(gòu)，擴大和開拓市場容量；二是整頓秩序，規(guī)范市場主體行為，改進和提市場運行質(zhì)量。（本文有刪節(jié)）28 /
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