地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告(文件)
【正文】 年左右，%—10%之間，處于合理區(qū)間。由于終極消費(fèi)比例較大，投資炒房比例相對(duì)較小，炒作空間不在。從中可以看出，我市增量房和存量房轉(zhuǎn)讓面積基本保持著1比1的比例關(guān)系，這說明當(dāng)前沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于良性聯(lián)動(dòng)、相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的均衡良好局面。但是，目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利條件居于主導(dǎo)地位，其走勢(shì)將體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：據(jù)2003年年底對(duì)全市居民住房消費(fèi)大規(guī)模問卷調(diào)查分析，對(duì)住房滿意的僅占24%，明確表態(tài)不滿意的占32%，認(rèn)為一般的占44%。依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和控制拆遷規(guī)劃要求，我市下半年的城市房屋拆遷將以促進(jìn)城市發(fā)展的重要項(xiàng)目為主，嚴(yán)格拆遷審批，今年拆遷居民的規(guī)模約控制在3萬戶左右。因此全國(guó)宏觀調(diào)控對(duì)我市房地產(chǎn)投資不會(huì)造成太大影響。另外，我市近期實(shí)施戶口管理新政，采取鼓勵(lì)落戶沈陽的一系列新舉措，這也會(huì)極大刺激外地人到沈陽買房。也由于轎車開始大量進(jìn)入家庭，當(dāng)前我市私人購(gòu)車已占轎車銷量的68%，2004年1~6月份，私人購(gòu)車18377輛，平均每月購(gòu)車3000輛，全年近4萬輛，這為沈陽市住宅郊區(qū)化快速發(fā)展提供了可能。2004年1~6月份，同比分別增長(zhǎng)55%和68%，與我市商品房銷售增幅基本上是一致的，甚至略大于銷售增幅。 第二、居民住房供求價(jià)格失衡。另外，近幾年我市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)前住宅地產(chǎn)項(xiàng)目70%在市郊區(qū)，但基礎(chǔ)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與之同步。 大住宅用地供應(yīng)規(guī)模 近期我市新推出10塊大型居住區(qū)用地，這是推動(dòng)我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。 加商品住宅的開工量和市場(chǎng)投放量 建議政府采取相關(guān)措施，幫助開發(fā)商解決一些實(shí)際困難，增加商品住宅的開工量，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前商品住宅新開發(fā)項(xiàng)目下降的趨勢(shì)，最終通過增加市場(chǎng)投放量,擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模調(diào)控房市供求比例,平抑房?jī)r(jià)上漲過快的局面。第四、這不僅體現(xiàn)市政府對(duì)這部分群眾切身漲價(jià)過快的趨勢(shì)。并要遵循公開、公平、公正的原則，合理分配到住戶。 加快城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)度 為了確保10塊大型居住區(qū)用地規(guī)劃的順利實(shí)施，已建議市政府能盡早啟動(dòng)上述十大地塊的基礎(chǔ)配套設(shè)施，使其先行一步，以帶動(dòng)全市住宅郊區(qū)化的進(jìn)程。已建議市政府按照國(guó)家的要求，統(tǒng)一協(xié)調(diào)市建委、市房產(chǎn)局及規(guī)劃和國(guó)土資源局三個(gè)部門及銀行系統(tǒng)，建立定期協(xié)商機(jī)制充分利用和協(xié)調(diào)好我市的統(tǒng)計(jì)資源，并組織專家研究我市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的準(zhǔn)備工作，積極創(chuàng)造條件力爭(zhēng)盡早運(yùn)行，以便對(duì)全市房地產(chǎn)業(yè)起到正確的預(yù)警和導(dǎo)向作用，為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)。第十、為此，我們建議 市面上政府對(duì)我市房地產(chǎn)金融進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，從我市實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)施軟著陸，保證金融政策連續(xù)性，尤其應(yīng)保證居民按揭貸款這一利民舉措不受影響，以鞏固和發(fā)展當(dāng)前的大好局面。 房地產(chǎn)金融緊縮實(shí)施軟著陸方針 當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)處于新的發(fā)展周期的上升期，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在需求旺盛的良好可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)之上的，這個(gè)局面來之不易。一方面它可以帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求旺盛，推動(dòng)存量房及增量房交易的快速增長(zhǎng)；另一方面過快地大量拆遷，勢(shì)必造成短時(shí)期內(nèi)購(gòu)房需求迅速膨脹，房市供不應(yīng)求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性猛漲，也會(huì)給其補(bǔ)償安置工作帶來巨大壓力，甚至引發(fā)社會(huì)問題。要引導(dǎo)開發(fā)商加大技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新力度，加快提升商品房的總體質(zhì)量；嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的黃金法則——即誠(chéng)信規(guī)則，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，強(qiáng)化售后服務(wù)，兌現(xiàn)承諾，減少質(zhì)量糾紛，使廣大購(gòu)房者住上放心房，以改變開發(fā)商的社會(huì)形象，提高消費(fèi)者的購(gòu)房信心。第六、 快解決房屋產(chǎn)權(quán)登記的歷史發(fā)證的歷史遺留問題 由于歷史原因，我市尚有3~5萬戶居民住房無法發(fā)證而沒有辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證，由此帶來了一系列副作用。第二、具體措施和建議如下：第一、只有在2000~3000元/平方米這個(gè)區(qū)段上供 略大于求，供求基本平衡；除此而外，居民需要的低價(jià)房太少，居民承受不了的高價(jià)房供應(yīng)過多。 住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重 我市住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象主要反映在如下兩個(gè)方面：第一、住房供求面積失衡，根據(jù)問卷了解到我市居民需求的住房面積，與在建商品房的狀況對(duì)比，結(jié)果如表16：表16： 2004年6月底沈陽市居民住房供求面積對(duì)比表 商品房套面積（平方米） 居民需求比例（%） 供給比例（%） 供求差距（以求為基數(shù)） 60以下 60—100 101—120 + 121—150 + 150以上 + 從上表中可以看出，我市居民住房面積供求差距是相當(dāng)大的。五、當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題及對(duì)策和措施 當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題 （1）但同時(shí)由于力量所限，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟進(jìn)速度不快，矛盾將會(huì)有所凸現(xiàn)，增加對(duì)城市建設(shè)的壓力。但由于商業(yè)拆遷節(jié)奏逐漸趨緩，從而可能入緩存量住房需求節(jié)奏，使其增幅趨于平穩(wěn)。按此趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年增量房銷售將可能比上年有更大突破，商品房合同備案全年銷預(yù)售可能會(huì)突破600萬平方米。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)旺盛，從而會(huì)極大刺激房地產(chǎn)投資。由于居民收入逐年增多，我市占全市
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