廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告-閱讀頁
2024-08-22 04:14本頁面
【正文】 比例81%19%79%21%75%25%2003年，廣州市預(yù)售、二手住宅成交面積的比例由上年的73：27變?yōu)?0：30，二手住宅所占的比例上升了3個百分點。原八區(qū)其他區(qū)的預(yù)售住宅成交面積一般占預(yù)售、二手住宅成交面積總量的6070%，番禺、花都兩區(qū)的預(yù)售住宅成交面積則要占到預(yù)售、二手住宅成交總面積的80%左右。%，但并不是每個區(qū)都下降。番禺、天河、海珠是影響廣州住宅成交均價最重要的三個區(qū)。2003年廣州二手住宅成交均價為2631元/平方米，%，與預(yù)售住宅價格變化不同的是，%，而原八區(qū)中除荔灣外，其他七區(qū)的二手住宅成交均價均有所下降，下降幅度最大的是東山、芳村、白云三區(qū)，幅度在10%左右。但由于各區(qū)商鋪成交面積不是很大，如預(yù)售或者二手商鋪成交稍微多一點，就可能引起二者比例有較大差別。、二手商鋪成交均價對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價表均價單位：元/平方米預(yù)售商鋪二手商鋪2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價1019790178090460750814519同比 %% %%東山區(qū)均價2098430208828614291810513895同比 %% %%荔灣區(qū)均價132272822416056741791756450同比 %% %%越秀區(qū)均價2056021369161751131882256559同比 %% %%海珠區(qū)均價10786106597423589469277104同比 %% %%天河區(qū)均價150571222012308972672507980同比 %% %%芳村區(qū)均價807462353871356545104334同比 %% %%白云區(qū)均價673989937509414252464643同比 %% %%黃埔區(qū)均價792847316207997630043995同比 %% %%番禺區(qū)均價421051094618214531433211同比 %% %%花都區(qū)均價392541144992200930071653同比 %% %%2003年廣州市預(yù)售商鋪的成交均價為8090元/平方米，%；二手商鋪的成交均價為4519元/平方米，%。在二手商鋪成交均價方面，東山區(qū)2003年的成交均價為13895元/平方米，較上年上升了超過70%；海珠、天河、黃埔、番禺的成交均價也都有所上升。、二手辦公樓成交面積對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積表面積單位：萬平方米2003年2002年2001年預(yù)售二手預(yù)售二手預(yù)售二手全市成交面積比例49%51%64%36%60%40%東山區(qū)成交面積比例30%70%51%49%59%41%荔灣區(qū)成交面積比例58%42%88%12%65%35%越秀區(qū)成交面積比例31%69%54%46%50%50%海珠區(qū)成交面積比例60%40%46%54%74%26%天河區(qū)成交面積比例67%33%88%12%77%23%芳村區(qū)成交面積比例29%71%33%67%63%38%白云區(qū)成交面積比例17%83%11%89%22%78%黃埔區(qū)成交面積比例93%7%0%100%0%100%番禺區(qū)成交面積比例0%100%31%69%100%0%花都區(qū)成交面積比例100%0%0%100%，二者基本上保持50：50的比例。、二手辦公樓成交均價對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價表均價單位：元/平方米預(yù)售辦公樓二手辦公樓2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價926692917613555747794492同比 %% %%東山區(qū)均價1184484886715706661625283同比 %% %%荔灣區(qū)均價7913638112377525655793766同比 %% %%越秀區(qū)均價12602101828198731147234802同比 %% %%海珠區(qū)均價378138734989444439353300同比 %% %%天河區(qū)均價9191105748301842286796001同比 %% %%芳村區(qū)均價26441376102966416892500同比 %% %%白云區(qū)均價584247463951179728082042同比 %% %%黃埔區(qū)均價4345846624082689同比 %%番禺區(qū)均價118713011636同比 %花都區(qū)均價 16001688同比 2003年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，%；二手辦公樓成交均價為4492元/平方米，與上年同期相比低了6%。但兩區(qū)占全市的份額不是很大，因此對樓價的拉升不夠明顯。2003年是廣州市房地產(chǎn)市場十分關(guān)鍵的一年，整體市場、預(yù)售商品房市場和二手房市場各成交指標(biāo)均達到了歷年來的新高。歷史數(shù)據(jù)可以為此結(jié)論提供不容置疑的佐證。以廣州市原八區(qū)為例，預(yù)售商品房市場從1993年54萬平方米的成交量起步，開始了六年的高速增長，到1999年達到了峰值631萬平方米，之后向下調(diào)整了兩年，從2002年開始重拾升途，2003年創(chuàng)下了633萬平方米的新高；而二手房市場方面，1997年之前均無明顯的增長，1998年以來，已實現(xiàn)連續(xù)六年的高速增長。事實證明，當(dāng)預(yù)售商品房市場呈現(xiàn)高速巨量發(fā)展形態(tài)的時期，其對二手房市場的拉動作用巨大。表明了當(dāng)二手房市場高速發(fā)展到一定階段，占有了相當(dāng)大的市場份額時（界線估計為30%左右），對整個房地產(chǎn)市場將起明顯促進作用，對預(yù)售商品房市場的拉動能力也明顯增強。近幾年，廣州市房地產(chǎn)市場交投活躍，成交面積和成交金額連年增長，但有一顯著特點是：金額增長略微低于面積增長，顯示了整個市場價格緩緩下行的態(tài)勢，這是預(yù)售商品房供應(yīng)量充足并且二手房市場活躍的必然結(jié)果。房地產(chǎn)價格下行并不是簡單意味著樓價的“下跌”，而是表明房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)的改變，即主體消費群（購房者）向目標(biāo)價格檔次的消費品（房地產(chǎn)）聚攏
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