【正文】 項(xiàng)目中。 2022/8/20 74 ? （總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。 ? 對(duì)能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，按 “ 利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 5%”以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；對(duì)不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按 “ （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） 10%”以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。超過(guò)上浮幅度的部分進(jìn)行了扣除。 ? 開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 20%進(jìn)行了加計(jì)扣除，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和舊房存在加計(jì)扣除的情況。 ? “ 其他應(yīng)付款 ” 貸方，核實(shí)是否收取“ 定金 ” 、 “ 訂金 ” 、 “ 保證金 ” 、 “ 誠(chéng)意金 ”等。 ? 。 ? （銷(xiāo)售）合同與財(cái)務(wù)賬核對(duì)。 ? 金支出，用傭金支出倒算預(yù)售收入。 ? “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶(hù)，是否有捐贈(zèng)、分配、獎(jiǎng)勵(lì)、投資、職工福利、抵債等視同銷(xiāo)售情況。只要取得了 合法有效的交易憑證 ，就可為扣除依據(jù)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 核查的主要方法是查找歷史資料，索取測(cè)繪單位繪制的用地范圍地形圖、方案圖、拆遷賠償方案、委托拆遷單位的委托合同、協(xié)議書(shū)、合法安置房證明材料及竣工驗(yàn)收等材料。 2022/8/20 81 ? （二）前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的檢查 ? ，是否存在虛列情形。 ? （或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂５叵禄A(chǔ)工程，主要是利用開(kāi)發(fā)前期的政府水文地質(zhì)勘察資料及地下工程設(shè)計(jì)資料進(jìn)行核查。 ? 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 ? 、公共配套設(shè)施費(fèi)用的功能與所有權(quán)屬，是否合理分?jǐn)偧胺峙?，?duì)于 權(quán)屬不明確，或?qū)儆陂_(kāi)發(fā)商所有的公共配套設(shè)施 費(fèi)用，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算成本。 ? ， 自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù) 計(jì)算扣除項(xiàng)目。 ? ，應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú) 虛列、多列 施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 2022/8/20 84 ? （五）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用檢查 ? （總部） 為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的 管理費(fèi)用 記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 ? 是否按受益期進(jìn)行攤銷(xiāo)；在攤銷(xiāo)完畢后，是否還存在周轉(zhuǎn)房的實(shí)物形態(tài)；周轉(zhuǎn)房拆遷后的殘值是否入賬。主要檢查印花稅、土地使用稅、管理人員工資、利息等是否進(jìn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 ? ，其取得的一般性貸款的利息支出，是否 按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。 2022/8/20 86 第四節(jié) 土地增值稅 主要策劃方法 ? 一、不動(dòng)產(chǎn)投資策劃 ? 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓策劃 ? 三、分解收入策劃 ? 四、利用優(yōu)惠政策策劃 ? 五、折扣銷(xiāo)售策劃 ? 六、核算項(xiàng)目策劃 ? 七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃 ? 八、代建房策劃 2022/8/20 87 ? 一、不動(dòng)產(chǎn)投資策劃 ? 不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，稅收上要按銷(xiāo)售處理。 ? 國(guó)稅函 〔 2022〕 514號(hào) ：企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 ? 舉例： ? 甲企業(yè)欲將自己的不動(dòng)產(chǎn) 1000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，雙方約定先共同出資現(xiàn)金設(shè)立一家 A企業(yè)。增資后，甲企業(yè)將股權(quán)全部或大部分轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給乙企業(yè)不納營(yíng)業(yè)稅。 按照上年簽署的協(xié)議，約為每年 600萬(wàn)元租金。 問(wèn)題：如何購(gòu)得該土地使用權(quán)？直接購(gòu)買(mǎi)涉稅哪些稅收？ 2022/8/20 90 ? 操作過(guò)程： ? 第一、江中集團(tuán)先注冊(cè)成立全資子公司 “ 南昌江中資產(chǎn)管理有限公司 ” ； ? 第二、江中集團(tuán)將灣里的生產(chǎn)用地以增加注冊(cè)資本的方式置入南昌江中資產(chǎn)管理有限公司，并完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及公司注冊(cè)資本變更手續(xù)； ? 第三、江中藥業(yè)與江中集團(tuán)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓南昌江中資產(chǎn)管理有限公司的全部股權(quán)，完成股權(quán)變更登記手續(xù)。 ? 財(cái)稅字［ 1995］ 048號(hào) ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 2022/8/20 92 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃 ? 某房地產(chǎn)企業(yè) A，欲轉(zhuǎn)讓該公司土地?zé)o形資產(chǎn)項(xiàng)目，土地使用權(quán)成本 3500萬(wàn)元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司 B協(xié)商， A企業(yè)以 6000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該土地項(xiàng)目。 ? 一是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 ? 二是轉(zhuǎn)讓股權(quán) 2022/8/20 93 ? （一）出售方選擇方案 ? 直接轉(zhuǎn)讓土地 ，需要繳納的各種稅收為： ? 營(yíng)業(yè)稅金及附加： 6000 %=330 ? 土地增值稅：企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入 6000 減：土地成本 3500 減：加計(jì)扣除 0 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加 330 ? 增值額： 2170 增值率： 2170247。 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，沒(méi)有涉及該項(xiàng)目的稅收。若屬于個(gè)人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。 ? 房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶(hù)簽訂兩份合同：一份房屋銷(xiāo)售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少。納稅情況如下： ? 營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)＝ 20220 ％＝ 1100萬(wàn)元 ? 土地增值額＝ 20220－（ 8000＋ 6000）－（ 8000＋6000） 30％－ 1100＝ 2022011300=700萬(wàn)元 ? 增值率＝ 700/11300 100％＝ ％，稅率為 30％ ? 土地增值稅＝ 700 30％＝ 210萬(wàn)元。 2022/8/20 99 ? 籌劃思路 ： ? 將裝修分開(kāi)計(jì)價(jià)，分別簽訂房屋銷(xiāo)售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）。 ? 與 1310萬(wàn)元比較，節(jié)約稅收 430萬(wàn)元。 2022/8/20 100 ? 國(guó)稅函 [1998]53號(hào) ? 納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約 (或合同 )，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。因此，根據(jù) 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條關(guān)于 “ 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ” 的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 ? ，減少價(jià)外費(fèi)用。同時(shí)可以幫助購(gòu)房者少繳契稅。分別簽訂 95萬(wàn)元售房合同和 5萬(wàn)元代理費(fèi)合同。 2022/8/20 102 四、利用優(yōu)惠政策策劃 ? （一）控制房地產(chǎn)的增值率 ? A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用已結(jié)算，處于銷(xiāo)售階段。 ? A公司應(yīng)納土地增值稅： ? 扣除項(xiàng)目＝ 200＋ 800＋ 100＋ 95＋（ 800＋ 200） 20％=1395萬(wàn)元 ? 增值額＝ 1720－ 1395＝ 325 ? 增值率＝ 325/1395＝ 23％， ? 應(yīng)納土地增值稅＝ 325 30％＝ 2022/8/20 103 ? 籌劃思路 ：項(xiàng)目未全部完工，再投入使增值率 小于 20％。計(jì)算得出 X。 ? 如 A公司再投入 35萬(wàn)元，重新計(jì)算如下： ? 扣除項(xiàng)目＝ 200＋（ 800＋ 35）＋ ＋ 95＋（ 835＋200） 20％ = ? 增值額＝ 1720－ ＝ ? 增值率＝ ＝ ％，小于 20％ 。 ? 分析：如何利用？ 2022/8/20 105 五、買(mǎi)房贈(zèng)送折扣銷(xiāo)售的策劃 ? （一）贈(zèng)送促銷(xiāo)方式籌劃 ? “ 買(mǎi)一送一 ” 引起的納稅爭(zhēng)議 最近，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司打出了 “ 買(mǎi)一贈(zèng)一 ”的廣告，即對(duì)購(gòu)買(mǎi)其商品房的前 30名住戶(hù)實(shí)行買(mǎi)一套住房無(wú)償贈(zèng)送一臺(tái)價(jià)值 3000元空調(diào)的有獎(jiǎng)銷(xiāo)售策略。 2022/8/20 106 ? ① 國(guó)稅認(rèn)為 ， 根據(jù) 《 增值稅暫行條例 》 第四條規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買(mǎi)的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人的，按視同銷(xiāo)售處理。 (1+6％ ) 6％ =（元）。 2022/8/20 107 ? ③ 企業(yè)認(rèn)為， 贈(zèng)送空調(diào)的價(jià)款實(shí)質(zhì)上已包含在住戶(hù)繳納的售房款中，只是尚未在合同和發(fā)票中單獨(dú)標(biāo)明空調(diào)的售價(jià)，沒(méi)有將空調(diào)的售價(jià)從售房款中分離出來(lái)而已。本企業(yè)已將所售商品房按所收售房款如期足額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所以，贈(zèng)送 30臺(tái)空調(diào)的行為在實(shí)質(zhì)上并不符合增值稅法規(guī)中規(guī)定的貨物無(wú)償贈(zèng)送行為，系有償銷(xiāo)售，不應(yīng)補(bǔ)交增值稅或營(yíng)業(yè)稅，對(duì)企業(yè)征稅不能以銷(xiāo)售廣告為依據(jù)。 ? 分析：房地產(chǎn)企業(yè)適用嗎？ 2022/8/20 109 ? 稽便函 〔 2022〕 115號(hào) ? 抽獎(jiǎng)贈(zèng)送禮品 ，按照 “ 偶然所得 ” 項(xiàng)目扣繳個(gè)人所得稅。 ? 對(duì)于向大客戶(hù)、關(guān)系戶(hù)給予的 折扣或減免、贈(zèng)送的話(huà)費(fèi)， 不屬于個(gè)人所得稅征收范圍。 2022/8/20 110 ? （二）實(shí)物折扣與價(jià)格折扣選擇策劃 ? 某房地產(chǎn)公司廣告宣傳，承諾在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日對(duì)前 20名購(gòu)買(mǎi)小洋樓別墅的購(gòu)房者給予贈(zèng)送契稅的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)該項(xiàng)支出為 160萬(wàn)元。公司認(rèn)為，這樣可以抵繳企業(yè)實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納稅所得額 160萬(wàn)元，少繳所得稅 40萬(wàn)元（ 160 25％），實(shí)際上公司贈(zèng)送支付的資金流出為 120萬(wàn)元（ 160－ 40）。合計(jì) 。 ? 贈(zèng)送契稅變通折扣銷(xiāo)售方案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160 25％＋ － ＝ 。 2022/8/20 112 ? （三）設(shè)立銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)方式籌劃 ? 籌劃思路 ? 開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售部門(mén)獨(dú)立出來(lái)，設(shè)立一個(gè)房屋銷(xiāo)售公司，分級(jí)銷(xiāo)售。 ? 如公司普通住宅扣除項(xiàng)目金額為 1000萬(wàn)，以1300萬(wàn)的售價(jià)，增值率為 30%。 ? 是否可行？ ? 分析：①節(jié)稅 90② 契稅 46③ 銷(xiāo)售公司 45④ 其他 2022/8/20 113 ? 六、核算項(xiàng)目策劃 ? ①土地增值稅實(shí)施細(xì)則：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的， 其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定 。 2022/8/20 114 ? ③ 國(guó)稅發(fā) [2022]187號(hào) ：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 ? ④ 國(guó)稅發(fā) [2022]91號(hào) 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否 以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算 ；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否 以分期項(xiàng)目為單位 清算；對(duì) 不同類(lèi)型房地產(chǎn) 是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? 做高成本和貸款利息是通常做法，因?yàn)橛?jì)算土地增值超額部分是要扣除掉這些成本的。 ? 大多數(shù)企業(yè)并不采用稅務(wù)籌劃，而是直接開(kāi)假發(fā)票， 尤其是在自己擁有工程隊(duì)的小公司當(dāng)中，這種做法非常普遍，比如說(shuō)花了 2022萬(wàn)給開(kāi)成 2500萬(wàn)。 2022/8/20 116 ? 八、代建房的納稅籌劃 ? 某房地產(chǎn)公司購(gòu)置一城中村土地，協(xié)議要求另為拆遷戶(hù)建好一聯(lián)排別墅群，價(jià)值約 1億元，用于安置。 ? 代建行為要符合四個(gè)條件： ? （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽定委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。甲方的上述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按 “ 建筑業(yè) ”稅目征收營(yíng)業(yè)