【正文】 企業(yè)代付統(tǒng)籌費(fèi)用的操作類似），這部分代付的費(fèi)用應(yīng)作為往來款項(xiàng)（一般為“其他應(yīng)收款”科目）進(jìn)行核算，不能在“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支這些代墊費(fèi)用，如列支了應(yīng)將其調(diào)出，不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除。 ? 若將因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性的罰款在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的，不允許計(jì)入扣除，應(yīng)予扣減。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金的處理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。）同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā) [2022] 187號(hào)第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （摘自國稅函 [2022]220號(hào)文） 此外，對安置用房發(fā)生的成本和費(fèi)用，按規(guī)定予以扣除。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本” ? 的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 ? （二）以下情形，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%： ? 第（一）項(xiàng)中的利息支出，未超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之 ? 和的 5%的； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的； ? 全部使用自有資金，沒有利息支出的。 ? （摘自瓊地稅函 〔 2022〕 250號(hào)） ? 執(zhí)行時(shí)間： 2022年 6月 13日 ? 說明： ? 土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的三項(xiàng)費(fèi)用除管理費(fèi)用有些規(guī)定列支比例外，基本上是據(jù)實(shí)列支的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。因此，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額不可能按實(shí)際支出數(shù)扣除。 ? 對利息支出重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 ? （三）利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 ? 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用列支問題 ? 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”通常全部或大部分在“開發(fā)間接費(fèi)”科目核算，這樣一來就有可能作為開發(fā)成本直接扣除并進(jìn)行加計(jì)扣除，而按照規(guī)定，這部分費(fèi)用在清算時(shí)應(yīng)作為開發(fā)費(fèi)用認(rèn)定， 對“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用應(yīng)予以調(diào)出，作為開發(fā)費(fèi)用處理。 ? 對于印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。 （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ? 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。 ? （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 ? （四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? ? （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 ? （摘自 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 國稅發(fā)[2022]91號(hào)） ? 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理： ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 清算的總可售面積 ? （摘自國稅發(fā) 【 2022】 187號(hào)文） ? 五、清算資料 ? （一）納稅人應(yīng)報(bào)送的資料 ? 土地增值稅納稅清算申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表； ? 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料（詳見下一條）等。 ? .DOC ? .DOC ? 提供入帳憑證的問題： ? 鑒于許多“開發(fā)間接費(fèi)用”的金額較小，納稅人申報(bào)進(jìn)行土地增值稅清算，提供開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表時(shí)，可不提供入賬憑證。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]187號(hào)文） ? （二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ? 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）； ? 規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）； ? 土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土局）； ? 建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）； ? 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書（建設(shè)局核發(fā)）； ? 預(yù)售價(jià)格核準(zhǔn)批復(fù)（物價(jià)局核發(fā)） ? 商品房銷（預(yù)）售許可證（房產(chǎn)管理局核發(fā)）； ? 工程竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關(guān)部門確認(rèn)）； ? 房屋分戶（室）面積對照表（房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ； ? 銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。 ? 六、清算受理 ? 達(dá)到清算條件的納稅人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好清算資料向清算項(xiàng)目所在地地稅局清算辦公室受理申報(bào)，清算辦公室在 5個(gè)工作日內(nèi)對納稅人的申報(bào)進(jìn)行以下審核： ? （一）申報(bào)資料是否齊全。 ? 對同時(shí)符合上述二個(gè)條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由清算辦公室向納稅人開具 《 土地增值稅清算受理通知書 》 ；對清算資料不全的，向納稅人開具 《 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書 》 ，一次性說明補(bǔ)充的有關(guān)材料，納稅人應(yīng)在 10日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料；對應(yīng)繳而未足額繳納土地增值稅預(yù)征稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令納稅人限期補(bǔ)繳，并按規(guī)定加收滯納金，待稅款補(bǔ)繳入庫后，再向納稅人開具《 土地增值稅清算受理通知書 》 。 ? （二）核定征收 ? 符合以下條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā) 《 土地增值稅核定征收通知書 》 ，實(shí)行核定方式征收 ： ? 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ? 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ? 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ? 符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號(hào)文） ? 八、納稅人法律責(zé)任和法律救助 ? （一）法律責(zé)任 ? 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照舊 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （以下簡稱舊 《 征管法 》 ）第三十九條（即：新 《 征管法 》 第六十二條）的規(guī)定進(jìn)行處理。 ? （ 摘自 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ） ? （二）法律救助 ? 納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的清算結(jié)論有異議的，可按 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第八十八條的規(guī)定，自收到土地增值稅清算報(bào)告之日起六十日內(nèi)按要求繳納稅款、滯納金后，向省地稅局提起行政復(fù)議，對行政復(fù)議不服的，可以依法向人民法院起訴。 ? 第六十三條： 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 … ? 第六十四條： 納稅人、扣繳義務(wù)人變造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下罰款。 ? 第八十八條： 納稅人、扣繳義務(wù)人、稅務(wù)擔(dān)保人同稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭議時(shí)，必須先按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。 ? 當(dāng)事人對稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰決定逾期不申請行政復(fù)議也不向人民法院起訴、又不履行的，作出處罰決定的稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取本法第四十四條規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行措施，或者申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。未結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金，又不提供擔(dān)保的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知出境管理機(jī)關(guān)阻