房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問題-閱讀頁
2025-02-02 17:41本頁面
【正文】 [2023]177號文件。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 3）施工企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間n 新《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條n 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府 (以下簡稱 “省級政府 ”)的價格、財政部門按照規(guī)定權(quán)限審批收費標準。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 財政部 國家計委關(guān)于事業(yè)單位和社會團體有關(guān)收費管理問題的通知：n 事業(yè)單位和社會團體等非企業(yè)組織 不包括國家機關(guān) 按照自愿有償原則提供下列服務(wù)，不屬于政府行為，其收費應(yīng)作為經(jīng)營服務(wù)性收費由價格主管部門進行管理，收費標準除價格主管部門明確規(guī)定實行政府定價或政府指導(dǎo)價以外，均由有關(guān)事業(yè)單位和社會團體等非企業(yè)組織自主確定或與委托人協(xié)商確定。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 南京市地稅局《土地增值稅清算操作指南》：n 如果對方是行政機關(guān)（例如：房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局等）或是政府行業(yè)管理機構(gòu)（例如：質(zhì)監(jiān)站、防疫站、測繪隊、消防局、市容管理等），則可以是行政事業(yè)性收據(jù)，而并非一定為稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。 “境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人 ”四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 9：利息費用的處理n 實施細則第七條：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的 ，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?！ 》膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的， 房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 (一 )、 (二)項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。n (二 )分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 向金融企業(yè)借款的利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出； 向 非金融企業(yè)借款的利息支出 ，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。分配方法：按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 10：涉及加計扣除的費用認定n 31號文：n 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。n ① 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收） ——“ 土地征用及拆遷補償費 ”；n ② 建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費 ——“ 土地征用及拆遷補償費 ”；n ③ 發(fā)展新型墻體材料專項用費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收） ——“ 建筑安裝工程費 ”；n ④ 結(jié)建人防經(jīng)費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收） ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 ”；n ⑤ 供電工程貼費（經(jīng)濟適用房含安居工程免收或減收） ——“ 前期工程費 ”；n ⑥ 消防設(shè)施建設(shè)費 ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 ”；n ⑦ 煤氣建設(shè)費 ——“ 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 ”；n ⑧ 散裝水泥專項資金 ——“ 建筑安裝工程費 ”；n ⑨ 教育地方附加費（經(jīng)濟適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的項目免收） ——公共基礎(chǔ)設(shè)施費（建委代收）。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 11：促銷贈品的處理n 國稅函 [2023]875號：n 企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。n 土地增值稅政策中無此明確規(guī)定。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定n (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認：n 同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格 確定；n 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。五、開發(fā)業(yè)務(wù)收入中的特殊問題n 租賃收入n 營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅等稅種計稅依據(jù)方面的關(guān)系。關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。n 應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。n 第三十五條 n 第三十六條 演講完畢，謝謝觀看！
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