【正文】 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 78 ? 稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額 稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 79 ? 舉例：某房地產(chǎn)公司銷售新建商品房一幢，銷售收入 14000萬， ①土地使用權(quán)費及②開發(fā)成本（不含借款利息）合計為 4800萬；公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息；開發(fā)費用扣除比例為 10%；有關(guān)稅金 770萬。 7010 100%=%，適用稅率 40%、扣除系數(shù) 5%。 81 ? 國稅發(fā) ? 2023? 53號規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? 省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? ②財稅字 [1995]048號 : 對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。 85 ? 清算單位舉例 .doc ? 國稅發(fā) ? 2023? 187號 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 清算的總建筑面積 86 ? 四、項目清算收入的范圍及 3步確認(rèn)法 ? （一）一般應(yīng)稅收入 ? ? 條例 ? 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 90 ? （三）視同銷售 ? 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 91 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 六、關(guān)于拆遷安臵土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入， 同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費 。 92 ? （二）開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算， 計入本項目的拆遷補(bǔ)償費 ；異地安臵的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。 93 ? 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安臵拆遷戶 5000平米，市場售價 8000元 /平米，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積80000平米。 ? 分析：安臵用房視同銷售處理，按規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。 94 ? 土地增值稅影響 ? 視同銷售前 ： ? 銷售收入 =8000 (800005000)=60000 ? 扣除項目 =28000+28000 (20%+10%) ? +3400=39800 ? 增值額 =6000039800=20230； ? 增值率 =（ 20230/39800） 100%=51% ? 土地增值稅 =20230 40%39800 5% ? =6090 95 ? 視同銷售后 ： ? 銷售收入 =8000 80000=64000 ? 扣除項目 =32023+32023 (20%+10%) ? +3400=45000 ? 增值額 =6400045000=19000； ? 增值率 =（ 19000/45000） 100%=42% ? 土地增值稅 =19000 30%=5700 96 ? 拆遷補(bǔ)償會計處理 ? 暫估開發(fā)產(chǎn)品公允價值，直接計入拆遷補(bǔ)償費（同貨幣補(bǔ)償），實際交付時，再調(diào)整差額。 ? 視同銷售收入： 40 150 4000=2400 97 ? 會計處理 ? 借：開發(fā)成本 —土地征用及拆遷補(bǔ)償費 2400 ? 貸：其他應(yīng)付款 —應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費 2400 ? 交付時， ? 借：其他應(yīng)付款 —應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費 2400 ? 貸：商品銷售收入 2400 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本， ? 借：商品銷售成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 98 ? 五、項目清算 5大扣除項目詳細(xì)解析 ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本； ? （三）新建房及配套設(shè)施的開發(fā)費用； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。 ? ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 101 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安臵費及有關(guān)地上、地下附著物 拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?，安臵動遷用房支出等。 102 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函 [2023]220號） ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同 “ 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用 ” ，計入 “ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ” 中扣除。 105 ? 國稅函 ? 2023? 969號 ? 國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照 ? 土地管理法 ?規(guī)定標(biāo)準(zhǔn) 支付給單位和個人的土地及地上附著物（ 包括不動產(chǎn) ）的補(bǔ)償費，不征收營業(yè)稅。 107 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（國稅函 [2023]520號） ? 國稅函 [2023]277號中關(guān)于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。 二、對拆遷居民因拆遷重新購臵住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的，對超過部分征收契稅。也不需要扣繳個人所得稅。 110 ? 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 ? 江蘇省財政廳省地稅局關(guān)于明確土地增值稅中費用歸集方向通知 .doc 111 ? 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 112 ? 建設(shè)方供材分析 ? “ 甲供材料 ” 簡單來說，就是由甲方提供的材料。凡是由甲供材料，進(jìn)場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。 113 ? 優(yōu)缺點 ? 甲方供應(yīng)工程材料有效的避免了施工方在工程中標(biāo)后有關(guān)材料方面的扯皮問題和以此代彼或其中摻假的問題。土建施工單位應(yīng)當(dāng)計取有關(guān)材料的各項費用，如人工費， 運雜費、 采保費等費用。 ? 甲方購材， 乙方在配合供貨方上是消極的， 因施工方不能賺到材料和合同之間的價差 。 ? 甲供材料存在少交營業(yè)稅問題。 116 ? “甲供材料 ” 的核算方式選擇 ? ——材料部門將施工單位每月的實際耗用量編制報表上報財務(wù)部，直接計入開發(fā)成本。 ? ——實行 “ 甲定非甲供 ” 材料的方式，即材料的收貨方可以是施工單位，材料不直接進(jìn)入開發(fā)單位的工程成本， 而通過對施工單位的工程計價轉(zhuǎn)入工程的成本。 ? 問題：細(xì)則第七條規(guī)定？設(shè)備？ 118 ? 政策分析 ： ? 計稅依據(jù)包含甲供材，不包括設(shè)備 ? 納稅人是施工方，不能轉(zhuǎn)嫁甲方 ? 甲供材會計處理 ? 甲供材中包工包料合同與包工不包料合同的區(qū)別 ? 甲、乙雙方的正確處理 ? 裝飾業(yè)務(wù)如何處理 119 ? ? 實施細(xì)則 ? 第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額： （一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為； ? （二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 ? 所得稅規(guī)定：主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定： ? 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? 企業(yè)所得稅規(guī)定：指企業(yè)為直