投資分析輔導(dǎo)課程-閱讀頁(yè)
2025-07-14 14:17本頁(yè)面
【正文】 的排列順序是年銷(xiāo)售收入、初始投資、年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出。（我們就不講了）第四節(jié) 一、概率分析概述 1．選定一個(gè)或兩個(gè)項(xiàng)目效益指標(biāo)作為分析對(duì)象，并根據(jù)這些指標(biāo)選定與其有關(guān)的不確定因素。 2．估計(jì)出每個(gè)不確定因素的變化范圍，并根據(jù)已有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，確定該因素在其變動(dòng)范圍內(nèi)最可能出現(xiàn)的概率。 3．計(jì)算不確定因素變量的最大期望值。二、期望值計(jì)算和分析步驟 期望值也稱數(shù)學(xué)期望，它是隨機(jī)事件的各種變量與相應(yīng)概率的加權(quán)平均 值。離散型隨機(jī)變量是指事件發(fā)生的可能變化為有限次數(shù)，并從每次發(fā)生的概率值為確定的隨機(jī)變量。 連續(xù)型隨機(jī)變量是指事件發(fā)生的可能變化在有限的區(qū)間內(nèi)可以有無(wú)限次數(shù)其概率總和為1的隨機(jī)變量。2．期望值的計(jì)算步驟：E(x)＝O．3360十0．5200十0．2100＝258(3)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)偏差與變異系數(shù)，分析期望值的穩(wěn)定性。該指標(biāo)越小，說(shuō)明實(shí)際發(fā)生的可能情況與期望值越接近，期望值的穩(wěn)定性也越高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就小。因此，一個(gè)好的項(xiàng)目應(yīng)該具有較高的期望值和較小的標(biāo)準(zhǔn)偏差。為此，可以采用變異系數(shù)來(lái)估其方案的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)前例所計(jì)算的變異系數(shù)為V＝＝O．38。 綜上所述，運(yùn)用概率分析選擇項(xiàng)目最優(yōu)方案，一是要比較期望值的大小，二是要用標(biāo)準(zhǔn)偏差和變異系數(shù)來(lái)衡晨風(fēng)險(xiǎn)的大小。但有時(shí)候項(xiàng)目的期望值大，風(fēng)險(xiǎn)也大而另一些方案的期望值小，風(fēng)險(xiǎn)也小，這時(shí)就難以用概率分析方法加以評(píng)價(jià)，而需要運(yùn)用效用函數(shù)進(jìn)行分析。 (一)凈現(xiàn)值期望值的計(jì)算 (二)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率的汁算 計(jì)算結(jié)果表明，在年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為100萬(wàn)元和300萬(wàn)元的情況下，該頂目都不能達(dá)到基準(zhǔn)投資收益水平，只有在年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為500萬(wàn)元的情況下，項(xiàng)目才有真正的凈現(xiàn)值。 (2)計(jì)算凈現(xiàn)值累計(jì)概率。 將表14—7列出的加權(quán)凈現(xiàn)值和加權(quán)概率分別累計(jì)相加，即可得到凈現(xiàn)值的期望值大于等于o的累計(jì)概率。凈現(xiàn)值大于0的累計(jì)概率為；1一o．5＝o．5 (3）畫(huà)出凈現(xiàn)值累計(jì)概率圖。 以加權(quán)凈現(xiàn)值為縱坐標(biāo)，累計(jì)概率為橫處標(biāo)，繪制出凈現(xiàn)值累計(jì)概率圖。見(jiàn)圖14—5。房地產(chǎn)是最為特殊和昂貴的商品之一，地產(chǎn)和房產(chǎn)的自然物質(zhì)特性直接影響它們的使用價(jià)值和價(jià)值，構(gòu)成了房地產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 4．地理位置的差異性 5．使用上的耐久性 二、房地產(chǎn)投資投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)一世界產(chǎn)業(yè)潮流香港十大巨宮十有八九是靠投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)跡中國(guó)大陸也是一樣二、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。 （一）、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ) （二）、房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素 供求狀況 房地產(chǎn)價(jià)格一般來(lái)說(shuō)也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。 （2）．某地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況。某類房地產(chǎn)的供求狀況。 由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更使用功能的困難性，決定了某一房地產(chǎn)的價(jià)格高低，主要是該地區(qū)該類房地產(chǎn)的供求狀況。這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都比較復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下幾方面： （1）．經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的關(guān)系非常復(fù)雜。 社會(huì)因素 行政因素 。 其他因素 三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析靜態(tài)和動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)：凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值率法、內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值率法內(nèi)部收益率四、房地產(chǎn)投資的不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析24 / 24
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