投資分析輔導(dǎo)課程(參考版)
2025-07-02 14:17本頁(yè)面
【正文】 心理因素 國(guó)際因素 。（3）．居民收入。（2）．物價(jià)。 經(jīng)濟(jì)因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)，建筑人工費(fèi)，利率（降低，有利），居民收入，房地產(chǎn)投資。 （4）．某地區(qū)某類房地產(chǎn)的供求狀況。 （3）。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型： （1）．房地產(chǎn)總的供求狀況。在房地產(chǎn)估價(jià)上房地產(chǎn)價(jià)格一般是指市場(chǎng)價(jià)格，但有時(shí)根據(jù)特殊的估價(jià)目的及估價(jià)條件，也需要估價(jià)人員確定特定價(jià)格。歸結(jié)起來(lái)，房地產(chǎn)的一般物質(zhì)待性有以下幾個(gè)方面； 1．利用上的固定性 2．供給的有限性 3，物質(zhì)的可改良性。第五章 房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)的一般的物質(zhì)特性 房地產(chǎn)一般的物質(zhì)特性是指它與其它商品的差別。該圖較為形象地顯示了項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)大小和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。 ‘ 這一結(jié)果中，j項(xiàng)目的凈現(xiàn)值期望值為正，說(shuō)明項(xiàng)目有效益，但凈現(xiàn)值大于零的累計(jì)概率僅為o．5，風(fēng)險(xiǎn)較大。見(jiàn)表l4—8。 設(shè)某項(xiàng)日建設(shè)期為兩年，經(jīng)營(yíng)期12年，在不確定因素的影響下，其投資、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本可能發(fā)生如表14—14一5．4—6所示的變化。 運(yùn)用概率分析方法可以計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值，以比較不同的投資方案，估計(jì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和效益。三、期望值的分析應(yīng)用一般情況下，若項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相同，則應(yīng)選擇期望值大的方案；若項(xiàng)目期望值不同，則應(yīng)選擇風(fēng)險(xiǎn)小的方案。其公式為：式中的V為變異系數(shù)，一般而言，V越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小，反之也然。但是，僅用標(biāo)準(zhǔn)偏差來(lái)衡量項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是有局限性，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)偏差僅是一個(gè)絕對(duì)值指標(biāo)，如果項(xiàng)目的投資額很大，具有不同方案的期望值也很大，作為絕對(duì)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)偏差一定也大。反之亦然。這一指標(biāo)表示事件發(fā)生的變量與數(shù)學(xué)期望值的偏離程度。 (2)根據(jù)概率分布計(jì)算項(xiàng)目指標(biāo)的期望值。 設(shè)某一投資項(xiàng)日在市場(chǎng)需求變化的情況下存在如表所示的概率分布。 (1)列出項(xiàng)目各類指標(biāo)值以及在不確定因素作用下各隨機(jī)變量的概率分布。它的期望值計(jì)算公式 在項(xiàng)目估計(jì)中，任一不確定因索的變化一般均為有限次數(shù)，故在分析計(jì)算時(shí)都使用第一個(gè)公式。它的期望伯計(jì)算公式為： 隨機(jī)變雖可分為離散型隨機(jī)變量和連續(xù)型隨機(jī)變量。不確定因素對(duì)能發(fā)生的各種不同的值為隨機(jī)變量，其出現(xiàn)的可能性大小為隨機(jī)變量的概率；一系列隨機(jī)變量所發(fā)生的概率排列稱為概率分布，一個(gè)事件產(chǎn)生的全部概率分布的總和為1，期望值就是代表了不確定因素在實(shí)際中最可能出現(xiàn)的值。 1．期望值計(jì)算的一般公式： 5．綜合期望值和標(biāo)準(zhǔn)偏差，確定在該不確定因素情況下項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的期望值以及獲取此效益的可能性。 4．計(jì)算顯示期望值穩(wěn)定性的標(biāo)準(zhǔn)偏差。由于每一因素發(fā)生各種變動(dòng)的概率之和為1，所以期望值是項(xiàng)目因素不同的變化結(jié)果與概率加權(quán)平均計(jì)算的結(jié)果，它包含了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)潛在結(jié)果的影響。 概率分析可以按以下步驟進(jìn)行： 概率分析是指運(yùn)用概率方法研究計(jì)算各種不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)情況，確定它們的概率分布、期望值以及標(biāo)準(zhǔn)偏差，進(jìn)而估計(jì)出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響程度的一種定量分析方法。 概率分析試就年銷售收入、初始投資和年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用三因索同時(shí)改變時(shí)對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的影響進(jìn)行敏感性分析。 例6但也可以采用降維的方法來(lái)簡(jiǎn)單地表示。投資增加和年銷售收入減少時(shí)，項(xiàng)目NPv(13％)＞o的區(qū)域如圖6—3中描黑的區(qū)域，即對(duì)應(yīng)的區(qū)域是極狹窄的*
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