【正文】 。 物業(yè)管理職責(zé)不清導(dǎo)致糾紛的相關(guān)分析物業(yè)管理職責(zé)分配不清，導(dǎo)致這個問題的原因，說白了便是物業(yè)管理行業(yè)的不成熟，一個不成熟的行業(yè)，一個沒有完善體制的行業(yè)，企業(yè)的運(yùn)作也就經(jīng)常會出現(xiàn)職責(zé)分配不清的問題，也就是說物業(yè)管理職責(zé)分配不清的根本原因是物業(yè)管理法律機(jī)制不夠完善，所以我們要思考的問題便是，要怎么做，才能夠建立或是構(gòu)想出完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，這個問題我將會放在第四章來為各位進(jìn)行解答。社區(qū)維修基金賬目為什么會出現(xiàn)不到賬的問題呢？這種原因大多會是一種可能，那便是物業(yè)中某些人員將社區(qū)維修基金偷偷的占為己有，并沒有發(fā)放到維修公共設(shè)施的賬目上，以致于導(dǎo)致維修基金不能到賬的問題。第二：物業(yè)公司對于維修基金的規(guī)范和管理模式不成熟，如果一個在維修基金管理模式和規(guī)范很成熟的物業(yè)公司內(nèi)，便極少會出現(xiàn)維修基金不到賬的問題。一旦不清楚雙方的權(quán)利與義務(wù)，便不知道業(yè)主需要做什么，可以讓物業(yè)做什么，物業(yè)需要做什么，可以讓業(yè)主做什么，這種情況的發(fā)生，便會導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的法律關(guān)系十分模糊，這種問題不僅僅發(fā)生在業(yè)主身上，同時也會發(fā)生在物業(yè)管理人員身上，所以說這是一個需要雙方共同關(guān)注的一個問題。 小區(qū)公共配套設(shè)施的管理?xiàng)l約不明確 小區(qū)中的公共配套設(shè)施管理?xiàng)l約之所以會不明確，其根本原因是物業(yè)管理公司或是說國家缺少一個對于公共配套設(shè)施管理的嚴(yán)格約定，這才會導(dǎo)致管理?xiàng)l約不明確，同時也會給業(yè)主帶來很多困擾。 加強(qiáng)人力資源隊(duì)伍的建設(shè) 對人力資源重視力度不夠。同時，在各項(xiàng)投入中倚重于物質(zhì)投入，很少去深入細(xì)致地研究對人力資源開發(fā)投入后的影響輕視或忽視人力資源的開發(fā)和利用，在人才培養(yǎng)上重使用而不注重培養(yǎng)開發(fā)。人力資源管理的系統(tǒng)功能遠(yuǎn)未完善。人才資源結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力大。另一方面，較為單一的大專業(yè)結(jié)構(gòu)，不能滿足服務(wù)需要的，也與學(xué)科邊緣化、交叉融合日益加強(qiáng)的地調(diào)工作不相適應(yīng)。地調(diào)院雖然有一定的人才隊(duì)伍規(guī)模，但是人員分散辦公，隊(duì)伍還不是很整齊，仍處于一片散沙的狀態(tài)，需要更更深入的改革促進(jìn)人才隊(duì)伍更趨于合理和科學(xué)化。 物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力 為什么物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力會這么弱？一方面，由于過去我國住房制度實(shí)行的是計劃經(jīng)濟(jì)體制，住房是由于所屬的單位，企業(yè)零星建設(shè)按福利性質(zhì)分配給個人的，長修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率底，設(shè)備陳舊，老化；多數(shù)居住小區(qū)配套設(shè)施不全，環(huán)境差，亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。造成物業(yè)管理收費(fèi)難。而物業(yè)的繳費(fèi)難便造成了物業(yè)的發(fā)展緩慢，使得物業(yè)管理的市場競爭力非常薄弱，其中最為主要的原因便是物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)問題，經(jīng)濟(jì)問題的困難造成了物業(yè)管理企業(yè)競爭力出現(xiàn)問題。堅(jiān)持服務(wù)高水準(zhǔn)、人員高素質(zhì)、經(jīng)營高效益、管理高目標(biāo)、高標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的服務(wù)目標(biāo)?，F(xiàn)在國內(nèi)不少的物業(yè)管理公司在力求通過細(xì)節(jié)服務(wù)來創(chuàng)造物業(yè)管理的完美價值，在服務(wù)中于細(xì)微處見真情。這些建議的提出、采納和推廣全面地促進(jìn)了公司品質(zhì)的提升，極大地提升了其在市場中的競爭力，為業(yè)主提供了持續(xù)不斷地高質(zhì)量的服務(wù)。分析以往的物又糾紛，不難發(fā)現(xiàn)很多矛盾都是因?yàn)槲飿I(yè)公司和土著的主次關(guān)系顛倒造成。物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，如果物業(yè)公司能正確認(rèn)識自己的位置，把傳統(tǒng)的管理意識轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)意識，而不是一廂情愿地去管理業(yè)主，那么很多矛盾就迎刃而解。通過這些法律法規(guī)，規(guī)章以及辦法的制定與實(shí)施，使得物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。但是這是不夠的，我們在管理過程中的許多問題用他是根本無法解決。讓業(yè)主充分認(rèn)識到得到在享受服務(wù)的同時應(yīng)該支付相應(yīng)的費(fèi)用。業(yè)主沒有按時交納水費(fèi)，電費(fèi)時，我們應(yīng)該做的是幫助自來水公司，電力部門催繳，我們是沒有權(quán)利停電，停水。業(yè)主和這些部門之間的矛盾不能讓它轉(zhuǎn)變到業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾上來，這樣就能夠?qū)⑾嗷ブg的職責(zé)區(qū)分開來。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善，每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)則及保養(yǎng)規(guī)則。道路暢通，路面平坦．交通道路有序，對機(jī)動車，非機(jī)動車停放有嚴(yán)格規(guī)定，對小區(qū)內(nèi)公共綠化，庭院綠化，道路兩邊的綠地進(jìn)行合理的分配，花壇，樹木，建筑小品配置得當(dāng)。對于公共區(qū)域的開支進(jìn)行公視，讓業(yè)主明白他們的管理費(fèi)用都花在什么地方了。 關(guān)于維修基金，應(yīng)從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，制定、建立維修基金制度，規(guī)范維修基金管理模式，對于維修基金的歸集、使用、管理制度，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪用他用．物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪用作他用。我個人認(rèn)為：物業(yè)公司存在的問題，只是一般問題，可以監(jiān)督其改正，也可以通過合法途徑撤換物業(yè)公司，但開發(fā)商我們已無法選擇，開發(fā)商遺留的問題解決的越晚，對以后的“長治久安”危害性就越大。對物業(yè)公司的意見，可以討論，可以監(jiān)督，可以要求其改正，但對開發(fā)商遺留的問題，僅僅靠業(yè)主代表談判則不一定能解決問題，對開發(fā)商妥不得，也拖不得。我個人認(rèn)為，大家不妨集資，聘請專業(yè)律師與開發(fā)商進(jìn)行交涉，再輔以必要的其他手段。大力提倡小區(qū)物業(yè)管理公開招投標(biāo)，減少或者禁止開發(fā)商通過協(xié)議使用自己的物業(yè)企業(yè)，管理自己開發(fā)的小區(qū)，以便能嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行接管驗(yàn)收。、開發(fā)商及業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)管理，開發(fā)商業(yè)及主之間應(yīng)該對相互之間的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識清楚，國家在這些方面更是應(yīng)該發(fā)揮其作用。那么，我們應(yīng)該依靠什么來彌補(bǔ)這樣的不足。同時業(yè)主也應(yīng)該對自己的相關(guān)物業(yè)知識進(jìn)行學(xué)習(xí)，不要將為什么問題都往物業(yè)公司上推，當(dāng)然，我物業(yè)公司還是應(yīng)該以業(yè)主需求第一來為客戶服務(wù)，即使有些問題是開發(fā)商的責(zé)任，我們物業(yè)公司也應(yīng)該協(xié)助業(yè)主及時聯(lián)系到開發(fā)商，讓問題得到及時解決，讓業(yè)主滿意。業(yè)主因各種隨意拖或拒絕交納物業(yè)管理的現(xiàn)象，將嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的生存，致使物業(yè)公司職能維持基本的保安和清潔服務(wù)，小區(qū)的房子不沒有升值，剩余的房子只能越賣越便宜，最終受損的是廣大業(yè)主的利益。物業(yè)管理在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時，應(yīng)遵循等價和有償?shù)脑瓌t，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，制訂相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)將不同檔次的物業(yè)按質(zhì)論價。由于物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)，所以，房屋作為商品必須遵循價值規(guī)律，充分反映商品的屬性，而物業(yè)公司也可以根據(jù)自己所付出的勞動，收取相應(yīng)的報酬。有些問題不得不引起人們的的深思：（1）物業(yè)公司的趾高氣揚(yáng)對證據(jù)齊全的購房者說：你去法院告去吧，我們和政府是一體的，人數(shù)眾多的消費(fèi)者淪落為“弱勢群體”；（2）有些還沒有樹立正確的消費(fèi)觀念盲目排斥物業(yè)管理；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理缺乏正確的認(rèn)識；（4）物業(yè)管理在社會的輿論的支持上也缺乏力量。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，其目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)管理使用功能，使物業(yè)保值增值并為業(yè)主創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一，提高城市的現(xiàn)代化文明程度。公司的生長了、業(yè)主受益了、開發(fā)商的品牌打紅了，三方均可以從中得到各方面的益處。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是伴隨于我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生而產(chǎn)生的朝陽產(chǎn)業(yè)，有著十分廣闊的發(fā)展前景，從物業(yè)管理企業(yè)是一個服務(wù)型企業(yè)，它需求完善機(jī)制去求得企業(yè)的生存與發(fā)展。發(fā)展具有中國特色的物管之路，并更好地為業(yè)主提供高質(zhì)量的人性化的服務(wù)，以滿足業(yè)主的真正要求和得到業(yè)主的理解，到時業(yè)主們一定會迎來陽光明媚的春天。1．進(jìn)一步完善我過物業(yè)法律制度，03年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是一個質(zhì)的飛躍，是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑，它出臺以后解決了物業(yè)管理之中的眾多問題，起到了非常重要的作用。2．公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，嚴(yán)格施展分業(yè)經(jīng)營，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。實(shí)施以來，員工的工作作風(fēng)和服務(wù)意識、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高；又如《晨會制度》實(shí)施后，每天晨會對前期出現(xiàn)的問題和當(dāng)天安排的工作具體落實(shí)到相關(guān)責(zé)任人，要求當(dāng)天能完成的必須當(dāng)天完成，不能完成的要查出原因，制定計劃限期完成，使各部門的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良習(xí)慣，對迅速提高服務(wù)意識、盡可能減少投訴和有效開展工作起到了至關(guān)重要的作用。物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)班子清醒的認(rèn)識到在開展外向業(yè)務(wù)前，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理、加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業(yè)虧損、提高企業(yè)效益。為了提高服務(wù)，在有償服務(wù)項(xiàng)目上，采取自購、代購或協(xié)助購買材料方式，以最大限度滿足委托方利益。總結(jié)論文首先簡要的表達(dá)了物業(yè)的定義以及物業(yè)相關(guān)方面的職業(yè)和管理的概述。本文第三章中針對第二章提出的物業(yè)管理出現(xiàn)的問題進(jìn)行了初步的分析，以及這些問題之所以會出現(xiàn)的原因。最后敬請各位專家、老師和同學(xué)對論文和今后的研究工作提出寶貴的指導(dǎo)意見和建議。入學(xué)以來，各位老師一直以來的辛勤工作和教誨使我能順利地度過這難忘的四年，使我在綜合素質(zhì)提高、專業(yè)理論知識學(xué)習(xí)和實(shí)踐工作能力等各方面受益匪淺。 感謝四年以來眾多同學(xué)和朋友的幫助，大家一起在緊張的學(xué)習(xí)之余度過了許多愉快的時光。參考文獻(xiàn)[1] 夏善勝. 物業(yè)管理法[M]. 中國法制出版社, 2003.[2] 高富平、黃武雙. 物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)管理[M]. 中國法制出版社, 2002. 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