【正文】 同的層高要求，項(xiàng)目都已經(jīng)考慮到了。西、南側(cè)立面大部分為玻璃幕墻。其中內(nèi)層為防火玻璃。東、北側(cè)立面大部分為鋁塑板幕墻。屋頂采光頂215平方米，中空＋雙鋼化夾膠玻璃。五、中庭在建筑規(guī)劃上，項(xiàng)目充分考慮到了不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)面積的不同要求，1—4層自動(dòng)扶梯上樓，6層規(guī)劃為整層面積，電梯直達(dá)。 這樣的規(guī)劃既考慮到大商場(chǎng)與大餐飲、大娛樂(lè)對(duì)樓層、面積的不同要求；同時(shí)，作為定位在高檔商場(chǎng)，挑空到4F的中亭不但給商場(chǎng)購(gòu)物人群足夠的空間感覺(jué)而且為項(xiàng)目增添了高貴、大氣的氣質(zhì)。G專業(yè)空調(diào)水泵5風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)機(jī)組全部采用日本札幌品牌6風(fēng)機(jī)全部采用新加坡科祿格品牌風(fēng)機(jī)7衛(wèi)生潔具德國(guó)科勒牌衛(wèi)生潔具8供電系統(tǒng)2路10KV高壓供電進(jìn)配電房，2臺(tái)1250KVA變壓器和2臺(tái)1650KVA變壓器9強(qiáng)電系統(tǒng)及照明燈具全部按設(shè)計(jì)施工完畢10弱電系統(tǒng)全部（包括樓宇設(shè)備自動(dòng)管理系統(tǒng)。小 結(jié)l 從上述詳細(xì)規(guī)劃情況看，項(xiàng)目在整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上是花了心思的，在建筑材質(zhì)和設(shè)備配套方面也力求精品。結(jié)合本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境、規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ韧庠谝蛩兀鋬?nèi)在品質(zhì)也是高端的，這樣一個(gè)內(nèi)外皆優(yōu)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)是極其具有投資價(jià)值和增值潛力的。一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）l 位于天山路商圈中心，位置優(yōu)越l 地鐵交通，交通方便、四通八達(dá)l 傳統(tǒng)商業(yè)加地鐵商業(yè)，商機(jī)大l 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)l 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮髄 同期開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)較激烈l 靠近中山公園、虹橋等成熟商圈，壓力較大機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 配合天山路商業(yè)街改造，符合政府規(guī)劃l 天山商圈知名度較高，老客戶較多l(xiāng) 與虹橋開發(fā)區(qū)相依托，提升品質(zhì)l 受政策影響，調(diào)控影響未消除l 中小投資客數(shù)量減少，市場(chǎng)購(gòu)買信心不足二、項(xiàng)目盈利模式分析項(xiàng)目是一個(gè)單體的商業(yè)建筑，屬于天山路改造中的核心商業(yè)項(xiàng)目，輔以優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件、便利的交通、天山路隨時(shí)間積累的商業(yè)氣氛這些助力，已經(jīng)在區(qū)域商業(yè)中占有了絕對(duì)的主導(dǎo)地位，其商業(yè)價(jià)值在前面區(qū)域環(huán)境、規(guī)劃、區(qū)域市場(chǎng)三個(gè)部分中已經(jīng)能夠有所了解。委托經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形成中高檔商場(chǎng)以后的盈利模式商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值可以分為地產(chǎn)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值，從目前的情況看，接手本案的投資商所付出的僅僅是對(duì)項(xiàng)目的地產(chǎn)價(jià)值的收購(gòu)，接手以后委托經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)便是開始對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的挖掘。l 上文所述的，整個(gè)西延伸段將帶來(lái)16—20萬(wàn)的日均客流量，加上本來(lái)區(qū)域內(nèi)所具有的40——50萬(wàn)固定消費(fèi)人流，是項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的扎實(shí)基礎(chǔ)。l 改造后的天山路商業(yè)圈，以上文中的四大商業(yè)項(xiàng)目為核心，所產(chǎn)生的“1+1＞2”的合力效應(yīng)；以及比中山公園商圈更多的居住人群，使天山路商業(yè)圈的商業(yè)價(jià)值不低于中山公園商圈。在委托經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形成中高檔商場(chǎng)以后，本案商業(yè)價(jià)值開始顯現(xiàn)、并隨著商圈的發(fā)展而將進(jìn)一步增加。國(guó)內(nèi)最為成功的莫過(guò)與廣州越秀基金收購(gòu)廣州的數(shù)家大型商業(yè)項(xiàng)目打包在香港成功上市。在這樣一種背景下，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的、成熟的商業(yè)項(xiàng)目在國(guó)外、國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)的眼中是非常搶手的，也可以在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候讓現(xiàn)在的投資商獲得收益。所以，在委托經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形成中高檔商場(chǎng)以后，整體轉(zhuǎn)讓給大的資本運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)獲得收益的很好方式。（2）分層轉(zhuǎn)讓給一般投資者整體轉(zhuǎn)讓給大的資本運(yùn)營(yíng)商是個(gè)好的方式，也可以獲得豐厚收益，但其缺點(diǎn)是：轉(zhuǎn)讓談判的時(shí)間長(zhǎng)、收購(gòu)價(jià)格會(huì)有一個(gè)大的壓縮空間。但是出于各種考慮，而選擇收購(gòu)其中的某一個(gè)樓層。一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目，其確定的收益將吸引相當(dāng)多數(shù)的投資者。這種收益方式的優(yōu)點(diǎn)是：選擇面比較廣，有比較多的目標(biāo)客戶，而且因?yàn)橐庀蛲顿Y者的絕對(duì)數(shù)量比較多，所以，在收購(gòu)價(jià)格能夠比整體轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上有一個(gè)比較明顯的提升。而項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是在不斷變化的，從項(xiàng)目主要影響因素看，虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是個(gè)新興的商務(wù)區(qū)，其影響力和產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在走上坡路；軌道交通已經(jīng)建成通車，所產(chǎn)生的人流量達(dá)到最大，也需要一個(gè)時(shí)間段，再以后才會(huì)形成穩(wěn)定的交通人流，目前到未來(lái)，軌道交通對(duì)項(xiàng)目的影響也是在走上坡路；天山路商圈目前還在改造，從改造完畢形成成熟商圈還是要一個(gè)過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，商圈的影響力是一個(gè)上升的過(guò)程；綜合來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值在以后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是呈上升趨勢(shì)，直到商圈成熟，對(duì)周邊區(qū)域形成穩(wěn)定的影響力，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值才達(dá)到最大化。但并沒(méi)有獲得商業(yè)的最大化價(jià)值，長(zhǎng)期持有物業(yè)是獲取商業(yè)最大化價(jià)值的一種方式。這樣進(jìn)行商業(yè)租賃的好處是：l 能夠獲得比較客觀商業(yè)租賃收益。l 因?yàn)轫?xiàng)目所有權(quán)在自己手中，所以商圈成熟、項(xiàng)目成熟以后，帶來(lái)的物業(yè)增值部分也掌握在自己手中。l 雄厚的資金實(shí)力，能夠支撐起在養(yǎng)鋪期的資金壓力。（2）以商業(yè)+商務(wù)的形式進(jìn)行租賃的盈利模式項(xiàng)目所處的區(qū)域定位在商業(yè)商務(wù)段，也就是說(shuō)構(gòu)成區(qū)域的核心將是商業(yè)和商務(wù)兩種，在對(duì)本案進(jìn)行租賃的盈利模式時(shí)，也可以考慮使用：商業(yè)+商務(wù)。租金方面看，我們了解到虹橋開發(fā)區(qū)，比較好的辦公樓租金在6元/m2/天左右，如萬(wàn)都中心；—6元/ m2/天。相對(duì)來(lái)看，本案的建筑品質(zhì)和設(shè)備配套，毫不遜色于寫字樓，只是在區(qū)域發(fā)展方面還有待更加成熟，所以作為辦公商務(wù)進(jìn)行租賃的話，價(jià)格也在5元/ m2/天。投資商的回報(bào)也會(huì)很好。這兩種盈利模式各有各的好處，現(xiàn)在就是看投資商選擇的角度問(wèn)題，選擇在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)成功以后作為中高檔商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓：可以一次性獲得回報(bào)，并且回報(bào)不低，獲得充裕的現(xiàn)金流；免卻了后期付出大量的時(shí)間和精力對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商、管理。兩種盈利模式都可以獲得很好的回報(bào)，差別只是在于，成功經(jīng)營(yíng)后轉(zhuǎn)讓用犧牲未來(lái)的升值空間來(lái)獲得大量的現(xiàn)金流；長(zhǎng)期持有租賃則是用時(shí)間和資金的機(jī)會(huì)成本來(lái)獲得項(xiàng)目的租金升值和項(xiàng)目增值部分。從上述多方面考量而言，本項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的先天條件。同時(shí)地鐵二號(hào)線延伸段的通車讓人流量增加，增強(qiáng)區(qū)域的交通便利性，將進(jìn)一步提升虹橋天山路段的商業(yè)輻射力，該地段將有更加廣大的升值空間。隨著本項(xiàng)目建設(shè)的完成，周邊環(huán)境的改善，軌道交通的通車，一個(gè)擁有極佳商業(yè)地段、便捷交通、旺盛人氣的高品質(zhì)商用物業(yè)即將面市。這也為投資商留下了一個(gè)能夠靈活操作的空間，一個(gè)有著靈活操作空間的商業(yè)項(xiàng)目是非常具有吸引力的，這種操作空間使得不論選擇何種盈利模式都可以達(dá)到投資商投資該物業(yè)的目的。這三個(gè)方面的利好是項(xiàng)目基本面的一個(gè)有力支撐，項(xiàng)目基本面的向好，是投資商進(jìn)行投資的基本信心。這時(shí)投資商介入可在最短的時(shí)間內(nèi)完成商城開業(yè)初期的培育階段，并在其它商業(yè)開業(yè)前打好人脈基礎(chǔ)。本項(xiàng)目投資報(bào)告及轉(zhuǎn)讓事宜有效期為一個(gè)月！上海精穩(wěn)房地產(chǎn)咨詢有限公司地址：上海市武寧南路488號(hào)智慧廣場(chǎng)2408室TEL：52988781—25FAX：52988790聯(lián)系人：趙小姐附：虹橋國(guó)際商都裝修表序號(hào)項(xiàng)目概況內(nèi)裝修設(shè)計(jì)初裝修1地下三層車庫(kù)地面：濾水層＋鋼筋混凝土地面；機(jī)房、樓梯間、強(qiáng)弱電房地面：濾水層＋混凝土地面；電梯前廳、職工用房地面：彩色釉面磚地面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機(jī)房采用吸音頂棚。3地下一層機(jī)房、儲(chǔ)藏室、強(qiáng)弱電房地面：細(xì)石混凝土樓面；電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；自行車庫(kù)地面：細(xì)石混凝土樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面+防霉涂料；風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機(jī)房采用吸