【正文】 天山路與延安西路接壤處至芙蓉江路段）是整條天山路上作為商業(yè)商務功能定位的區(qū)域，而本項目所在的古北路至遵義路段正是商業(yè)改造的最核心地段，今后也將是商業(yè)價值最高的黃金區(qū)域。 【商業(yè)商務段】天山路與延安西路接壤處至芙蓉江路的商業(yè)商務段，背靠虹橋開發(fā)區(qū)，借助地鐵二號線西延伸段的站口，天山商業(yè)街將得到全新改造，僅古北路至遵義路段內(nèi)的站口地塊建設（即本項目所在區(qū)域），就將新增商業(yè)營業(yè)面積10余萬平方米?！疽?guī)劃定位】利用地鐵２號線西延伸段，將天山路建設成為商業(yè)街，將古北路至婁山關路建設為包括地下商場、天山路東段景觀在內(nèi)的大型商業(yè)區(qū)。本項目的主要消費群如下：l 周邊老新村的原住居民 l 購買本區(qū)域商品房的人士 l 古北社區(qū)內(nèi)的高消費人群l 在虹橋開發(fā)區(qū)上班的白領 l 其他區(qū)域到本商圈消費的客源 二、長寧區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與天山商圈的聯(lián)動效應由于本項目基地位于長寧區(qū)天山路商業(yè)圈，因此天山路商業(yè)圈乃至長寧區(qū)的商業(yè)規(guī)劃將為本項目日后的發(fā)展帶來更為明顯的優(yōu)勢。同時，虹橋開發(fā)區(qū)商務人士，古北居住的外籍人士，周邊白領，地鐵沿線輻射客層都是項目的潛在客層，消費潛力與實力都十分龐大。二號線則成為虹橋后續(xù)發(fā)展的巨大生命線，沿線商機大大提升，其升值潛力也不容小覷。同時軌道交通二號線延伸段西段工程已經(jīng)于2006年年底竣工開通，滾滾人潮、商機近在眼前。二號線婁山關路站對于整個虹橋地區(qū)意義是非凡的，其在于：地鐵二號線的西延線為整個虹橋地區(qū)打通貫穿南北的交通帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿?。l 軌道交通：但本項目最大的交通優(yōu)勢，在于其項目的地下二層與地鐵二號線延伸段婁山關路站連通，是婁山關路站的主出入口。地理位置優(yōu)越，交通便利。l 公交線路：本案位于天山路、婁山關路交界處，天山電影院對面，屬于天山路商圈的核心位置。交通虹橋國際商都的交通優(yōu)勢十分明顯，無論是自駕車、公交線路，還是軌道交通都十分便捷。隨著虹橋開發(fā)區(qū)的建設以及長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃要求，天山商圈改造勢在必行。因其橫貫長寧中部，又被稱為長寧區(qū)的“中軸線”。地下二層與地鐵二號線婁山關路站連通。隨著上海城市建設的發(fā)展，天山路商圈逐步向中高檔轉型，目前本項目三面都有大型商業(yè)項目正在建設中，一個新的天山商圈正迅速在上海西部崛起。天山路商圈興起于80年代，最早是以街市的形式存在，主要經(jīng)營低檔商品。而我們希望通過這樣一份投資建議書能夠清晰、客觀的描述項目，科學的論證項目價值，最終給投資商一個準確而有價值的參考意見。此份建議書分前言、環(huán)境篇、規(guī)劃篇、價值篇及綜述五大篇章，分別從項目所處區(qū)域環(huán)境、區(qū)域商業(yè)市場、項目規(guī)劃、項目價值地位等多個方面對項目進行了分析。雖然地鐵工程對項目進度造成了影響，但從另一個角度而言，這也未必是件壞事，隨著已經(jīng)開通的軌道交通人流將隨著急劇增長；項目的延遲正好配合因為軌道交通通車這一利好，而使得商業(yè)項目的培育期大大縮短。天山路、中山西路、延安中路作為主干道，公交站點眾多，運營時間長，給本項目帶來大量商業(yè)人流；軌道交通二號線延伸段婁山關路站位于本項目的地下二層，作為虹橋開發(fā)區(qū)的門戶，婁山關路站極大地便捷了虹橋地區(qū)客流的出行，同時也為本項目帶來了源源不斷的高質消費客戶。項目周邊正在根據(jù)長寧區(qū)政府統(tǒng)一布局來設立商業(yè)群，按照國務院批準的虹橋大拓展開發(fā)建設，形成交通、商貿(mào)一體化的樞紐，成為連貫虹橋國際機場、磁懸浮及高速公路的紐帶。規(guī)劃上不僅重金禮聘香港著名馮慶延建筑事務所擔當建筑設計的重任，而且在以項目為中心的周邊區(qū)域，也進行了大膽的規(guī)劃和創(chuàng)新。目 錄前言………………………………………………………………….2環(huán) 境 篇一、項目概述……………………………………………………………4二、長寧區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與天山商圈的聯(lián)動效應……………………9三、環(huán)境優(yōu)勢……………………………………………………………11市 場 篇一、區(qū)域商業(yè)市場………………………………………………………13二、區(qū)域商業(yè)市場分析…………………………………………………19規(guī) 劃 篇一、樓層面積及功能分布………………………………………………21二、層高…………………………………………………………………28三、立面…………………………………………………………………29四、室外顯示屏…………………………………………………………30五、中庭…………………………………………………………………31六、設備配置……………………………………………………………32價 值 篇一、SWOT分析………………………………………………………….33二、項目盈利模式分析…………………………………………………34綜述………………………………………………………………….38附：虹橋國際商都裝修設備表…………………………………………39前 言虹橋國際商都是上海市長寧區(qū)天山商圈改造的一個綜合性商業(yè)項目,位于長寧區(qū)傳統(tǒng)商圈天山路、婁山關路東北角。開發(fā)商出于對該項目的重視與珍愛，在項目上投注了大量的心血和精力，無論在規(guī)劃設計上，或建材品質上，每一處細節(jié)都做到盡善盡美?？梢钥闯鲩_發(fā)公司對本項目抱有極大的熱誠，并積極以實際行動為天山路改造貢獻出一個精品項目而努力。周邊區(qū)域交通便利,天山路是交通主干道,加上已建成的軌道交通和中山西路、延安中路高架,交通將是項目的一個優(yōu)勢。而為了配合地鐵的施工，整個區(qū)域內(nèi)的四大商業(yè)項目工程進度都有所延誤，同時商鋪分割出售也由于形勢的變化限制越來越多，這直接導致了項目未能按原計劃操作。這樣的商家在入駐項目以后，項目的成功率會大大提高。項目開發(fā)商由于初涉房市，對商業(yè)項目的經(jīng)營尚缺實際經(jīng)驗，所以選擇了出售項目，本項目作為一個優(yōu)質資產(chǎn)項目，也希望后期接盤的實力投資商，能長期持有經(jīng)營該項目,使該項目能夠隨著區(qū)域的改造升級而煥發(fā)出一個優(yōu)質商業(yè)項目所具備的所有光彩,成為天山路商業(yè)中一顆熠熠發(fā)光的商業(yè)明珠。環(huán) 境 篇一、項目概述開發(fā)背景虹橋國際商都位于天山路、婁山關路交界處，天山電影院對面，屬于天山路商圈的核心位置?，F(xiàn)在，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的建設，天山商圈已遠遠達不到新的消費層次的需求。 經(jīng)濟指標位置天山路婁山關路口的東北角建筑形態(tài)單體容積率占地面積（m2）7424建筑面積（m2）40301層數(shù)地上：6；地下：3本項目東西長度約為71米左右，南北長度為76米左右，總占地面積為7424平方米，總建筑面積為40301平方米，建成后為地下三層，地上六層的商場。區(qū)位現(xiàn)狀天山路東跨內(nèi)環(huán)線，與延安西路連接，西抵外環(huán)線，是上世紀50年代辟建的市政道路。天山路沿線除了易初蓮花天山店、天山商廈之外，商業(yè)設施缺乏，大都以中檔的小商鋪為主，天山路中部沒有大型完整的購物場所。從02年起，天山路開始大規(guī)模的改造開發(fā)，在天山路、婁山關路口共出現(xiàn)了4個大型商業(yè)項目，分別是：本案、天都國際、泓鑫時尚廣場、天山世紀廣場。l 主干道：天山路、延安西路（東西向）、中山西路（南北向）。建設中的地鐵二號線延伸段婁山關路站與其地下二層相連。周邊有7778143180941等二十多條公交線路。地下二層直通地鐵地下一層從圖中可以很清晰的表明項目在地下商業(yè)上的優(yōu)勢，地鐵的帶動將給本項目帶來極大的人流。虹橋地區(qū)一直以來沒有軌道規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)交通矛盾日盛，地鐵的開通將大大促進了虹橋地區(qū)人流向中心區(qū)域的流動，同時婁山關路站作為進入虹橋地區(qū)的門戶，將截流從市區(qū)回歸虹橋并具有