【正文】 米商場南側(cè)與地鐵站出口相連通地下一層4981平方米（）商場首層4590平方米商場二層4385平方米（）商場三層4375平方米（）商場四層3976平方米（）商場五層4008平方米餐飲六層3651平方米（）辦公室附：樓層平面圖B2地下二層： B2直接連通地鐵出入口，是地鐵帶來的人流最先接觸到的商業(yè)空間，通過地鐵商機(jī)，以及大量的流動人群，地下第2層的商鋪成為地鐵黃金線。 規(guī) 劃 篇在本篇中我們將著重闡述開發(fā)商在項目建筑規(guī)劃上的精心打造。小 結(jié)l 從以上所列舉的建筑形態(tài)、業(yè)種、租金、租金面積四個方面看，區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀是：天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）是整個區(qū)域內(nèi)最核心的位置。（3）不論是面積還是租金，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）商鋪都要好于周邊其他路段，說明是該路段是周邊區(qū)域的核心地段；并且正對著“天都國際”項目。路段—租金/面積以下是項目周邊區(qū)域內(nèi)，主要街道商業(yè)的面積—租金情況列表：道路天山路天山路遵義路婁山關(guān)路路段中山西路遵義路遵義路婁山關(guān)路玉屏南路茅臺路玉屏南路茅臺路主力面積（m2）20—3040—8020—3020—30主力租金(元/m2/天)6—7—247—87—8（1）項目周邊的商鋪還是以小面積商鋪為主，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）商鋪面積較大。并且在該路段上還有老牌的百貨商廈——天山商廈。周邊租金取樣點情況序號位置樓層面積(m2)業(yè)態(tài)情況租金(元/m2/天)備注1遵義路近天山路135限餐飲——2天山路近芙蓉江路120無帶32平米閣樓3天山路(芙蓉江路)112無——4天山路(婁山關(guān)路)110限餐飲——5天山路近遵義路155無——6天山路近遵義路130無轉(zhuǎn)讓費9萬7天山路近遵義路(規(guī)劃地鐵口)1300無——8遵義路近天山路135品牌服飾——9遵義路近天山路1帶21F:452F:20無轉(zhuǎn)讓費2萬送2樓10天山路近芙蓉江路180服裝10轉(zhuǎn)讓費數(shù)萬——十多萬11天山路近遵義路170無12天山路1878號(中山西路)140房產(chǎn)中介713天山路1783號(遵義路)140眼鏡14遵義路近天山路130精品店15婁山關(guān)路近天山路115煙雜店二、區(qū)域商業(yè)市場分析建筑形態(tài)建筑形態(tài)上，“虹橋國際商都”項目在我們調(diào)研的周邊區(qū)域內(nèi)商鋪都是老式住宅下的一層沿街底商，天山路（遵義路—婁山關(guān)路段）北面一層沿街底商外立面比較好；大型商場類商鋪集中這個路段，有北面的虹橋國際商都、泓鑫時尚廣場；南面的天山世紀(jì)廣場、天都國際、天山商廈。178。178。178。沿街商業(yè)天山路區(qū)域商業(yè)主要集中在老牌商業(yè)—天山商廈附近，以下是各街道商業(yè)的情況：178。商業(yè)部分總建面為3萬平方米左右租售情況：未租售功能定位：青年、少年娛樂休閑品牌購物區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)：以品牌服裝服飾（運(yùn)動休閑類）、禮品、個性飾物、電子游戲、兒童用品等專業(yè)店和專賣店為主的商業(yè)廣場預(yù)計交付時間：2006年下半年以上3個大型商業(yè)項目與本項目一起占據(jù)了天山路、婁山關(guān)路的四角，現(xiàn)工程進(jìn)度為：項目名稱虹橋國際商都天山世紀(jì)廣場天都國際泓鑫時尚廣場工程進(jìn)度做外立面，內(nèi)部設(shè)備安裝完畢在建中外墻還是毛坯內(nèi)部裝修做外立面重點個案現(xiàn)周邊僅有泓鑫時尚廣場在對外試租賃，因此選取其作為重點商業(yè)個案進(jìn)行分析：項 目 概 況案名泓鑫時尚廣場工程進(jìn)度外墻裝修所屬區(qū)域長寧占地面積（平方）約6000具體地址天山路762號總建面積（平方）近4萬開 發(fā) 商上海泓鑫置業(yè)有限公司開盤日期未正式開盤代 理 商上海華燕置業(yè)有限公司交房日期07年年中產(chǎn) 品 特 性建筑形態(tài)單體層 高（米）得房率55%層 數(shù)地上：6，地下：3單層面積（平方）約5000面積區(qū)間（平方）100300商 業(yè) 規(guī) 劃地下2F：餐飲、特色美食；2F：品牌專賣店；4F：時尚公主街，女士用品；6F：大餐飲、休閑、娛樂、游戲城租 賃 均 價一 、二 樓（元/平方/天）9—10（沿街不開門）三 樓（元/平方/天）四 樓（元/平方/天）其他樓層（元/平方/天）5F：；6F：3； B1：；B2：5運(yùn) 營 思 路2F連租，有獨立內(nèi)樓梯上去?？偢?2層。龐大的常住人口以及流動人口，以及高層次的消費需求，成為虹橋開發(fā)區(qū)超強(qiáng)的消費依托。天山路商業(yè)街及周邊的固定消費人口在40萬—50萬左右。古北一期是上世紀(jì)90年代依托虹橋機(jī)場國際航線引入了外籍人士，從而發(fā)展成新興高檔涉外居住區(qū)。5．消費客層優(yōu)勢虹橋開發(fā)區(qū)有固定的外籍人士居住區(qū)域，由古北小區(qū)、虹橋別墅區(qū)和沿線高檔住宅區(qū)形成的“居住三角區(qū)”。4．商業(yè)配套優(yōu)勢包括虹橋友誼商城、萬都中心商場、上海城mall購物中心三位一體的虹橋購物三角區(qū)；虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有銀行、海關(guān)、稅務(wù)、商品檢驗、保險、速遞、外運(yùn)、外代等部門，為區(qū)內(nèi)企業(yè)開展進(jìn)出口業(yè)務(wù)提供方便。也是以涉外經(jīng)貿(mào)為特征，集展覽展示、洽談交易、辦公居住、餐飲娛樂為一體的上海對外活動的一個中心和窗口。其中，本單體“虹橋國際商都”項目被遵義路、婁山關(guān)路、玉屏路、天山路四條主要道路圍合而成，在本項目規(guī)劃興建的廣場地下一層、二層均與即將開通的地鐵延伸婁山關(guān)路站出站口相連通。經(jīng)長寧區(qū)的政府總體規(guī)劃，地鐵2號線從天山路延伸，將天山商業(yè)街舊地拆遷改造，規(guī)劃營造一條更具規(guī)模、業(yè)種齊全、全新的天山商業(yè)街。本案向南是徐家匯商圈，向北是中山公園，緊鄰虹橋開發(fā)區(qū)，政府全力改造天山路，將與虹橋開發(fā)區(qū)正式統(tǒng)一。尤其是軌道交通的完善，“虹橋天山商圈”與鄰近的“中山公園商圈”形成互動，大型的商廈如：新寧購物中心、虹橋上海城、百盛相繼開業(yè)，為天山路商圈發(fā)展壯大營造了成熟的商業(yè)氛圍。人們的消費需求多樣化，生活節(jié)奏不斷加快，使得單一的商業(yè)中心難以支持城區(qū)的發(fā)展，商業(yè)中心多極化、區(qū)域化成為必然，更逐漸鞏固了天山商業(yè)街的人氣與商業(yè)氛圍。天山商業(yè)街的形成，使房地產(chǎn)開發(fā)商都看好這片區(qū)域，紛紛投資興建了大量的中、高檔住宅樓。以上三個方面決定了天山路商圈改造的必然性，以及改造以后價值增長的空間是巨大的，同時確立了本項目所在區(qū)域在整個天山路商圈的核心地位。l 地鐵二號線延伸段的建成將是天山路商業(yè)圈發(fā)展的關(guān)鍵所在，地鐵二號線是上海目前唯一連接浦東和浦西的軌道交通，目前的終點站為中山公園站，天山板塊的人流量的無法就近享受軌道交通的便利，在延伸段開通后將大大增強(qiáng)從上海市中心區(qū)域至虹橋地區(qū)的交通便利性，從而能將更大人流量集中到上海的西區(qū)板塊，有利于提高天山路商業(yè)圈的商業(yè)輻射力。【區(qū)域商業(yè)地位】從上述長寧區(qū)的商業(yè)規(guī)劃中，不難看出位于天山路東段（即