【正文】 4首層～6層排煙機房、強弱電房地面：細石混凝土樓面；電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；垃圾用房地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；排煙機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；垃圾用房內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋內(nèi)墻涂料；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚；衛(wèi)生間地面：防滑彩色釉面磚樓面；衛(wèi)生間墻面：釉面磚貼面。2地下二層變電所、風(fēng)機房、儲藏室、強弱電房地面：細石混凝土樓面；職工用房、電梯前廳地面：彩色釉面磚樓面；商鋪及公共通道地面：現(xiàn)澆混凝土樓面；樓梯間地面：彩色釉面磚樓面；衛(wèi)生間地面：防滑彩色釉面磚樓面；內(nèi)墻面：水泥砂漿抹面＋防霉涂料；風(fēng)機房內(nèi)墻面：木龍骨＋吸聲棉；衛(wèi)生間內(nèi)墻面：釉面磚貼面；頂棚：噴涂料或噴大白漿，機房采用吸音頂棚。擺在我們面前的是一個有著良好現(xiàn)時價值和廣闊升值空間的商業(yè)項目，它所帶來的經(jīng)濟效益將使您現(xiàn)在的投入產(chǎn)生巨大的回報。對本項目來講，工程進度方面，本項目已完成設(shè)備安裝，只需進行內(nèi)裝就可開業(yè)，這時正是搶占先機，吸引客流的大好時機。目前本項目正面臨著二號線西延伸段建成開通的利好，依托西延伸段帶來的人流，依托虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)賓館、會展、商務(wù)人流匯集的人氣、商氣、和正在持續(xù)發(fā)展的勢頭，依托天山路改造提升的商圈競爭力和輻射力。最后，從項目的盈利模式看，不論是短期的包裝經(jīng)營成功后轉(zhuǎn)讓還是長期持有分享項目商業(yè)價值，都是可取的，也有很好的收益。 再次從本項目自身具有的良好規(guī)劃看，項目的建筑規(guī)劃合理、建設(shè)標(biāo)準嚴格、設(shè)備齊全且檔次高，完全具備可長期持有的、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準。其次從項目周邊的商業(yè)市場來看，隨著天山路的改造，區(qū)域內(nèi)4個大型商業(yè)項目的建成、開業(yè)，將進一步提升區(qū)域內(nèi)的商鋪品質(zhì)和商業(yè)檔次；而周邊沿街商營業(yè)無論從建筑形態(tài)、業(yè)種、租金，還是路段租金面積之間的關(guān)系等方面看，項目所在的天山路段已經(jīng)是整個區(qū)域內(nèi)的最為核心位置。綜 述依托老牌CBD虹橋開發(fā)區(qū)最新的發(fā)展規(guī)劃、地鐵交通捷運帶來的巨大發(fā)展前景，結(jié)合項目自身所處的與虹橋開發(fā)區(qū)緊密相連的地段優(yōu)勢、天山商圈的環(huán)境優(yōu)勢，項目直接與西延的地鐵站口相通的交通優(yōu)勢；以及長寧區(qū)的巨大消費人口，同時除了區(qū)域的常住居民，還有在附近商務(wù)區(qū)工作的白領(lǐng)，以及地鐵線帶來的人群，都為本項目區(qū)域帶來了不可估量的消費能力。選擇長期持有項目進行租賃：可以獲取長期穩(wěn)定的租金收益；可以分享商業(yè)成熟以后帶來的升值空間； 持有一份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)使投資商在未來公司發(fā)展時有更多的選擇空間。小 結(jié)在這個章節(jié)中，我們詳細了解了項目的優(yōu)劣勢，也對項目的盈利模式進行了探討，從短期效應(yīng)和長期效應(yīng)兩個角度分別進行了闡述，短期而言，屬于在項目成功經(jīng)營以后選擇轉(zhuǎn)讓項目獲得盈利，長期效應(yīng)則是選擇與項目共同發(fā)展，共同分擔(dān)項目風(fēng)險，也共同分享商業(yè)成熟以后帶來的效應(yīng)和增值。另外由于投資商是整體收購項目，整體收購的價格以市場情況看會偏低，即便是項目以5元/ m2/天的價格作為辦公租賃。如：東方國際大廈、協(xié)泰中心、仲盛金融中心、上海世界貿(mào)易商城等。也就是說，投資商可以將本案的地下層和1層作為商業(yè)租賃給商家進行經(jīng)營，然后在2F—6F的部分做為商務(wù)辦公租賃給企業(yè)用。l 有足夠的耐心和精力，項目從開始招商到正式營業(yè)，再到經(jīng)營成熟是需要一段比較長的時間的。而這種方式對投資商的要求在于：l 投資商對商業(yè)項目管理要有比較豐富的經(jīng)驗。l 度過養(yǎng)鋪期以后能夠以逐漸提高租金水平的方法來分享項目成熟以后的商業(yè)價值。（1）全部以商業(yè)的形式租賃的盈利模式項目的區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿κ俏阌官|(zhì)疑的，看好項目經(jīng)營價值的商家也非常之多，投資商完全可以選擇將商鋪一間間租賃出去，獲取租金收益。我們提的在委托經(jīng)營方統(tǒng)一經(jīng)營形成中高檔商場以后，對項目進行轉(zhuǎn)讓是一個獲得收益的辦法。長期持有物業(yè)以獲取租賃收益和增值部分的盈利模式上文已經(jīng)說過，商業(yè)項目的價值包括有地產(chǎn)價值和商業(yè)價值兩個部分。對于目前接手項目的投資方而言，分層轉(zhuǎn)讓給一般投資者也是個不錯的選擇。投資商在在委托經(jīng)營方統(tǒng)一經(jīng)營形成中高檔商場以后，還可以選擇分層轉(zhuǎn)讓給一般投資者。目前市場上還是有非常多的中型投資機構(gòu)、商業(yè)經(jīng)營商、投資人對投資商業(yè)地產(chǎn)有很大的興趣。其優(yōu)點在于：一次性獲得收益，有利于接手本案的投資商進行資金的安排。而從整個市場情況看，這種整體收購幾乎都能夠讓項目轉(zhuǎn)讓方的收益非常豐厚。國外的金融投資機構(gòu)也是同樣的想法，希望能夠收購優(yōu)質(zhì)的成熟商業(yè)項目然后到國外以房地產(chǎn)投資基金的形式上市獲取收益。（1）整體轉(zhuǎn)讓給大的資本運營商從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入一個金融運作時代，在2004年就開始看到國外的金融大鱷們開始頻頻收購國內(nèi)成熟的商業(yè)項目，大摩、美林、軟銀、雷曼兄弟等世界知名的金融運作商在國內(nèi)都有很大的動作。綜上所述，本案在具備交通便利帶來的商業(yè)輻射力、巨大人流帶來經(jīng)營基礎(chǔ)、高消費能力人群帶來中高檔商場經(jīng)營基礎(chǔ)、整體天山路商業(yè)圈的合力效應(yīng)這些條件，商業(yè)價值有了一個基本認定和增長的空間。l 區(qū)域內(nèi)的虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是新興的商務(wù)區(qū)，賓館、會展、商務(wù)三大人流具備的高消費能力；老牌涉外居住區(qū)—古北社區(qū)的高消費能力；本案所在商業(yè)商務(wù)段中的商務(wù)人士的高消費能力，是項目定位中高檔商場的生存基礎(chǔ)。以下是本案的商業(yè)價值分析：l 依托軌道交通二號線西延伸段通車所帶來的交通便利性，項目商業(yè)輻射力可以有很大的提升?，F(xiàn)在我們要解決的問題是，如何把這些商業(yè)價值挖掘出來，又有哪些方式方法可以獲得項目商業(yè)價值所形成的收益。價 值 篇前文中已細致闡述了區(qū)域環(huán)境、市場、規(guī)劃三個主題，對本項目有了較感性的理解，現(xiàn)就項目的商業(yè)價值我們來做一客觀評價。l 同時開發(fā)商在立項之初就以打造高檔商場為目標(biāo)，也為之付出了很大的努力。綜合布線系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)待）按設(shè)計施工完畢11消防系統(tǒng)全部（包括水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、電子報警系統(tǒng)、防火卷簾門系統(tǒng)和防火門系統(tǒng)、地下車庫防排煙系統(tǒng)等）按設(shè)計施工完畢12供水、電、煤、氣系統(tǒng)全部按設(shè)計施工完畢商場每層都配有茶水間，完整的消防保安監(jiān)控系統(tǒng)，有線廣播及排風(fēng)照明系統(tǒng)，有中央空調(diào)。六、設(shè)備配置主要設(shè)備設(shè)備配置1空調(diào)主機6臺日立牌螺桿式風(fēng)冷熱泵式冷水機組（RHU330ACZ2）2電梯1350KG迅達客梯3臺；2000KG貨梯2臺3扶梯24臺迅達扶梯4空調(diào)水泵6臺ITTBamp。而在 1—4層有中庭挑空。四、室外顯示屏項目西南立面的墻面中部設(shè)有LED大屏幕顯示屏（），這將大大吸引人流，擴大項目知名度。東面南部為網(wǎng)格狀玻璃幕墻，雙層中空玻璃，其中內(nèi)層為防火玻璃。西面北部為鋁塑板幕墻。南面東部為網(wǎng)格狀玻璃幕墻，雙層中空玻璃。三、立面外立面玻璃幕墻和鋁塑板幕墻西南立面網(wǎng)格狀玻璃幕墻，雙層中空玻璃，其中內(nèi)層為防火玻璃。，比較一般寫字樓層高更高，作為辦公使用比一般寫字樓的空間感更好，這樣給辦公環(huán)境一個好的空間，滿足企業(yè)對空間的需求。附近居住的市民，以及在附近工作的商務(wù)白領(lǐng)，還有古北常住的外籍人士，都可以通過地鐵以及路面交通前來購物?？土鞣e蓄與消費氣場一樣強盛。一、樓層面積及功能分布樓層建筑面積功能分布地下三層5151平方米車庫地下二層5186平方