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虹橋國(guó)際商都項(xiàng)目投資建議書(shū)-wenkub.com

2025-06-25 01:14 本頁(yè)面
   

【正文】 3地下一層機(jī)房、儲(chǔ)藏室、強(qiáng)弱電房地面:細(xì)石混凝土樓面;電梯前廳地面:彩色釉面磚樓面;樓梯間地面:彩色釉面磚樓面;自行車(chē)庫(kù)地面:細(xì)石混凝土樓面;商鋪及公共通道地面:現(xiàn)澆混凝土樓面;內(nèi)墻面:水泥砂漿抹面+防霉涂料;風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)墻面:木龍骨+吸聲棉;頂棚:噴涂料或噴大白漿,機(jī)房采用吸音頂棚。這時(shí)投資商介入可在最短的時(shí)間內(nèi)完成商城開(kāi)業(yè)初期的培育階段,并在其它商業(yè)開(kāi)業(yè)前打好人脈基礎(chǔ)。這也為投資商留下了一個(gè)能夠靈活操作的空間,一個(gè)有著靈活操作空間的商業(yè)項(xiàng)目是非常具有吸引力的,這種操作空間使得不論選擇何種盈利模式都可以達(dá)到投資商投資該物業(yè)的目的。同時(shí)地鐵二號(hào)線延伸段的通車(chē)讓人流量增加,增強(qiáng)區(qū)域的交通便利性,將進(jìn)一步提升虹橋天山路段的商業(yè)輻射力,該地段將有更加廣大的升值空間。兩種盈利模式都可以獲得很好的回報(bào),差別只是在于,成功經(jīng)營(yíng)后轉(zhuǎn)讓用犧牲未來(lái)的升值空間來(lái)獲得大量的現(xiàn)金流;長(zhǎng)期持有租賃則是用時(shí)間和資金的機(jī)會(huì)成本來(lái)獲得項(xiàng)目的租金升值和項(xiàng)目增值部分。投資商的回報(bào)也會(huì)很好。租金方面看,我們了解到虹橋開(kāi)發(fā)區(qū),比較好的辦公樓租金在6元/m2/天左右,如萬(wàn)都中心;—6元/ m2/天。l 雄厚的資金實(shí)力,能夠支撐起在養(yǎng)鋪期的資金壓力。這樣進(jìn)行商業(yè)租賃的好處是:l 能夠獲得比較客觀商業(yè)租賃收益。而項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是在不斷變化的,從項(xiàng)目主要影響因素看,虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是個(gè)新興的商務(wù)區(qū),其影響力和產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在走上坡路;軌道交通已經(jīng)建成通車(chē),所產(chǎn)生的人流量達(dá)到最大,也需要一個(gè)時(shí)間段,再以后才會(huì)形成穩(wěn)定的交通人流,目前到未來(lái),軌道交通對(duì)項(xiàng)目的影響也是在走上坡路;天山路商圈目前還在改造,從改造完畢形成成熟商圈還是要一個(gè)過(guò)程,在這個(gè)過(guò)程中,商圈的影響力是一個(gè)上升的過(guò)程;綜合來(lái)說(shuō),項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值在以后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是呈上升趨勢(shì),直到商圈成熟,對(duì)周邊區(qū)域形成穩(wěn)定的影響力,項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值才達(dá)到最大化。一個(gè)成功經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目,其確定的收益將吸引相當(dāng)多數(shù)的投資者。(2)分層轉(zhuǎn)讓給一般投資者整體轉(zhuǎn)讓給大的資本運(yùn)營(yíng)商是個(gè)好的方式,也可以獲得豐厚收益,但其缺點(diǎn)是:轉(zhuǎn)讓談判的時(shí)間長(zhǎng)、收購(gòu)價(jià)格會(huì)有一個(gè)大的壓縮空間。在這樣一種背景下,一個(gè)優(yōu)質(zhì)的、成熟的商業(yè)項(xiàng)目在國(guó)外、國(guó)內(nèi)的投資機(jī)構(gòu)的眼中是非常搶手的,也可以在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候讓現(xiàn)在的投資商獲得收益。在委托經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形成中高檔商場(chǎng)以后,本案商業(yè)價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)、并隨著商圈的發(fā)展而將進(jìn)一步增加。l 上文所述的,整個(gè)西延伸段將帶來(lái)16—20萬(wàn)的日均客流量,加上本來(lái)區(qū)域內(nèi)所具有的40——50萬(wàn)固定消費(fèi)人流,是項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的扎實(shí)基礎(chǔ)。一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)l 位于天山路商圈中心,位置優(yōu)越l 地鐵交通,交通方便、四通八達(dá)l 傳統(tǒng)商業(yè)加地鐵商業(yè),商機(jī)大l 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)l 區(qū)域商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮髄 同期開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目多,競(jìng)爭(zhēng)較激烈l 靠近中山公園、虹橋等成熟商圈,壓力較大機(jī)會(huì)(O)威脅(T)l 配合天山路商業(yè)街改造,符合政府規(guī)劃l 天山商圈知名度較高,老客戶較多l(xiāng) 與虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)相依托,提升品質(zhì)l 受政策影響,調(diào)控影響未消除l 中小投資客數(shù)量減少,市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心不足二、項(xiàng)目盈利模式分析項(xiàng)目是一個(gè)單體的商業(yè)建筑,屬于天山路改造中的核心商業(yè)項(xiàng)目,輔以優(yōu)勢(shì)的區(qū)位條件、便利的交通、天山路隨時(shí)間積累的商業(yè)氣氛這些助力,已經(jīng)在區(qū)域商業(yè)中占有了絕對(duì)的主導(dǎo)地位,其商業(yè)價(jià)值在前面區(qū)域環(huán)境、規(guī)劃、區(qū)域市場(chǎng)三個(gè)部分中已經(jīng)能夠有所了解。小 結(jié)l 從上述詳細(xì)規(guī)劃情況看,項(xiàng)目在整體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上是花了心思的,在建筑材質(zhì)和設(shè)備配套方面也力求精品。 這樣的規(guī)劃既考慮到大商場(chǎng)與大餐飲、大娛樂(lè)對(duì)樓層、面積的不同要求;同時(shí),作為定位在高檔商場(chǎng),挑空到4F的中亭不但給商場(chǎng)購(gòu)物人群足夠的空間感覺(jué)而且為項(xiàng)目增添了高貴、大氣的氣質(zhì)。屋頂采光頂215平方米,中空+雙鋼化夾膠玻璃。其中內(nèi)層為防火玻璃??梢?jiàn),整個(gè)項(xiàng)目的層高布局是經(jīng)過(guò)推敲的,不同的業(yè)種定位不同的層高要求,項(xiàng)目都已經(jīng)考慮到了。F1地上一層:F1作為地上一層的可視空間,為單體提供了大堂、廣場(chǎng),也成為吸納周邊區(qū)域過(guò)路游人的出入口。項(xiàng)目在東西長(zhǎng)度約為71米左右,南北長(zhǎng)度為76米左右,總占地面積為7424平方米,總建筑面積為40301平方米,容積率:,覆蓋率:62%,綠化率:17%。緊鄰在建中的地鐵二號(hào)線延伸段古北路站的出入口,其未來(lái)商業(yè)的人流量和交通要好于區(qū)域內(nèi)的其他路段。租金高低分布從我們前面所列的各路段租金情況中知道,所有路段的租金走向都是向天山路開(kāi)始逐漸走高,天山路(遵義路—婁山關(guān)路段)已經(jīng)是區(qū)域內(nèi)的租金至高點(diǎn)。 婁山關(guān)路:玉屏南路——茅臺(tái)路段該段商業(yè)以條狀商業(yè)為主;建筑形態(tài)為老式一層沿街住宅底商;主力面積在20—30m2左右;業(yè)種上以滿足周邊居民日常生活消費(fèi)為主;主力租金在:7—8元/m2/天;同樣越靠天山路租金越貴。 天山路:遵義路——婁山關(guān)路段該段商鋪以北面的單邊條狀商鋪為主,建筑形態(tài)上是一層沿街住宅底商,外立面相對(duì)較好;對(duì)面就是天都國(guó)際項(xiàng)目;主力面積在40—80m2,業(yè)種上有床上用品、品牌服裝、煙草連鎖、眼鏡、銀樓、手機(jī)連鎖;——24元/m2/天。租金在位置價(jià)差上體現(xiàn)不明顯。市 場(chǎng) 篇一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)大型商業(yè)項(xiàng)目介紹l 泓鑫時(shí)尚廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)單位:上海泓鑫置業(yè)有限公司位置:古北路婁山關(guān)路間,天山路北塊建筑概況:地下三層,地上六層,總建筑面積為4萬(wàn)平方米租賃情況:試租賃功能定位:綜合娛樂(lè)購(gòu)物區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài):以綜合休閑娛樂(lè)為主,專業(yè)、專賣(mài)店為輔的商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)交付使用時(shí)間:2007年年中l(wèi) 天山世紀(jì)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)單位:上海長(zhǎng)寧房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司,上海裕勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置:古北路婁山關(guān)路間,天山路南塊建筑概況:地下三層,地上五層。來(lái)自歐美、日、韓及港、臺(tái)等三十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外籍人士云集于此。這些成熟商業(yè)區(qū)輻射的商業(yè)能量,亦為虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)了生活氣息與消費(fèi)浪潮。3.商務(wù)優(yōu)勢(shì)本案所在的虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,是上海市新興的中央商務(wù)區(qū),吸引了海內(nèi)外大型企業(yè)、跨國(guó)公司、金融財(cái)團(tuán)在區(qū)內(nèi)安家落戶。本案可謂是環(huán)抱于各大商圈之中,人氣旺盛。近年來(lái),隨著周邊中高檔住宅區(qū)域、高檔寫(xiě)字樓相繼入駐,消費(fèi)人群漸漸從老齡化轉(zhuǎn)向年輕化,消費(fèi)層次也從普通化轉(zhuǎn)向中高檔化。三、環(huán)境優(yōu)勢(shì)1.項(xiàng)目所在商圈優(yōu)勢(shì)目前,與天山商業(yè)街相毗鄰的虹橋古北、仙霞路等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布相對(duì)較為疏散,無(wú)論是規(guī)模及購(gòu)物功能、經(jīng)營(yíng)業(yè)種均不齊全。l 首先我們從規(guī)劃面來(lái)看,原有的天山路商業(yè)圈已經(jīng)跟不上發(fā)展的勢(shì)頭,以天山商廈為核心的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)發(fā)展的需求,因此天山路商業(yè)圈的改造將大大增加區(qū)域的商業(yè)容量,使其從區(qū)級(jí)商業(yè)圈中脫穎而出。【產(chǎn)品定位】與虹橋涉外貿(mào)易區(qū)服務(wù)功能相匹配,以商務(wù)樓群白領(lǐng)人員、涉外人員以及周邊居住區(qū)中高檔居民為主要目標(biāo)消費(fèi)群體,中檔為主、高檔適度,集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、展示為一體,滿足綜合消費(fèi)需求的現(xiàn)代化商業(yè)街。而從二號(hào)線現(xiàn)有客流情況看,交通部門(mén)計(jì)算二號(hào)線西延伸段日均客流量已經(jīng)達(dá)到1620萬(wàn)人次。再次,二號(hào)線將通過(guò)四個(gè)站點(diǎn)(淞虹路-北新涇站-威寧路站-婁山關(guān)路站)與中山公園站交匯,2010年前軌道交通二號(hào)線的東段延長(zhǎng)線將通至浦東機(jī)場(chǎng),2010年后西段延長(zhǎng)線后期通至虹橋機(jī)場(chǎng),二號(hào)線將成為上海唯一貫穿東、西兩大機(jī)場(chǎng)的直達(dá)軌道捷運(yùn)線。地下二層直通地鐵地下一層從圖中可以很清晰的表明項(xiàng)目在地下商
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