【正文】 二、融資投向 三、資金退出機制及回報辦法 資金退出機制 融資回報辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財務(wù)預(yù)測 一、酒店式公寓財務(wù)銷售計劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財務(wù)銷售計劃表 三、稅后 利潤表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險控制 一、政策風(fēng)險 二、土地價值 三、市場風(fēng)險 雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，張家界也有優(yōu)勢，但我們要清醒認(rèn)識到它的發(fā)展還存在著很多障礙： 一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。 最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強帶動效應(yīng)，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅 游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提 供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 老年 移民帶來的不僅僅是房地產(chǎn)的銷售，他們還會帶來日常的生活費用支出。 辦事機構(gòu)人員組成 獎勵與處罰 過程管理與效益管理 27 三、營銷推廣計劃 四、定向開發(fā)與委托開發(fā) 定向開發(fā)與委托開發(fā)說明 定向開發(fā)與委托開發(fā)條件 定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷售收入 銷售收入預(yù)計 項目名稱 計算過程 金額 別墅 2 萬平方米＊ 8800元 /平方米 1. 76 老人公寓 10萬平方米 *3500元 = 度假公寓 3萬平方米 *3800元＝ 合計 銷售毛利潤為 = 二、服務(wù)與租賃收入 每年出租收入預(yù)計 項目名稱 計算過程 金額 別墅 200平方米＊ 800棟＊ 25元 /平方米＊ 10個月 400萬元 老人公寓 40平方米＊ 5萬平方米 *10個月＊ 20元 1000萬元 度假公寓 2萬平方米 *200元 400萬元 合計 1800萬元 三、不動產(chǎn)價值 四、成本分析 建設(shè)與開發(fā)成本 項目投資估算 項目名稱 計算過程 合計 別墅 *4000元 /平方米 = 建筑部分 5000平方米＊ 20xx元 /平方米 1000萬元 水療健康設(shè)備 1000萬元 花卉與綠化投資 500 萬元 網(wǎng)球場等 500 萬元 28 老人醫(yī)院 500 萬元 其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000萬元 老年公寓 15萬平方米＊ 20xx元每平方米 3億元 度假公寓 5萬元＊ 2200元每平方米 土地以及其他費用（包括交通車隊） 200萬元開通公交線路 合計 融資成本 機會成本 管理成本 出租物業(yè)的成本 1. 房屋維護(hù)成本每年 100萬元 2. 物業(yè)管理費用 100 萬元 3. 車隊成本 50萬元 出租物業(yè)純收入為 1550萬元。組織各種?夕陽紅?旅游團(tuán)來 張家界旅游時，帶他們到養(yǎng)老園 進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來。成立專門的機構(gòu)定點在 北京、上海等目標(biāo)城市進(jìn)行推廣促銷。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年 商品的質(zhì)量和?銀發(fā)市場?的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。 主要客戶來源地 主要客戶狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群 ： 中老年休閑養(yǎng)老人群 ： 中老年度假養(yǎng)老人群 ： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群 ： 二、營銷制度與辦法 設(shè)立辦事機構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。 開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點就在養(yǎng)老園的建設(shè)，張家界本地?fù)碛斜姸嘤袑嵙Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)，因此，發(fā)展房地產(chǎn)對張家界來說，應(yīng)該說是駕輕就熟。張家界作為中國優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國家 3A 級、 4A 級、 5A 級的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對外地人來張家界定居是有吸引力的。在 張家界 地區(qū)范圍內(nèi)， 鬼谷 峽具有?峽谷 道路 最 險 、植被保護(hù)最好、 瀑布 景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市 區(qū) 距離最近?的獨特優(yōu)勢，是 張家界乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。從市場增長率來看，全國旅游市場年 增長率在 13%， 張家界 旅游市場增長率約高于全國市場增長率 12個百分點，保持在 25%左右。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。 老年公寓的供給呈 現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。 就中國而言，現(xiàn)有 420xx多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬人，還不到目前中國 億老年人的 1％。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫 婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。 合居模式 老人與子女同住一套住房。以永定養(yǎng)老頤樂園、福泰等項目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的 養(yǎng)老企業(yè)。 20xx年 2月 20 日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等 10 個部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項重點工作。 其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動 者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。 雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年 市場成為新興的，潛力巨大的市場。而 且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為 。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。專家們認(rèn)為，我國實行計劃生育政策已 20 多年，二三十年后，隨著獨生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，?空巢家庭?將越來越多。 ?我國經(jīng)濟(jì)實力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。在比利時、丹麥、法國和英國，上個世紀(jì) 80 年代初，全部家庭戶中 65 歲以上獨居者占11％。 中國傳統(tǒng)文化將?孝敬父母?列為?善?之首，贍養(yǎng)父母，為父 20 母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素。 對于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。 12)咨詢服務(wù)。 11)老人日托中心。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。 7) 交通和陪伴服務(wù)。當(dāng)鈕扣一被按下，?生活在線?中心就會自動接收電話。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提 供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。 4)定期探望。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天 24 小時。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。本項目東面 800 米外是枝柳鐵路，但因有小山包阻隔，亦無噪音之害。從本項目立項開始，張家界將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還將以創(chuàng)造一個全新的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。當(dāng)很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨時，張家界國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票 友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。針對越來越不能照顧自己，而日益要依賴他人幫助料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來說，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的支助性與綜合性 14 的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、幫助料理家務(wù)、備餐、家庭修理服 務(wù)、殘疾護(hù)理、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。無障礙化設(shè)計是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。老年公寓與普通公寓是很不相同的。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭， 13 如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。 另外，我們再算。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來張家界 15 萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出 85 萬元，他們每個月就會多出 850000247。 20xx 全國房價平均每平方米 元，京滬房價最高。 居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊藏巨大商機。 ?居家養(yǎng)老社會化?將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓?養(yǎng)老?不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。? —— 《壽經(jīng)》 ?夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文?—— 《禮記》 中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。即使上述目標(biāo)能 夠達(dá)到，也只能解決300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的?賓館型?養(yǎng)老院 ——