【正文】 專(zhuān)家們認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已 20 多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，?空巢家庭?將越來(lái)越多。? 老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至 20xx 年底，全國(guó)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá) 億人，其中4300 多萬(wàn)離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。而且由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施，目前?四二一?的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市 50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為 。有 47％的老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開(kāi)居??；現(xiàn)與子女同住的老人中，有 ％認(rèn)為這種方式很理想，而有 ％的老人則希望能分開(kāi)住；現(xiàn)與子女分開(kāi)住的老人中，有 ％仍愿與子女分開(kāi)住，有 ％的則希望與子女同住。而 且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 由此可見(jiàn)，隨著觀念的變化，對(duì) 養(yǎng)老服務(wù) 的需求是加快增長(zhǎng)的。 雖然這些來(lái)源的比重隨時(shí)間的推延會(huì)有所變動(dòng)，但就總體水平而言，將會(huì)隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國(guó)的老年 市場(chǎng)成為新興的，潛力巨大的市場(chǎng)。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會(huì)大幅增加。 其次，近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類(lèi)企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng) 者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。 政府對(duì)老年類(lèi)項(xiàng)目大力支持 早在 20xx 年 10 月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就提出對(duì)政府部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車(chē)船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車(chē)船使用稅。 20xx年 2月 20 日，全國(guó)老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等 10 個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。鼓勵(lì)社會(huì)資本投資興辦以老年人為對(duì)象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢(xún)、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。以永定養(yǎng)老頤樂(lè)園、福泰等項(xiàng)目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的 養(yǎng)老企業(yè)。 ? （ 《 張家界市?三年有改觀五年大變樣?建設(shè)綱要》 ）。 合居模式 老人與子女同住一套住房。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來(lái)越多的老年夫 婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來(lái)。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。 敬老院模式 在老年 服務(wù)設(shè)施安度晚年。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來(lái)越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還 23 作為家庭戶(hù)主， 65 歲以上老年人戶(hù)主率下降到 ％。 老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺 國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。同時(shí)， 在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。但在中國(guó)目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào) ，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。 就中國(guó)而言，現(xiàn)有 420xx多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬(wàn)人，還不到目前中國(guó) 億老年人的 1％。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能較差，無(wú)法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。 老年公寓的供給呈 現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對(duì)客戶(hù)的準(zhǔn)確定位 隨著社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費(fèi)逐步發(fā)展到提高住宅消費(fèi)品質(zhì)上來(lái)，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。 目前許多老年住宅未做好客戶(hù)定位，其價(jià)格沒(méi)有根據(jù)各經(jīng)濟(jì)層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場(chǎng)的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營(yíng)較為困難。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。從市場(chǎng)增長(zhǎng)率來(lái)看，全國(guó)旅游市場(chǎng)年 增長(zhǎng)率在 13%， 張家界 旅游市場(chǎng)增長(zhǎng)率約高于全國(guó)市場(chǎng)增長(zhǎng)率 12個(gè)百分點(diǎn)，保持在 25%左右。其二，旅游消費(fèi)從總體來(lái)看，與一般消費(fèi)品消費(fèi)不同的特點(diǎn)在于重復(fù)消費(fèi)性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競(jìng)爭(zhēng)盡管激烈，但與一般消費(fèi)品之間的競(jìng)爭(zhēng)有不同的特點(diǎn)。在 張家界 地區(qū)范圍內(nèi)， 鬼谷 峽具有?峽谷 道路 最 險(xiǎn) 、植被保護(hù)最好、 瀑布 景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市 區(qū) 距離最近?的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，是 張家界乃至全國(guó)不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。 桿子坪 完全可以利用目前相對(duì)充裕的養(yǎng)老資源，為全國(guó)的老年人提供一些服務(wù)，同時(shí)也可同內(nèi)地其他城市實(shí)現(xiàn)?聯(lián)網(wǎng)?。張家界作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國(guó)家 3A 級(jí)、 4A 級(jí)、 5A 級(jí)的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過(guò)前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對(duì)外地人來(lái)張家界定居是有吸引力的。這已經(jīng)說(shuō)明，張家界針對(duì)移民開(kāi)發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ) 的、是可行的。 開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)就在養(yǎng)老園的建設(shè)，張家界本地?fù)碛斜姸嘤袑?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，因此，發(fā)展房地產(chǎn)對(duì)張家界來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)是駕輕就熟。所以，張家界發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴(lài)于外部投資，也不用靠國(guó)家撥款，完全不用擔(dān)心外部條件的沖突和制約。 主要客戶(hù)來(lái)源地 主要客戶(hù)狀況描述 亞健康度假康復(fù)人群 ： 中老年休閑養(yǎng)老人群 ： 中老年度假養(yǎng)老人群 ： 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群 ： 二、營(yíng)銷(xiāo)制度與辦法 設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理 1)營(yíng)銷(xiāo)方式的轉(zhuǎn)變。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)多發(fā)展、多變化的時(shí)代，受時(shí)代特點(diǎn)的影響，未來(lái)的老年人比起今天的老年人，對(duì)新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。針對(duì)老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年 商品的質(zhì)量和?銀發(fā)市場(chǎng)?的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。 3)針對(duì)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的附加價(jià)值。成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)定點(diǎn)在 北京、上海等目標(biāo)城市進(jìn)行推廣促銷(xiāo)。銷(xiāo)售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時(shí)間，體驗(yàn)一下生活，然后再做決定。組織各種?夕陽(yáng)紅?旅游團(tuán)來(lái) 張家界旅游時(shí)，帶他們到養(yǎng)老園 進(jìn)行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來(lái)。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷(xiāo)的移民服務(wù)公司。 辦事機(jī)構(gòu)人員組成 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 過(guò)程管理與效益管理 27 三、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā) 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件 定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法 第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算過(guò)程 金額 別墅 2 萬(wàn)平方米＊ 8800元 /平方米 1. 76 老人公寓 10萬(wàn)平方米 *3500元 = 度假公寓 3萬(wàn)平方米 *3800元＝ 合計(jì) 銷(xiāo)售毛利潤(rùn)為 = 二、服務(wù)與租賃收入 每年出租收入預(yù)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算過(guò)程 金額 別墅 200平方米＊ 800棟＊ 25元 /平方米＊ 10個(gè)月 400萬(wàn)元 老人公寓 40平方米＊ 5萬(wàn)平方米 *10個(gè)月＊ 20元 1000萬(wàn)元 度假公寓 2萬(wàn)平方米 *200元 400萬(wàn)元 合計(jì) 1800萬(wàn)元 三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 四、成本分析 建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目名稱(chēng) 計(jì)算過(guò)程 合計(jì) 別墅 *4000元 /平方米 = 建筑部分 5000平方米＊ 20xx元 /平方米 1000萬(wàn)元 水療健康設(shè)備 1000萬(wàn)元 花卉與綠化投資 500 萬(wàn)元 網(wǎng)球場(chǎng)等 500 萬(wàn)元 28 老人醫(yī)院 500 萬(wàn)元 其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容 1000萬(wàn)元 老年公寓 15萬(wàn)平方米＊ 20xx元每平方米 3億元 度假公寓 5萬(wàn)元＊ 2200元每平方米 土地以及其他費(fèi)用（包括交通車(chē)隊(duì)） 200萬(wàn)元開(kāi)通公交線路 合計(jì) 融資成本 機(jī)會(huì)成本 管理成本 出租物業(yè)的成本 1. 房屋維護(hù)成本每年 100萬(wàn)元 2. 物業(yè)管理費(fèi)用 100 萬(wàn)元 3. 車(chē)隊(duì)成本 50萬(wàn)元 出租物業(yè)純收入為 1550萬(wàn)元。每年出租收入預(yù)計(jì)達(dá)到 1550 萬(wàn)元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 老年 移民帶來(lái)的不僅僅是房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，他們還會(huì)帶來(lái)日常的生活費(fèi)用支出。我們還 29 不敢想像，老年移民們賣(mài)掉原來(lái)房產(chǎn)之后都能成為百萬(wàn)或準(zhǔn)百萬(wàn)富翁，在北海都能象富翁那樣消費(fèi)，如果僅以一戶(hù)老人房產(chǎn) 15萬(wàn)元、每月生活費(fèi) 1000 元估算，每一戶(hù)老年移民帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于 1550 個(gè)游客。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費(fèi)性人口，他們不需要城市提 供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費(fèi)用是完全有保障的，不會(huì)給遷入地帶來(lái)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 此外引入老年移民還有很多其它的好處。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強(qiáng)帶動(dòng)效應(yīng)，可以直接帶動(dòng)房地產(chǎn)、旅 游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。 首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。 最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。 如以現(xiàn)房作抵押貸款購(gòu)買(mǎi)新房；?雙合同制?貸款購(gòu)房。這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。 二、融資投向 三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法 資金退出機(jī)制 融資回報(bào)辦法 四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限 資金監(jiān)管方式 投資方權(quán)限 第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 二、公寓小區(qū) —— 玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷(xiāo)售計(jì)劃表 三、稅后 利潤(rùn)表 四、現(xiàn)金流量表 五、盈虧平衡表 六、動(dòng)態(tài)投資回收期 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 二、土地價(jià)值 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，張家界也有優(yōu)勢(shì)，但我們要清醒認(rèn)識(shí)到它的發(fā)展還存在著很多障礙： 一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念