房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè)四-閱讀頁(yè)
2025-07-08 07:28本頁(yè)面
【正文】 的成新。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題，具有重要意義。3．勘丈繪圖?，F(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。5．對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、人文自然景觀等?！ 【C合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。1，資料綜合分析。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)?！ ≠Y料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。2．價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握，而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響?！ ∫虼?，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大；最后，類別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。（2）個(gè)別分析。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。（1）選擇估價(jià)方法。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。選定估價(jià)方法后，可開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書(shū)其他章節(jié)有專門論述。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考?！ 〗?jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫(xiě)成估價(jià)報(bào)告書(shū)。估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式有自由式與定型式兩種。自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書(shū)形式。1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。2．估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．1．估價(jià)委托人名稱（l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對(duì)象；（3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)。3．評(píng)估日期（1）坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等；（3）面積、層次、朝向；（5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況；（7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； 反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。評(píng)估依據(jù)（2）工程預(yù)、決算資料；（4）各類定額和單價(jià)資料；（6）與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；（8）周圍環(huán)境資料。7．評(píng)估方法選擇應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程，對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論 完成估價(jià)報(bào)告書(shū)后，最后要將估價(jià)報(bào)告書(shū)交付給委托估價(jià)者，并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估本章要點(diǎn)介紹土地價(jià)格的概念和種類房產(chǎn)價(jià)格的概念和種類。介紹房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和主要評(píng)估方法。該中心為商業(yè)性展覽中心。 估價(jià)人員經(jīng)過(guò)收集資料，整理、計(jì)算，得出了展覽中心的市場(chǎng)價(jià)格：寫(xiě)字樓為章前案例分析思考題？如何應(yīng)用？，為什么對(duì)四個(gè)不同部分采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估？本章小結(jié)，實(shí)際上由兩部分構(gòu)成：土地資源和土地資本。土地資源價(jià)格又叫土地所有權(quán)價(jià)，土地資本價(jià)格又叫土地價(jià)值價(jià)格。，含義有交叉，主要有市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。房基地價(jià)格是土地地租的資本化。、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還受購(gòu)買者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。6．房地產(chǎn)評(píng)估的原則包括：供求原則、房地分離綜合計(jì)價(jià)原、依法原則、替代原則、最有效使用原則、收益遞增遞減原則、評(píng)估時(shí)日原則等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、剩余法、趨勢(shì)法、購(gòu)買年限法和土地路線價(jià)法等。本章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法作了較詳細(xì)介紹。三、評(píng)估日期本估價(jià)報(bào)告書(shū)勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。總面積為36000平方米。（－）座落及周圍環(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過(guò)往行人多．是開(kāi)設(shè)商業(yè)?！捕┙Y(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。層為寫(xiě)字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機(jī)房及水箱間。裝修、設(shè)施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。（二）財(cái)政部1986年頒發(fā)的“國(guó)營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表”。（四）中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例。七、評(píng)估方法的選擇該貿(mào)易大廈的設(shè)計(jì)屬中、高檔綜合服務(wù)樓。經(jīng)過(guò)分析確定采用收益還原法與市場(chǎng)比較法進(jìn)行計(jì)算，以二法的平均值為評(píng)估價(jià)值。％。按照一般標(biāo)準(zhǔn)確定經(jīng)常管理費(fèi)、折舊、大修理基金及土地使用費(fèi)、稅收等，得年總支出力100萬(wàn)元。[11/(1+r)m]}/r（二）市場(chǎng)比較法（1）.（2）.1991年12月交易價(jià)3400（3）.1989年4月交易價(jià)2800元／平方米。項(xiàng)目增減B9l年12月C89年4月1+ 地區(qū)％ 層高％門窗％％5+?。?+36％7+3％％ %②調(diào)整后的單價(jià)／平方米／平方米／平方米③平均造價(jià)減去折舊（％）則為4480元／平方米大廈評(píng)估值=4480元／平方米*3600平方米=1613萬(wàn)元九、評(píng)估結(jié)論 采用收益還原法為2000萬(wàn)元，采用市場(chǎng)比較法為1613萬(wàn)元。章后案例分析思考題，對(duì)某一實(shí)例進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)務(wù)房地產(chǎn)整合營(yíng)銷操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷基本程序第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷誤區(qū)防范第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷的障礙克服第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷對(duì)發(fā)展商的要求第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)整合營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)使用指南 整合是當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱門話題，整合營(yíng)銷則是美國(guó)大學(xué)里衣食無(wú)憂的教授們?cè)O(shè)計(jì)的好概念。在此期間，令我們思考的一個(gè)問(wèn)題是，整合營(yíng)銷傳播需要一個(gè)集權(quán)者嗎？第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)營(yíng)銷的4P策略 傳統(tǒng)的4P理論始創(chuàng)于1960年美國(guó)的密歇根州立大學(xué)，它認(rèn)為市場(chǎng)營(yíng)銷的根本問(wèn)題在于解決好四個(gè)基本要素：I、房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)品策略（Product） 它是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格策略（Price) 房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。16 / 1
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