【正文】 ting 44 主要內(nèi)容 ?東灘開發(fā)的意義 ?東灘開發(fā)的戰(zhàn)略 ?東灘公司的定位 ?東灘公司的戰(zhàn)略思路 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 46 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 規(guī)劃宏大長遠 綜合地產(chǎn)概念 政府／輿論影響 多種產(chǎn)業(yè)并存 以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進行長達 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，本質(zhì)是一場持久和逐步推進的造城運動 在東灘包含多種房地產(chǎn)概念，包括狹義商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)價值具有強烈共生關(guān)系，必須區(qū)域整體經(jīng)營，才能實現(xiàn)價值最大化 東灘的開發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會輿論影響。它包括區(qū)域理念主題規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和開發(fā)、地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)、區(qū)域配套規(guī)劃、區(qū)域政府職能規(guī)劃等 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 超出單一產(chǎn)業(yè)功能（如商業(yè)或住宅）的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應(yīng)。 不限于專業(yè)房產(chǎn)商“借勢”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠和整體發(fā)展，進行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源“造勢”，配合開發(fā)進程逐步實施配套。 東灘區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏大長遠內(nèi)容眾多 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 東灘區(qū)域開發(fā)包括綜合性的房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 50 東灘開發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 ? 東灘開發(fā)的條件 ? 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。最直接的影響來自：陳家鎮(zhèn)、長興島和橫沙島 長 興 島 橫沙島 東 灘 陳家鎮(zhèn) 擬建的越江橋隧 東灘擬建的連接 兩島的引橋 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價值最大化。美、英、法的概念規(guī)劃中陳家鎮(zhèn)成為主要居住區(qū)設(shè)計也從另一方面說明了這個問題。 協(xié)同規(guī)劃發(fā)展的原因 陳家鎮(zhèn)是沿海大通道和東灘開發(fā)的必經(jīng)之路，在崇明和東灘開發(fā)中將是最早、最直接受益的地區(qū)，其地區(qū)經(jīng)濟和房產(chǎn)地產(chǎn)的增值都有很大的空間。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應(yīng)會對整個地區(qū)的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區(qū)地價、房價有更大的升值空間。因此東灘的開發(fā)理念應(yīng)最終成為提升整個地區(qū)價值的核心。 非協(xié)同規(guī)劃可能會產(chǎn)生的不利影響 陳家鎮(zhèn)的開發(fā)必然是崇明開發(fā)中的熱點，如果東灘公司不參與其開發(fā)也必將有其他開發(fā)商介入。2022 By SINOTRUST Management Consulting 54 長興島和橫沙島的情況簡介 長興島素有“桔鄉(xiāng)”、“凈島”、“長壽島”之美稱。 現(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的“蘆蕩迷宮”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務(wù)設(shè)施。 橫沙島上現(xiàn)有天使海灘度假村和夏威夷水上樂園等旅游度假場所，雖然是獲得了國家認證的生態(tài)旅游區(qū)，但其旅游開發(fā)并不成熟，有很大發(fā)展空間 橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國家批準的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細砂海灘 長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長興島只需半小時的航程 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 交通問題 實現(xiàn)功能 宣傳定位 與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況 最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點，經(jīng)濟和土地價值得到提升。 無論開發(fā)哪些項目，長興島和橫沙島的資源優(yōu)勢決定了其宣傳 主題必然與生態(tài)相關(guān)，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區(qū)。 競爭因素 如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘 進行系統(tǒng)開發(fā)的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進 行規(guī)模開發(fā)的時機，對東灘的開發(fā)和運作會有很大的負面影響。2022 By SINOTRUST Management Consulting 56 與相關(guān)地區(qū)的合作分析 不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。 由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。 長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。 具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門的首肯后才能確定。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。橋隧建設(shè)的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發(fā)的進程。2022 By SINOTRUST Management Consulting 58 上海城市建設(shè)的投融資體制分析 以建立舉債機制為重點，擴大政府投資規(guī)模 80年代中期到 90年代初 以土地批租為重點，大規(guī)模挖掘資源性資金 90年代中期 以資產(chǎn)運作為重點，擴大社會融資 90年代后期 上海城市建設(shè)投融資體制改革大致走過了三個階段 上海十多年來的投融資體制改革初步形成了“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作”的投資格局。把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和周邊土地開發(fā)結(jié)合起來，將基礎(chǔ)設(shè)施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，形成良性循環(huán)。推進公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。 積極探索采用 BOT、 BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。在經(jīng)濟增長與財力增長的同時，保持建設(shè)財力逐年增長。2022 By SINOTRUST Management Consulting 59 上海城市建設(shè)的投融資體制分析 ―上海模式” 1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司）， “ 上海模式 ” 浮出水面。2022 By SINOTRUST Management Consulting 60 從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小 上海市政府城建投融資體制改革的方向： 政府財政投入 政府定位：直接開發(fā) 吸引社會資金 政府定位：政策支持引導(dǎo) 浦江開發(fā)的操作者、組織者 — 上海市建委： 除對規(guī)模和總量進行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構(gòu)成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實行國際化；在運作上，實行市場化。將主動權(quán)交給其他人很難保證東灘開發(fā)和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設(shè)是更現(xiàn)實的。2022 By SINOTRUST Management Consulting 61 上實集團主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮 ? 東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實集團的一項使命，集團需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度 主導(dǎo)修建滬崇通道 橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā) 東灘開發(fā) 東灘整體協(xié)同開發(fā) 上實集團發(fā)展 上實集團主導(dǎo)修建滬崇橋隧實際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實集團在東灘的開發(fā)中全面獲益。2022 By SINOTRUST Management Consulting 62 建設(shè)跨江橋隧的相關(guān)問題和解決方式建議 泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關(guān)聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。 爭取政府支持， 獲得在兩島一鎮(zhèn) 的開發(fā)權(quán) 橋隧建設(shè)同時， 在長興島著手部分項目建設(shè)，例如，高檔別墅住區(qū) 針對部分建設(shè)的項目展開營銷工作 吸引其他投資者 隧道部分完成后以項目出售的收益支持后續(xù)建設(shè) 降低項目總成本。 說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 ? 東灘開發(fā)關(guān)系到整個崇明島的開發(fā)，崇明是 21世紀上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。 ? 參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎(chǔ)建設(shè)），提高融資能力，擴大發(fā)展空間，做大做強企業(yè)。這些因素直接影響上實集團的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發(fā)展空間。2022 By SINOTRUST Management Consulting 64 東灘開發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 ? 東灘開發(fā)的條件 ? 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 66 東灘現(xiàn)實的狀況根本不具備大規(guī)模開發(fā)的條件 ? 濕地需要保護 ? 土地需要治理 ? 水道需要修整 ? 道路需要修建 ? 。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 68 如何吸引東灘開發(fā)必須的資源 ? 贏得客戶的根本是努力達成客戶需求 東灘開發(fā)需要的主要資源： ?資金 ?技術(shù) ?政策 ?品牌 資源的提供者： ?投資者 ?合作者 ?政府 資源提供者關(guān)注的是： ?東灘公司的實力 ?東灘項目的吸引力 ?資源的提供者是我們開發(fā)東灘的客戶 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 72 東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段 ? 三段式開發(fā) 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 74 東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段 ? 第一階段需要的準備 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 增強公司實力方面 ? 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制） ? 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外） ? 建立核心支柱產(chǎn)業(yè) ? 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵） ? 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用） ? 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣） ? 擴大企業(yè)影響力 增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面 ? 完善各類規(guī)劃 ? 開發(fā)理念創(chuàng)新 ? 制定階段商業(yè)合作模式 ? 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)） ? 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 東灘概念推廣 ? 爭取政府及各方支持和協(xié)作 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 76 東灘第二階段 ? 第二階段規(guī)模開發(fā) 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 整合資源、規(guī)模開發(fā) ? 整合土地資源 ? 整合資本資源 ? 整合技術(shù)資源 ? 整合政策資源 ? 整合品牌資源 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright16