【正文】 際是一個(gè)符合政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，符合社會(huì)輿論方向，順應(yīng)人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展要求，以統(tǒng)一理念主題為統(tǒng)帥的區(qū)域開(kāi)發(fā)，超出了簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念。2022 By SINOTRUST Management Consulting 48 東灘開(kāi)發(fā) 區(qū)域開(kāi)發(fā) 實(shí)物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn) 地段、適用、經(jīng)濟(jì) 文化、品牌、主題 狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn) 限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)背景 泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 多產(chǎn)業(yè)嫁接 東灘的區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域開(kāi)發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開(kāi)發(fā)是指：通過(guò)對(duì)一個(gè)能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進(jìn)行符合政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團(tuán)進(jìn)行配套建設(shè)，引資進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，提升所開(kāi)發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來(lái)獲取收益的一種開(kāi)發(fā)模式。例如；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開(kāi)發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開(kāi)發(fā)高檔別墅，針對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，即避免了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，也有利于實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開(kāi)發(fā)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，將面臨來(lái)自政府和社會(huì)各方的極大壓力，也會(huì)對(duì)相鄰地區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。每年深秋季節(jié)，長(zhǎng)興島都要舉辦上海柑桔節(jié) 長(zhǎng)興島俗稱(chēng)鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個(gè)部分，從東到西長(zhǎng) 21公里，面積 76平方公里 橫沙島有“長(zhǎng)壽瑞地”的傳說(shuō)，其開(kāi)發(fā)始于江陰南菁書(shū)院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有“南菁”二字的界樁。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。 核心原則是保證東灘公司對(duì)開(kāi)發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開(kāi)發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。 進(jìn)一步擴(kuò)大資本市場(chǎng)融資。典型項(xiàng)目： 上海城投 中信泰富 楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專(zhuān)營(yíng)權(quán) 24億資金 修建徐浦大橋 上海實(shí)業(yè) 內(nèi)環(huán)線高架橋 35%的專(zhuān)營(yíng)權(quán) 6億美元 修建延安高架路 上海城投 大小洋山港項(xiàng)目 — 滬蘆高速公路部分 農(nóng)凱、華信、龍倉(cāng)臵業(yè) 3家民營(yíng)企業(yè) 上海城投 65%股權(quán) 30%股權(quán) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。 跨江橋隧的建設(shè)投資金額大，施工期長(zhǎng)，貸款本息償還壓力較大，因此在爭(zhēng)取政府支持的同時(shí)，也需要“以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)”，挖掘項(xiàng)目本身的資源，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)降低總體成本。 ? 上實(shí)集團(tuán)未來(lái)在上海的地位取決于對(duì)上海市能否有重大貢獻(xiàn)，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時(shí)為集團(tuán)爭(zhēng)取更大發(fā)展空間。2022 By SINOTRUST Management Consulting 65 東灘健康生活的規(guī)劃目標(biāo) ? 中國(guó)生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地 私人農(nóng)場(chǎng) 私人牧場(chǎng) 濕地高爾夫 科學(xué)中心 里維埃拉級(jí)別墅區(qū) 生態(tài)核 度假別墅區(qū) 綜合配套功能區(qū) 國(guó)際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū) 博物館 會(huì)展中心 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 71 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開(kāi)發(fā)相關(guān)因素分析 ? 東灘開(kāi)發(fā)的條件 ? 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 77 東灘第三階段 ? 第三階段發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開(kāi)發(fā) 搭建平臺(tái) 積聚資源 長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)。2022 By SINOTRUST Management Consulting 70 東灘開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題是什么？ 橋隧不是問(wèn)題！ 問(wèn)題是： 橋隧建成之后我們能做什么？ 橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時(shí)間，但是時(shí)間并不多！ 橋隧開(kāi)通之后會(huì)帶動(dòng)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，作為崇明開(kāi)發(fā)的先行者和表帥，沒(méi)有超強(qiáng)的運(yùn)作實(shí)力 如何能承擔(dān)得起如此巨大的造城工程？如何保證留給我們下一代一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的空間？ 我們沒(méi)有本錢(qián)浪費(fèi)時(shí)間，更沒(méi)有膽量對(duì)自然犯錯(cuò)誤和浪費(fèi)資源。 1 2 3 4 5 6 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實(shí)自己不做就可能給別人做。但橋隧建設(shè)項(xiàng)目投資金額巨大，施工期較長(zhǎng)，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開(kāi)發(fā)，從這一意義上講，東灘開(kāi)發(fā)必須納入到集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮 陳家鎮(zhèn)協(xié)同開(kāi)發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。完善建設(shè)性收費(fèi)機(jī)制，增加政府建設(shè)資金來(lái)源 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國(guó)際慣例： 進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)機(jī)制。 橫沙島是國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，土地征用等問(wèn)題比較復(fù)雜，因此可以采用項(xiàng)目合作的方式與當(dāng)?shù)卣⒑献麝P(guān)系，進(jìn)而形成對(duì)開(kāi)發(fā)控制權(quán)的實(shí)際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)是比較合理的選擇。兩島 與東灘是互相促進(jìn)還是針?shù)h相對(duì)的的關(guān)系取決于由誰(shuí)掌握開(kāi)發(fā)權(quán)。環(huán)境宜人，充滿(mǎn)田園風(fēng)光。2022 By SINOTRUST Management Consulting 53 陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響 如不能掌握陳家鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項(xiàng)目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開(kāi)發(fā)，這種替代效應(yīng)對(duì)東灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。2022 By SINOTRUST Management Consulting 52 陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響 陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點(diǎn)將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開(kāi)發(fā)規(guī)劃中來(lái)協(xié)同發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。 區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)必須從“造城”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時(shí)跟進(jìn)。2022 By SINOTRUST Management Consulting 45 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略 ? 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開(kāi)發(fā)相關(guān)因素分析 ? 東灘開(kāi)發(fā)的條件 ? 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。上海在股 票市場(chǎng)交易額、國(guó)外對(duì)本地直接投資總額、國(guó)外對(duì)本地直接投資增長(zhǎng)率、年貨物量、年集箱運(yùn)輸量、轉(zhuǎn)口 貿(mào)易量等指標(biāo)方面遙遙領(lǐng)先， 但在年客運(yùn)量上明顯落后。包括政府政策的透明度、政策貫徹的有效程度、失業(yè)率等； 該要素是城市可持續(xù)發(fā)展的重要保證。比較知名的當(dāng)屬瑞士洛桑國(guó)際管理發(fā)展學(xué)院發(fā)表的 《 世界競(jìng)爭(zhēng)力 年報(bào) 》 ，其該年報(bào)現(xiàn)已成為世界各國(guó)政界、經(jīng)濟(jì)界 人士的重要決策依據(jù)。 中國(guó)主要特大城市綜合實(shí)力排序 城市 綜合實(shí)力 現(xiàn)代化 國(guó)際化 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 服務(wù)業(yè) 勞動(dòng)力 金融資本的 國(guó)際交流 排序 總得分 水平 水平 水平 發(fā)展水平 素質(zhì) 國(guó)際影響力 水平 1 北京 2 上海 3 廣州 4 天津 中國(guó)企業(yè)家－ 2022 要改善城市生態(tài)環(huán)境，其中，正確處理城市建設(shè)與建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化的關(guān)系，人與自然的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與保護(hù)生態(tài)環(huán)境的關(guān)系，是上海能否建設(shè)成為國(guó)際化大城市的關(guān)鍵。 跨江橋隧， 一橋天地寬 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。 資料來(lái)源： 《 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市市長(zhǎng)論壇紀(jì)要 》 2022－ 10 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 31 國(guó)家性課題：三農(nóng)問(wèn)題 國(guó)家性課題：三農(nóng)問(wèn)題 東灘開(kāi)發(fā) 農(nóng)村 城市化 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化 農(nóng)民 非農(nóng)化 三農(nóng)問(wèn)題實(shí)質(zhì) 合村建鎮(zhèn)，提高人口集中度，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 以產(chǎn)業(yè)方式提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益突破國(guó)際技術(shù)壁壘 增加農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民本土就業(yè)機(jī)會(huì) 東灘開(kāi)發(fā)提供了非常難得的探索機(jī)遇 ： 以可持續(xù)發(fā)展的思想建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的小城鎮(zhèn)，探索解決農(nóng)村城市化的問(wèn)題； 以加強(qiáng)與國(guó)際接軌的綠色有機(jī)食品為起點(diǎn)，以發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式 以保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境為原則，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。 ? 每個(gè)城市都應(yīng)根據(jù)自己的地域、民族、歷史、文化的特點(diǎn)，精心構(gòu)思和塑造具有特色的城市形象，使城市的風(fēng)貌更具內(nèi)涵和底蘊(yùn)。為此，要在整體上提高我國(guó)城市在經(jīng)濟(jì)全球化過(guò)程中的參與度和競(jìng)爭(zhēng)力，必須重視發(fā)揮若干現(xiàn)代化程度較高的大城市的作用。2022 By SINOTRUST Management Consulting 27 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮城市群（帶）的輻射帶動(dòng)作用 要保持生態(tài)環(huán)境不被破壞，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的雙贏。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，應(yīng)作好以下工作： ? 注重城市體系的發(fā)展，積極穩(wěn)妥的發(fā)展小城鎮(zhèn)。 ? 1999年，地級(jí)及以上城市市區(qū)總?cè)丝谶_(dá) ，占市鎮(zhèn)總?cè)丝诘?%，比 1995年增加 。小城市發(fā)展緩慢。2022 By SINOTRUST Management Consulting 21 加快城市化進(jìn)程是我國(guó)面向 21世紀(jì)的重要選擇，也是全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略課題 ―九五”期間城市化進(jìn)展速度和“八五”期間大致相當(dāng)，沒(méi)有形成“加速”發(fā)展的局面。 所謂經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的生態(tài)化問(wèn)題：包括對(duì)先發(fā)展國(guó)家或先發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即先發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)再造 ；二是對(duì)后發(fā)展國(guó)家或后發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即后發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)跨越 。2022 By SINOTRUST Management Consulting 9 東灘 的開(kāi)發(fā)目標(biāo) 積極的生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)示范工程 ?通過(guò)景觀生態(tài)工程優(yōu)化東灘自然生態(tài)系統(tǒng)，對(duì)敏感的濕地生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行積極保護(hù) 健康優(yōu)質(zhì)生活模式的人居之地 ?以景觀生態(tài)工程、房地產(chǎn)、休閑產(chǎn)業(yè)建設(shè)優(yōu)質(zhì)健康生活模式的人居之地 生態(tài)住區(qū) 生態(tài)保護(hù) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。東灘公司發(fā)展戰(zhàn)略定位 匯報(bào) 2022年 7月 10日 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 8 東灘開(kāi)發(fā)的意義 ? 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn) ? 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng) ? 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn) ? 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。制定各種保護(hù)環(huán)境的法令、法規(guī)，通過(guò)建立環(huán)保機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)環(huán)保技術(shù)研究開(kāi)發(fā)來(lái)治理污染。2022 By SINOTRUST Management Consulting 20 世界經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展的一般規(guī)律，隨著工業(yè)化進(jìn)程的加速，多數(shù) 國(guó)家城市的水平在 30%至 70%之間，處于城市化加速發(fā)展階段， 目前中國(guó)正處于城市化加速階段，城市化進(jìn)程任重道遠(yuǎn)！ 農(nóng)村城市化 三國(guó)城市化比較 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2022 2022 年份 城市化率 日本： % 韓國(guó)： % 中國(guó)： % 28% 28% % 56% 75% 36% 中國(guó)城市化增長(zhǎng)率示意 0 10 20 30 40 50 60 1995 2022 2022 2022 2022 2020 年份 中國(guó)城市化率 36% 50% 未來(lái) 15年，城市化率年增長(zhǎng) 1%，就意味著每年有上千萬(wàn)農(nóng)民遷入城市 大力建設(shè)衛(wèi)星城、小鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中國(guó)政府高度關(guān)注的問(wèn)題－三農(nóng)問(wèn)題 －農(nóng)村城市化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)民非農(nóng)化 2022/7/10