【正文】 三農(nóng)問題－農(nóng)民非農(nóng)化 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 全國政協(xié)委員顧宗棠認(rèn)為中國城市化有六個戰(zhàn)略重點(diǎn)： ―目前，我國的城市化已得到長足發(fā)展，形成了較多的城市群和城市帶。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 長江三角洲地區(qū)的發(fā)展有賴于進(jìn)一步發(fā)揮上海、杭州、南京等中心城市的綜合功能，使之成為區(qū)域發(fā)展要素配置中心、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散中心技術(shù)創(chuàng)新中心。 以 100作為世界城市綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，上海市相當(dāng)于世界城市高級階段綜合指數(shù)的 30%左右相當(dāng)于世界城市初級階段綜合指數(shù)的 60%左右 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，廣州、上海、北京，第一產(chǎn)業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右。 一個城市的綜合競爭力是指該城市在一定區(qū)域范圍內(nèi)集散資源、提供產(chǎn)品和服務(wù)的能力，是城市經(jīng) 濟(jì)、社會、科技、環(huán)境等綜合發(fā)展能力的集中體現(xiàn)。 要加快上海建設(shè)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào) 易中心和國際航運(yùn)中心的進(jìn)程，成為國際中心城市，光有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，光有美麗的城市景觀都是不夠的， 而必須從多方面修煉內(nèi)功。 東灘區(qū)域開發(fā)包括綜合性的房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。因此東灘的開發(fā)理念應(yīng)最終成為提升整個地區(qū)價值的核心。2022 By SINOTRUST Management Consulting 56 與相關(guān)地區(qū)的合作分析 不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。推進(jìn)公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。 爭取政府支持， 獲得在兩島一鎮(zhèn) 的開發(fā)權(quán) 橋隧建設(shè)同時， 在長興島著手部分項(xiàng)目建設(shè)，例如，高檔別墅住區(qū) 針對部分建設(shè)的項(xiàng)目展開營銷工作 吸引其他投資者 隧道部分完成后以項(xiàng)目出售的收益支持后續(xù)建設(shè) 降低項(xiàng)目總成本。2022 By SINOTRUST Management Consulting 66 東灘現(xiàn)實(shí)的狀況根本不具備大規(guī)模開發(fā)的條件 ? 濕地需要保護(hù) ? 土地需要治理 ? 水道需要修整 ? 道路需要修建 ? 。2022 By SINOTRUST Management Consulting 74 東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段 ? 第一階段需要的準(zhǔn)備 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 增強(qiáng)公司實(shí)力方面 ? 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機(jī)制） ? 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外） ? 建立核心支柱產(chǎn)業(yè) ? 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵） ? 建立人才機(jī)制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用） ? 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣） ? 擴(kuò)大企業(yè)影響力 增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面 ? 完善各類規(guī)劃 ? 開發(fā)理念創(chuàng)新 ? 制定階段商業(yè)合作模式 ? 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)） ? 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 東灘概念推廣 ? 爭取政府及各方支持和協(xié)作 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊(yùn)藏著無限商機(jī)的發(fā)展空間。2022 By SINOTRUST Management Consulting 61 上實(shí)集團(tuán)主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮 ? 東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實(shí)集團(tuán)的一項(xiàng)使命，集團(tuán)需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度 主導(dǎo)修建滬崇通道 橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā) 東灘開發(fā) 東灘整體協(xié)同開發(fā) 上實(shí)集團(tuán)發(fā)展 上實(shí)集團(tuán)主導(dǎo)修建滬崇橋隧實(shí)際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實(shí)集團(tuán)在東灘的開發(fā)中全面獲益。2022 By SINOTRUST Management Consulting 58 上海城市建設(shè)的投融資體制分析 以建立舉債機(jī)制為重點(diǎn)，擴(kuò)大政府投資規(guī)模 80年代中期到 90年代初 以土地批租為重點(diǎn)，大規(guī)模挖掘資源性資金 90年代中期 以資產(chǎn)運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會融資 90年代后期 上海城市建設(shè)投融資體制改革大致走過了三個階段 上海十多年來的投融資體制改革初步形成了“政府引導(dǎo)、社會參與、市場運(yùn)作”的投資格局。 無論開發(fā)哪些項(xiàng)目，長興島和橫沙島的資源優(yōu)勢決定了其宣傳 主題必然與生態(tài)相關(guān)，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區(qū)。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 不限于專業(yè)房產(chǎn)商“借勢”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠(yuǎn)和整體發(fā)展，進(jìn)行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源“造勢”，配合開發(fā)進(jìn)程逐步實(shí)施配套。 上海在資金流量上位居第一，信息流量名列第二，人口流量排序第三，實(shí)物流量排名第五。 比較研究始于八十年代。 ? 崇明島處在在上海和蘇北之間將成為上海與北上地區(qū)的大樞紐； ? 利于上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，生態(tài)城市建設(shè)，提高綜合實(shí)力和成為國際經(jīng)濟(jì)金融中心； ? 加強(qiáng)上?？崭?、海港的國際進(jìn)出口數(shù)量和運(yùn)輸中心地位，提升上海市金融貿(mào)易中心的地位； ? 使以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)能夠在更大空間上實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理布局，進(jìn)一步推動整個三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展水平。 轉(zhuǎn)變城市功能定位 堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)揮城市群帶的輻射帶動作用 建設(shè)國際大都市 確立以大城市為龍頭的城市體系 凸現(xiàn)城市的個性和特色 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 ?我國目前除香港外，還沒有一個城市真正稱得上是國際性都市。2022 By SINOTRUST Management Consulting 25 21世紀(jì)初我國城市化發(fā)展展望 ? 初步預(yù)計我國城市化水平 15年?duì)幦∵_(dá)到和超過 50%，這意味著將超速度推進(jìn)城市化，以較短的時間達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化中期發(fā)展水平。 ? 從城市規(guī)?？矗卮蟪鞘邪l(fā)展最快，增長 %，中等城市次之，由 192個增加到216個，增長 %。制定各種保護(hù)環(huán)境的法令、法規(guī)，通過建立環(huán)保機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)環(huán)保技術(shù)研究開發(fā)來治理污染。東灘公司發(fā)展戰(zhàn)略定位 匯報 2022年 7月 10日 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 所謂經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的生態(tài)化問題：包括對先發(fā)展國家或先發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即先發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)再造 ；二是對后發(fā)展國家或后發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即后發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)跨越 。小城市發(fā)展緩慢。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，應(yīng)作好以下工作： ? 注重城市體系的發(fā)展，積極穩(wěn)妥的發(fā)展小城鎮(zhèn)。為此，要在整體上提高我國城市在經(jīng)濟(jì)全球化過程中的參與度和競爭力，必須重視發(fā)揮若干現(xiàn)代化程度較高的大城市的作用。2022 By SINOTRUST Management Consulting 31 國家性課題：三農(nóng)問題 國家性課題：三農(nóng)問題 東灘開發(fā) 農(nóng)村 城市化 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)業(yè)化 農(nóng)民 非農(nóng)化 三農(nóng)問題實(shí)質(zhì) 合村建鎮(zhèn)，提高人口集中度，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 以產(chǎn)業(yè)方式提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益突破國際技術(shù)壁壘 增加農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)機(jī)會，增加農(nóng)民本土就業(yè)機(jī)會 東灘開發(fā)提供了非常難得的探索機(jī)遇 ： 以可持續(xù)發(fā)展的思想建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的小城鎮(zhèn)，探索解決農(nóng)村城市化的問題； 以加強(qiáng)與國際接軌的綠色有機(jī)食品為起點(diǎn)，以發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式 以保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境為原則，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 跨江橋隧， 一橋天地寬 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。比較知名的當(dāng)屬瑞士洛桑國際管理發(fā)展學(xué)院發(fā)表的 《 世界競爭力 年報 》 ，其該年報現(xiàn)已成為世界各國政界、經(jīng)濟(jì)界 人士的重要決策依據(jù)。上海在股 票市場交易額、國外對本地直接投資總額、國外對本地直接投資增長率、年貨物量、年集箱運(yùn)輸量、轉(zhuǎn)口 貿(mào)易量等指標(biāo)方面遙遙領(lǐng)先， 但在年客運(yùn)量上明顯落后。 區(qū)域開發(fā)時必須從“造城”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時跟進(jìn)。2022 By SINOTRUST Management Consulting 53 陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響 如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項(xiàng)目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開發(fā)，這種替代效應(yīng)對東灘項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。兩島 與東灘是互相促進(jìn)還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例： 進(jìn)一步完善開發(fā)機(jī)制。但橋隧建設(shè)項(xiàng)目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮 陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 1 2 3 4 5 6 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 77 東灘第三階段 ? 第三階段發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價。2022 By SINOTRUST Management Consulting 65 東灘健康生活的規(guī)劃目標(biāo) ? 中國生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地 私人農(nóng)場 私人牧場 濕地高爾夫 科學(xué)中心 里維埃拉級別墅區(qū) 生態(tài)核 度假別墅區(qū) 綜合配套功能區(qū) 國際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū) 博物館 會展中心 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 跨江橋隧的建設(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要“以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)”，挖掘項(xiàng)目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。 進(jìn)一步擴(kuò)大資本市場融資。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開發(fā)沒有達(dá)到目標(biāo)，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。2022 By SINOTRUST Management Consulting 48 東灘開發(fā) 區(qū)域開發(fā) 實(shí)物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn) 地段、適用、經(jīng)濟(jì) 文化、品牌、主題 狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn) 限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接 房地產(chǎn)競爭背景 泛地產(chǎn)開發(fā) 多產(chǎn)業(yè)嫁接 東灘的區(qū)域開發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域開發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開發(fā)是指：通過對一個能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進(jìn)行符合政府長遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團(tuán)進(jìn)行配套建設(shè)，引資進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，提升所開發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來獲取收益的一種開發(fā)模式。2022 By SINOTRUST Management Consulting 42 如何提高上海市城市綜合競爭實(shí)力 ?上海城市綜合競爭力提高將體現(xiàn)： – 一是綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力提高，到 2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計達(dá)到 7300億元，人均 GDP 總值達(dá)到 ； – 二是綜合服務(wù)功能增強(qiáng)，成為全國的資本運(yùn)作中心和資金營運(yùn)中心； – 三是綜合發(fā)展環(huán)境改善，成為國內(nèi)外適宜發(fā)展創(chuàng)業(yè)和生活居住的城市； – 四是綜合創(chuàng)新能力增強(qiáng)，構(gòu)建具有持續(xù)創(chuàng)新能力的 綜合創(chuàng)新體系； – 五是綜合管理水平提高，走出城市現(xiàn)代化管理的新路； – 六是市民綜合素質(zhì)提高，接受教育程度、人均期望壽命等都有提高。 城市綜合競爭力 這一創(chuàng)新的概念既借用了國際競爭力的若干評 價指標(biāo)，同時又能夠反映城市的特征。2022 By SINOTRUST Management Consulting 37 上海與國際大都市的距離 由國家計委、建設(shè)部、中國科學(xué)院眾多專家、學(xué)者完成的建設(shè)部“九五”重點(diǎn)科研項(xiàng)目 《 經(jīng)濟(jì)全球化與中國城市發(fā)展跨世紀(jì)中國城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 》 指出，目前我國最有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大城市（例如，上海、北京、廣州也剛剛接近和達(dá)到世界國際性大城市 60年代的水平。2022 By SINOTRUST Management Consulting 33 長江三角洲是全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)與開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展是中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán) 長江三