【正文】 么 ? 東灘公司的路從哪里開始 ? 東灘開發(fā)包括什么 ? 東灘公司需要干什么 ? 從哪里來？到哪里去？路怎么走？ ? 東灘公司戰(zhàn)略重點 ? 東灘公司發(fā)展模式 ? 東灘公司分階段贏利模式 ? 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇 ? 東灘公司的核心能力 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 10 東灘 的開發(fā)目標 以生態(tài)系統(tǒng)為支撐的科研、科教、科普基地 ?以生態(tài)環(huán)境、生物資源為研究對象的科研活動 ?以人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展為研究目標的綜合性科研活動 ?以生態(tài)資源展示、教育為目的博物館、濕地公園等 以自然資本、知識資本為基礎的產(chǎn)業(yè)群 ?以人本生態(tài)為主題的休閑旅游 ?以健康產(chǎn)品、綠色技術為基礎的生態(tài)農(nóng)業(yè) ?以科技教育為特征的知識產(chǎn)業(yè) ?以人本生態(tài)為主題的房地產(chǎn)業(yè) 科教研究 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 14 世界性課題：探索生態(tài)型的現(xiàn)代化 生態(tài)型的現(xiàn)代化 東灘開發(fā) 東灘開發(fā)走的是一條探索積極的生態(tài)環(huán)境保護、有效合理利用生態(tài)資源達到可持續(xù)發(fā)展的道路 現(xiàn)代化進程 中強調(diào)生態(tài) 環(huán)境保護 通過生態(tài)效益創(chuàng) 造現(xiàn)代化所需的 社會、經(jīng)濟效益 ?綠色農(nóng)業(yè) ?綠色家園 ?綠色樂園 ?綠色科技 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 世界性課題：經(jīng)濟社會發(fā)展的生態(tài)化？ 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 18 世界性課題：建設新型生態(tài)園區(qū) 世界性課題：建設新型生態(tài)園區(qū) 東灘開發(fā) 東灘開發(fā)走的是一條集旅游休閑、綠色農(nóng)業(yè)、科研教育和生態(tài)房地產(chǎn)于一體的綜合型生態(tài)園區(qū)發(fā)展探索之路 景觀型 產(chǎn)業(yè)型 居住型 綜合型 農(nóng)業(yè)、旅游、娛樂業(yè)、科研教育、房地產(chǎn) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 一方面為了在推進城市化進程中避免對城市形成過度壓力 另一方面，也說明進一步加快城市化進程非一日之功，特別是長期的城市化滯后所帶來的種種矛盾的顯現(xiàn)及在推進城市化過程中遇到的困難和阻力，都形成了對未來加速我國城市化進程的較大壓力。 ? 從行政區(qū)級看，截止到 1999年，地級及以上城市由 213個發(fā)展到 240個，增長 %；縣級市沒有增加。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 “ 九五 ” 期間，由工業(yè)化推動城市化進程的勢頭逐漸減弱，取而代之的是第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展不斷成為推動我國城市化進程的主要動力。同期縣鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口比重只增加 。這些城市群和城市帶吸納了大量勞動力和高技術人才，對推動我國城市化進程起到明顯的作用。 ? 充分發(fā)揮中心城市的作用，有計劃有目的的發(fā)展城市群和城市帶。 轉(zhuǎn)變城市功能定位 堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)揮城市群帶的輻射帶動作用 建設國際大都市 確立以大城市為龍頭的城市體系 凸現(xiàn)城市的個性和特色 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。決不能以犧牲環(huán)境、破壞生態(tài)作為城市化的代價。2022 By SINOTRUST Management Consulting 28 建設國際大都市 ?經(jīng)濟全球化的現(xiàn)實，需要我國有代表國家的國際性城市來參與世界分工和國際競爭。把上海、北京、廣州等大城市率先建設成為國際性都市，積極謀求與世界城市接軌，加大這些城市的對外經(jīng)濟合作力度，帶動相關地區(qū)的經(jīng)濟迅速起飛。小城市和小城鎮(zhèn)要與大中城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套，根據(jù)自身的自然條件和資源條件，形成產(chǎn)業(yè)特色。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 東灘開發(fā)將可持續(xù)發(fā)展作為核心理念之一，以上海中心城市為龍頭，拓寬城市帶的輻射范圍，以長江三角洲城市群為依托，加強地區(qū)間合作，探索一條適應 21世紀的小城鎮(zhèn)建設道路。2022 By SINOTRUST Management Consulting 32 東灘開發(fā)的意義 ? 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進程的貢獻 ? 東灘開發(fā)對中國城市化建設的推動 ? 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進 ? 東灘開發(fā)對上海國際化進程的推進 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區(qū)內(nèi)部各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相似系數(shù)，都在 ，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是驚人的相似，如無錫和鎮(zhèn)江的相似系數(shù)達到 。2022 By SINOTRUST Management Consulting 34 東灘開發(fā)對長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟的全球化和可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義 ?滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進投資和經(jīng)濟合作； ?加強上海市的空港海港的國際進出口數(shù)量和地位，提升上海市經(jīng)貿(mào)中心的地位； ?東灘開發(fā)創(chuàng)造以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)城市開發(fā)模式，避免產(chǎn)業(yè)重合，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 ? 蘇北地區(qū)成為最好的產(chǎn)業(yè)和資本輸出口； ? 使上海與江蘇的通路徹底貫通，極大加強了長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系，使上海到無錫與上海到南通的時間一樣。2022 By SINOTRUST Management Consulting 36 東灘開發(fā)的意義 ? 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進程的貢獻 ? 東灘開發(fā)對中國城市化建設的推動 ? 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進 ? 東灘開發(fā)對上海國際化進程的推進 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。從代表競爭實力的主要指標看，金融保險業(yè)不到總就業(yè)人口的 10%，僅為新興和成熟國際性大城市的 10%左右。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。上海正在經(jīng)歷這 “ 兩個過程 ” 。 我國于 1995年正式加入世界競爭力評價體系。2022 By SINOTRUST Management Consulting 40 上海有關方面總結(jié)的城市綜合競爭力包含六大要素： 該要素反映的是一個國際中心城市參與競爭的經(jīng)濟實力，是城市綜合競爭力的 重要基礎。包括市民的受教育水平、健康水平、精 神風貌、思想道德水平等等。 上海在經(jīng)濟實力和政府實力方面排名第一，在金融實力方面排序第二， 科技實力則排第五，在科技實 力方面指標明顯不足 。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 46 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 規(guī)劃宏大長遠 綜合地產(chǎn)概念 政府／輿論影響 多種產(chǎn)業(yè)并存 以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進行長達 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，本質(zhì)是一場持久和逐步推進的造城運動 在東灘包含多種房地產(chǎn)概念，包括狹義商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)價值具有強烈共生關系，必須區(qū)域整體經(jīng)營，才能實現(xiàn)價值最大化 東灘的開發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會輿論影響。 超出單一產(chǎn)業(yè)功能（如商業(yè)或住宅）的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補效應。 東灘區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏大長遠內(nèi)容眾多 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 50 東灘開發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開發(fā)相關因素分析 ? 東灘開發(fā)的條件 ? 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價值最大化。 協(xié)同規(guī)劃發(fā)展的原因 陳家鎮(zhèn)是沿海大通道和東灘開發(fā)的必經(jīng)之路，在崇明和東灘開發(fā)中將是最早、最直接受益的地區(qū)，其地區(qū)經(jīng)濟和房產(chǎn)地產(chǎn)的增值都有很大的空間。 東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應會對整個地區(qū)的知名度有大幅提升，促進相鄰的地區(qū)地價、房價有更大的升值空間。 非協(xié)同規(guī)劃可能會產(chǎn)生的不利影響 陳家鎮(zhèn)的開發(fā)必然是崇明開發(fā)中的熱點，如果東灘公司不參與其開發(fā)也必將有其他開發(fā)商介入。 現(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的“蘆蕩迷宮”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務設施。 交通問題 實現(xiàn)功能 宣傳定位 與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況 最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點，經(jīng)濟和土地價值得到提升。 競爭因素 如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘 進行系統(tǒng)開發(fā)的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進 行規(guī)模開發(fā)的時機，對東灘的開發(fā)和運作會有很大的負面影響。 由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。 具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關職能部門的首肯后才能確定。橋隧建設的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發(fā)的進程。把基礎設施建設和周邊土地開發(fā)結(jié)合起來，將基礎設施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎設施的建設，形成良性循環(huán)。 積極探索采用 BOT、 BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。2022 By SINOTRUST Management Consulting 59 上海城市建設的投融資體制分析 ―上海模式” 1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設投資開發(fā)總公司）， “ 上海模式 ” 浮出水面。將主動權交給其他人很難保證東灘開發(fā)和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設是更現(xiàn)實的。2022 By SINOTRUST Management Consulting 62 建設跨江橋隧的相關問題和解決方式建議 泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。 說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 ? 參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎建設），提高融資能力，擴大發(fā)展空間，做大做強企業(yè)。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。2022 By SINOTRUST Management Consulting 64 東灘開發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開發(fā)相關因素分析 ? 東灘開發(fā)的條件 ? 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 72 東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段 ? 三段式開發(fā) 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 76 東灘第二階段 ? 第二階段規(guī)模開發(fā) 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 整合資源、規(guī)模開發(fā) ? 整合土地資源 ? 整合資本資源 ? 整合技術資源 ? 整合政策資源 ? 整合品牌資源 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright16