【正文】 民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處?！　∩塘鞯缆罚号l(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。　　老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。　　　　接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近店鋪的準則。其考評標準如下：　　在預(yù)定點200公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運站。　　預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性?！　∨R近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費認知的捷徑。　　　　指預(yù)定點兩側(cè)行業(yè)種類的特點，及不宜為鄰的行業(yè)種類?！　∑鋵崳挥眠^于擔心同業(yè)競爭的問題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點?！　　包c”是強調(diào)立地點本身的評估，即針對所要開店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題的分析評估?！　↓R全性—建筑物內(nèi)原有那些設(shè)施，通常設(shè)施愈齊備，愈節(jié)省開店裝潢成本。　　完整性—通過使用執(zhí)照來再次確認承租屋在店面法律上的使用權(quán)利，并了解實際營業(yè)使用的申請?！　r間性—預(yù)定點現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用，時間越短對店鋪越有利。招牌是店鋪與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對店鋪愈好。如水淹、日曬引起的商品及設(shè)備的損耗，或店面迎向強風所造成的大量塵土對店面、商品鮮度的損壞，以及設(shè)備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素。一般來說，十年以上的老屋不予考慮。同時，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計算改裝費用的依據(jù)。另外，如是否為室內(nèi)停車場改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設(shè)施等都要調(diào)查清楚。形狀包括建筑物外觀的整體設(shè)計和預(yù)定點本身的形狀。通常越方正的賣場越好。其中門面寬度是首要條件，無論是一、二樓賣場或是一樓與地下室的賣場，不同行業(yè)有所不同，如超市因其賣場大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)在二樓。對于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個別職業(yè)、住處、信用及是否有財產(chǎn)糾紛等也需調(diào)查清楚。一般而言，評估是開店前必須的工作，評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化評價數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低。對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點于此?？梢赃B續(xù)三天在不同時段(早晨、中午、下班、晚上八點以后)實地觀察，運用現(xiàn)場觀察法來實地了解立地點的優(yōu)劣。不學習的話，自己想怎么做就怎么做，你的生意是沒有多大發(fā)展的。 　　下面，我們就把這些商業(yè)中常用的基本知識介紹給大家，希望能對一些剛?cè)腴T的小本經(jīng)營者有所啟發(fā)。女裝，要做到頭腦要很清楚，不要一到服裝批發(fā)市場，看什么都好，什么都想做。不要到了市場忘記自己來做什么的。 　　2：選擇好了服裝就要給你的服裝定位，是做品牌，還是做學生服裝。還是童裝。例如：你做大學生服裝，運動休閑系列。所有批發(fā)運動系列是批發(fā)商你都要了解。什么樣的價格。誰家進貨的人多，誰的店的生意旺。另外觀察來進貨的人，都進什么樣的貨，在哪里賣，如果你發(fā)現(xiàn)這個人總來進貨，那就是他賣的好，你就要跟蹤他到他的店里去偷偷的調(diào)查了。這樣你心理基本對你要進的服裝有一定的了解。 　　3：一切準備好了，現(xiàn)在就進貨，如果你是第一次上貨你也要裝做熟客的樣子，可以和經(jīng)銷商談價格，因為你可以說出別人家服裝的價格，所以老板看你很懂行，不是新手，新手是回答不出來老板的問題的，中國有句話：叫知己知比，百戰(zhàn)百勝。 　　4：在進貨當中要注意有很多的衣托，假裝也是來進貨的，新手是很容易上當?shù)?，看別人搶購，自己怕晚了沒有貨，也去搶購。你可以采取。這樣不會上當。 　　5：進完了貨要對服裝的擺放，店的整體效果做到給人感覺很好的店，可以去考察批發(fā)商或者專賣店，零售商的店鋪，到那里學習衣服的擺放，這樣你的店就可以以嶄新的面貌迎接顧客了。賣多少，怎么賣，自己拿主義了?，F(xiàn)在還是有很多的人貪小便宜的人，可以抓住這樣一部分人的心理。你開業(yè)的時候，可以進一些塑料盆，洗臉盆。還要進一些氣球要帶字的那種，有很多小朋友喜歡啊，大人會帶孩子來要氣球。買東西的人都有禮品，商品開業(yè)還要打折，把氣憤弄的火火的……這樣你的店生意就會好，很多人都會知道你的店，給人留下一個好的印象。要讓你的店忙起來，給別人的感覺你的店很好。可以說，任何開店者都期望找到一個理想中的“黃金地段”，誠如華商巨子李嘉誠所言，開店第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗?！　∩倘φ{(diào)查　　所謂商圈，指以店鋪坐落點為圓心，向外延伸一定距離，以此距離為半徑構(gòu)成的一個圓形消費圈，即吸引消費者前來購物或接受服務(wù)的有效范圍?！　∩倘Υ笮∨c店鋪的經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營范圍、所處地段、商品信譽、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營輻射能力。因此在選擇商圈時一定要慎而又慎。　　商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米?！　∩倘旧蠜]有形狀，但為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形來為商圈推算。在選擇商圈時，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價位、商圈范圍大小等多種因素。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購買率較高。該區(qū)消費群以學生居多，消費金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購買率高。一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一兩千人，尤其其中的上班族外食比例非常高?！　　　」I(yè)區(qū)的消費者多為工廠管理者及打工一族，消費水平較低，但消費總量較大?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，一個商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，屬多元化的消費習性。其中需要調(diào)查的要點具體如下：　?。菏侵妇幼≡谏倘?nèi)的住戶數(shù)量。人口密度越高越適合開設(shè)店鋪?！　。河捎诘赇伣?jīng)營時間長短不一，有的長達24小時，因此白天的人口數(shù)量非常重要。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費的客單價。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績的成長。　?。翰煌拇髽怯胁煌目蛻簟０儇浌炯靶蓍e娛樂場所能吸引顧客，聚客力高，可作為店鋪經(jīng)營的互動指標。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應(yīng)主要顯示街道名稱、主要公共設(shè)施、交通線路、人口流動線路、主要競爭者位置等標志。一般而言，評估是開店前必須做的一項工作，大多是靠有經(jīng)驗的人員的經(jīng)驗來論定，因此評估的結(jié)果可能各不相同。 因此，開店新手如果怕經(jīng)驗不足而影響評估的可靠性，那么可以請教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營良好的店鋪主人，或請相關(guān)專家協(xié)助，千萬不可掉以輕心。在地點位置詳細圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進而判斷該點的位置是否理想?！　　　∩倘υu估的方法有很多種，但常見的主要有以下幾種：　　 如果顧客需要歷盡艱辛才能到你的店里來，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈?！　　　∫驗樯舷掳嗷蝽樀蓝牡觊T前經(jīng)過的人，很可能會買東西，所以該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的店鋪的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則。估算一下顧客若到你的店鋪購物，坐公共汽車需花多少時間等車、坐車，還有對單行道等交通限制及塞車地點、程度，出入停車場是否方便等，也都應(yīng)該有所了解?！　　　∽詈蟮墓ぷ骶褪菍σ殉醪酱_定的商圈進行修正，主要途徑就是根據(jù)所經(jīng)營的商品或服務(wù)，對店址附近的顧客進行調(diào)查。實際工作中，商圈的評估報告是以商圈簡報的形式出現(xiàn)的。先按照商圈調(diào)查所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結(jié)論。即在簡報一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。一般情況下，商圈簡報按以下步驟來進行：　　用商圈簡圖的投影片確定商圈的分界線。制作住宅特色的幻燈片，說明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會場所的幻燈片，說明場所類型及聚集人口類型；制作優(yōu)秀競爭者的幻燈片，并用競爭者分析表加介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來客運系統(tǒng)對本商圈的影響?！　『喗榭赡軆衾耐扑?，制作可能凈利預(yù)估表的投影片，說明各立地點的預(yù)估收支情況。簡述未來的發(fā)展情況。一般情況下，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因為川流不息的人潮就是潛在的客源，只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費者的需求，就一定會有良好的業(yè)績。　　　　選擇店址的原則必須針對不同的目標店類型，因為不同店的類型，比如獨立店、店中店、柜臺承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對應(yīng)著不同的選址原則。包括人流量、潛在和現(xiàn)實的購買力等。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務(wù)場所、高檔商品店，那么還應(yīng)考慮停車場的問題。對于大件商品、商品配送頻繁、商品數(shù)量大的單店，這一點尤為重要。不能單純地以租價考慮，因為一般而言，租價和從該地址獲得的收益是成正比的。　　。　　、內(nèi)容、客流量等方面和本體系的單店不會發(fā)生矛盾和不和諧的現(xiàn)象。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場所(等待接孩子)，但按某些地區(qū)的規(guī)定，在這些地方設(shè)置成人用品店卻是不合法的?！　?。雖然競爭不全是壞事，但過度激烈的競爭卻很容易使單店的經(jīng)營發(fā)生困難，單店工作人員也會很疲累，因為每天要面對巨大的壓力。雖然該地址屬于絕對的黃金地段，但卻由于各種原因不能獲得，則這樣的地址仍然是不可得的地址。顧客對商品的需求一般可分為三種類型：　　　　這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，力求方便。　　　　對這類商品，顧客是定期購買的。另外，購買量不大，有高度的周期性。　　　　耐用消費品多為顧客一次購買長期使用，購買頻率低。特殊需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。　　　　店鋪成功的另一個關(guān)鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流。但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應(yīng)的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。這是店鋪客流的基礎(chǔ)，是店鋪銷售收入的主要來源，因此，新設(shè)店鋪在選址時，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。如某些公共場所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間較短。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習慣光顧行駛方向右側(cè)的商店?！　≡谏虡I(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢、停留時間長、流動時間相對分散，因此可以把經(jīng)營挑選性強的商店設(shè)在這里，如服裝店等。此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時間短、流動時間比較集中，因此，可以將經(jīng)營挑選性不強和攜帶方便的商品的商店設(shè)在這里，如煙酒副食品店、冷飲店、快餐店等?！　　　≈饕钦{(diào)查立地點前道路特性及通行車輛的種類：　　連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處?！　∩塘鞯缆罚号l(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。　　老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車?！　　　〗咏仁菧y量立地點是否符合顧客容易接近店鋪的準則。其考評標準如下：　　在預(yù)定點200公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運站。預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性?！　∨R近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費認知的捷徑?！　　　≈割A(yù)定點兩側(cè)行業(yè)種類的特點，及不宜為鄰的行業(yè)種類?！　∑鋵?，不用過于擔心同業(yè)競爭的問題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴大影響，凝聚人氣，形成“專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。其中評估項目有：　　辯識性—預(yù)定點地址是否明確，臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標?！　∷袡?quán)明確化—確認真正擁有房產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主?！　∏灏仔浴床榍逅赓U的房屋是否有被銀行或其他機構(gòu)設(shè)定有他項權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財務(wù)糾紛影響?！　∶黠@度—指可架設(shè)廣告招牌的可見度。　　天候性—天候非但會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經(jīng)營上不可預(yù)估的風險。　　建筑物本身評鑒—建筑物的年份及現(xiàn)況是評估的首要條件。再者，是對建筑物構(gòu)造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則關(guān)系間接費用的開支，如是否整棟承租，或?qū)①u場與辦公室或是宿舍合并。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調(diào)查其合法性，避免日后的法律糾紛。 積率—指預(yù)定點本身的形狀與面積。前者關(guān)系店鋪的未來格局，后者則是賣場設(shè)計的重點?！　∶娣e—指可使用的營業(yè)面積，即經(jīng)內(nèi)部測量后的實際有效面積?！　⊙航?、租金—價格高低直接關(guān)系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對附近房租行情進行調(diào)研?！　×⒌卦u估對店鋪的成敗關(guān)系很大?！　　　〉曛返倪x定，除了書面調(diào)查，還要進行實地觀察比較?！　τ趯嵉卣{(diào)查應(yīng)精心細致，如立地點的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價位的高低等，均是衡量的重點。