【正文】 可以連續(xù)三天在不同時(shí)段(早晨、中午、下班、晚上八點(diǎn)以后)實(shí)地觀察，運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀察法來(lái)實(shí)地了解立地點(diǎn)的優(yōu)劣。對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此。一般而言，評(píng)估是開(kāi)店前必須的工作，評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低。對(duì)于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及是否有財(cái)產(chǎn)糾紛等也需調(diào)查清楚。其中門(mén)面寬度是首要條件，無(wú)論是一、二樓賣(mài)場(chǎng)或是一樓與地下室的賣(mài)場(chǎng)，不同行業(yè)有所不同，如超市因其賣(mài)場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)在二樓。通常越方正的賣(mài)場(chǎng)越好。形狀包括建筑物外觀的整體設(shè)計(jì)和預(yù)定點(diǎn)本身的形狀。另外，如是否為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設(shè)施等都要調(diào)查清楚。同時(shí)，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，十年以上的老屋不予考慮。如水淹、日曬引起的商品及設(shè)備的損耗，或店面迎向強(qiáng)風(fēng)所造成的大量塵土對(duì)店面、商品鮮度的損壞，以及設(shè)備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素。招牌是店鋪與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)店鋪愈好?！　r(shí)間性—預(yù)定點(diǎn)現(xiàn)行使用人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用，時(shí)間越短對(duì)店鋪越有利?！　⊥暾浴ㄟ^(guò)使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租屋在店面法律上的使用權(quán)利，并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用的申請(qǐng)?！　↓R全性—建筑物內(nèi)原有那些設(shè)施，通常設(shè)施愈齊備，愈節(jié)省開(kāi)店裝潢成本。　　　　“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身的評(píng)估，即針對(duì)所要開(kāi)店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題的分析評(píng)估?！　×硗猓瑸楸苊庠斐深櫩筒涣挤磻?yīng)，如會(huì)制造大量污染的店，如洗車(chē)店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開(kāi)一般生活用品的店鋪。如果是屬于同行的專(zhuān)業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專(zhuān)業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成旺市效應(yīng)。　　近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或掩埋管線計(jì)劃，各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都會(huì)影響顧客上門(mén)意愿。　　是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離100公尺內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人流數(shù)量的多少。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物的時(shí)間性。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。因此，是商業(yè)活動(dòng)暢旺之處。　　郊區(qū)道路：接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道，除了也是上下班路線外，它最主要的必定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)?！　∵\(yùn)輸?shù)缆罚簝傻刂g商品物資來(lái)源的干道，多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，貨車(chē)及各式特殊運(yùn)輸車(chē)輛比例多?！　　　∵x擇開(kāi)店地點(diǎn)還要對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性質(zhì)、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做調(diào)查。　　有些地區(qū)雖然有相當(dāng)規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車(chē)站、碼頭、學(xué)校等公共場(chǎng)所，其主要客流的目的不是為了購(gòu)買(mǎi)商品，而是以其他目的為主，購(gòu)物是順便。鑒于此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)?！　　　⊥瑯右粭l街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。 、速度和滯留時(shí)間　　不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇?！　∨缮土鳎褐改切╉樎愤M(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專(zhuān)門(mén)來(lái)店購(gòu)物。　　分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流?！　　　∽陨砜土鳎褐改切?zhuān)門(mén)為購(gòu)買(mǎi)某商品的來(lái)店顧客所形成的客流。店鋪選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買(mǎi)商品。以經(jīng)營(yíng)此類(lèi)商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。顧客在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的店鋪選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。在購(gòu)買(mǎi)時(shí)，都經(jīng)過(guò)了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。所以，經(jīng)營(yíng)這類(lèi)商品的店鋪應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜?！　　　∽鳛橐粋€(gè)具體的店鋪，在選擇決策時(shí)應(yīng)充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買(mǎi)規(guī)律，從而確定店鋪所在的區(qū)域位置?！　　@也是最重要的一條?！　　！　??！　?。經(jīng)濟(jì)上考慮的不能是成本支出或收益的單項(xiàng)，而應(yīng)是二者的差額即純利潤(rùn)量。　　?！　　！　?。但無(wú)論如何，下列這些原則都是應(yīng)該被考慮的通用原則：　　。　　在擴(kuò)大銷(xiāo)售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)?！　∵x址決策6步法　　在進(jìn)行店鋪選址時(shí)，要注意把握“客流”就是“錢(qián)流”的原則，即以適應(yīng)流向人口分布，吸引廣大顧客購(gòu)物為原則。將此商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)逐一分析，說(shuō)明此商圈可供設(shè)店的地段?！　〗逃潭确峙鋱D的投影片，說(shuō)明教育分配情形；消費(fèi)者平均收支情況分配圖的投影片，說(shuō)明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人生活上的支出?！　〗榻B商圈特征，包含說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)?！　　　∩倘?jiǎn)報(bào)的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費(fèi)特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估，他日可供設(shè)店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等?！　w納法：此方法則是一種一開(kāi)始便提出建議事項(xiàng)的方法?！　　　⊙堇[法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法?！　　　∩倘Φ脑u(píng)估報(bào)告綜合反映了整個(gè)評(píng)估工作的過(guò)程和成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)工作責(zé)任的書(shū)面憑證?！　∪绱搜芈窚y(cè)出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過(guò)的距離，做上記號(hào)，最后把這些點(diǎn)連起來(lái)，就能掌握商圈范圍了?！　　　o(wú)論未來(lái)顧客以何種交通工具前來(lái)，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車(chē)方式，順著顧客購(gòu)物的路線，看看道路的坡度、公共汽車(chē)線路及等車(chē)時(shí)間等狀況。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專(zhuān)賣(mài)店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺(jué)得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)。商圈評(píng)估一般可分為以下幾步：　　第一步：確定資料來(lái)源，包括銷(xiāo)售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調(diào)查等；　　第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、顧客集中程度；　　第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定；　　第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源；　　第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)；　　最后一步：確定店鋪的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等?！　　　≡谏倘Φ脑u(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，其評(píng)估結(jié)果比剛加入評(píng)估作業(yè)的新人要更準(zhǔn)確?！　∩倘υu(píng)估　　商圈調(diào)查之后，對(duì)預(yù)選商圈的評(píng)估成了關(guān)系店鋪成敗的關(guān)鍵一環(huán)。 記住，商圈調(diào)查要對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手予以格外關(guān)注，因?yàn)樯倘?nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)與未來(lái)單店之間構(gòu)成近距離的“肉搏戰(zhàn)”關(guān)系。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購(gòu)買(mǎi)力普遍較高?！　?、生活習(xí)慣調(diào)查：不同的消費(fèi)習(xí)性與生活習(xí)慣對(duì)產(chǎn)品的種類(lèi)、組合及需求有所不同?！　。航煌ㄒ蛩匾喾浅Ｖ匾?，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會(huì)明顯減少、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對(duì)于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形?！　。褐鸽S著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開(kāi)之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)有許多外流人口進(jìn)入。　?。菏菍^(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)?！　　　≡诖_定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對(duì)預(yù)選地址的商圈進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競(jìng)爭(zhēng)店的情況?！　　　』旌蠀^(qū)分為住商混合、住教混合、工商混合等。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等?！　　　≡搮^(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)?！　　　∥慕虆^(qū)附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。　　　　該區(qū)住戶數(shù)量至少須有1000戶以上。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：　　　　商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動(dòng)人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)：　　；　　：凡超過(guò)40米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個(gè)不同商圈；　　、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈；　　、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動(dòng)不便劃分成不同商圈；：因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；　?。阂虼笏疁献韪?，使人潮流動(dòng)不便而劃分成不同商圈；　?。阂騿涡械雷韪簦谷顺绷鲃?dòng)不便而劃分成不同商圈；　?。喝顺弊呦虻馁?gòu)物習(xí)慣及人潮流動(dòng)的方向，使該區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立商圈；　　　　商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。但如果是以選購(gòu)品為主的專(zhuān)門(mén)店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車(chē)程來(lái)計(jì)算?！　　　∩倘Φ拿枥L受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)說(shuō)，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用3個(gè)大小不等的同心圓來(lái)表示：　?。?jiǎn)蔚陿I(yè)績(jī)的主要來(lái)源，占單店總業(yè)績(jī)的55～70%，擁有較多忠誠(chéng)率最高的顧客群；　?。赫紗蔚昕倶I(yè)績(jī)的15～25%，相對(duì)而言，老顧客來(lái)訪率較低；　?。赫紗蔚昕倶I(yè)績(jī)的5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對(duì)象分布、商品構(gòu)成、促銷(xiāo)方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。如徒步區(qū)的店可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓1000米(購(gòu)物不方便、缺乏競(jìng)爭(zhēng)等因素)，視具體狀況而定?！　￠_(kāi)店選址包括商圈調(diào)查、商圈評(píng)估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分?！　∮袑?zhuān)家指出：找到一個(gè)理想的店面，開(kāi)店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。生意旺開(kāi)店選址： 地段、地段、還是地段　　開(kāi)設(shè)店鋪，首先遇到的問(wèn)題就是選擇合適的開(kāi)店地段。 　　8：促銷(xiāo)過(guò)后，你的店里的在沒(méi)有人的情況下都不能座下一起聊天，這樣別人感覺(jué)你的生意不好，服務(wù)不好，要分工明確，有擦地的，擺貨的，試衣服的。記住質(zhì)量一定要好，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，對(duì)提前來(lái)到店前排隊(duì)的顧客前200名贈(zèng)送禮品?？雌饋?lái)很大，很有誘惑利。幫助你做好促銷(xiāo)。 　　7：新開(kāi)業(yè)的店，最好做一下促銷(xiāo)活動(dòng)，可以根據(jù)你的店的大小決定購(gòu)買(mǎi)禮品。 　　6：隨時(shí)掌握市場(chǎng)行情，發(fā)現(xiàn)批發(fā)商的價(jià)格調(diào)整，你也要馬上調(diào)整你的價(jià)格。前提是批發(fā)商不認(rèn)識(shí)你的情況下完成。讓別的批發(fā)商幫你進(jìn)幾件，因?yàn)槟氵M(jìn)的少老板是不批發(fā)給你的，就是批發(fā)給你也是很高的價(jià)格，你給幫你的人每件衣服加點(diǎn)錢(qián)，就可以批發(fā)到你想要進(jìn)貨的衣服了，比你在老板那里批發(fā)省很多的錢(qián)，回去看看，如果好賣(mài)，賣(mài)的好，就可以根據(jù)需要來(lái)進(jìn)貨了。新手看不出來(lái)，是真是假，在這樣的情況下，別人拿貨的人還很多，你還擔(dān)心會(huì)被騙。這樣在第一次進(jìn)貨就不會(huì)多花大頭錢(qián)，還為了拉你這樣的客戶給你優(yōu)惠。在對(duì)你馬上開(kāi)店有很大的幫助?？此窃趺礃咏?jīng)營(yíng)的，怎么樣銷(xiāo)售的。可以要一張名片標(biāo)明，你都要牢記在心，這就是你的財(cái)富。誰(shuí)家批發(fā)的好。拿本子記住誰(shuí)家批發(fā)什么樣的運(yùn)動(dòng)服裝。你就要先到批發(fā)市場(chǎng)了解批發(fā)的價(jià)格。真對(duì)你所要進(jìn)貨的服裝進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。還是中老年服裝。不要讓別的東西影響你的思路。你一定要有一個(gè)清晰的思路，做服裝最好是專(zhuān)一如果你的店鋪很大，可以做男裝，或者女裝。 　　1：選擇好方向：就是已經(jīng)決定經(jīng)營(yíng)男裝，或者。 　　經(jīng)商做生意，說(shuō)白了就是買(mǎi)賣(mài)商品并從中賺取差價(jià)的過(guò)程，但里面也關(guān)系到很多學(xué)問(wèn)，就拿進(jìn)貨來(lái)說(shuō)，進(jìn)貨的數(shù)量、質(zhì)量、種類(lèi)該如何確定，進(jìn)貨資金和流動(dòng)資金的比例該如何確定，什么時(shí)候補(bǔ)貨及如何確定補(bǔ)貨的數(shù)量，作為經(jīng)營(yíng)者都應(yīng)該了解。開(kāi)服裝店，教您如何進(jìn)貨做服裝外表看起來(lái)很簡(jiǎn)單誰(shuí)，都可以來(lái)做，其實(shí)現(xiàn)在做什么事情都很難，只有你身在其中的時(shí)候才會(huì)感覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，你自己要是沒(méi)有一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策略?！　?duì)于實(shí)地調(diào)查應(yīng)精心細(xì)致，如立地點(diǎn)的人流量、附近有幾家同類(lèi)店或不同類(lèi)店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)?！　　　〉曛返倪x定，除了書(shū)面調(diào)查，還要進(jìn)行實(shí)地觀察比較?！　×⒌卦u(píng)估對(duì)店鋪的成敗關(guān)系很大?！　⊙航稹⒆饨稹獌r(jià)格高低直接關(guān)系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對(duì)附近房租行情進(jìn)行調(diào)研?！　∶娣e—指可使用的營(yíng)業(yè)面積，即經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的實(shí)際有效面積。前者關(guān)系店鋪的未來(lái)格局，后者則是賣(mài)場(chǎng)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)?！　》e率—指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調(diào)查其合法性，避免日后的法律糾紛。再者，是對(duì)建筑物構(gòu)造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則關(guān)系間接費(fèi)用的開(kāi)支，如是否整棟承租，或?qū)①u(mài)場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。　　建筑物本身評(píng)鑒—建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估的首要條件?！　√旌蛐浴旌蚍堑珪?huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)?！　∶黠@度—指可架設(shè)廣告招牌的可見(jiàn)度?！　∏灏仔浴床榍逅赓U的房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣(mài)的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財(cái)務(wù)糾紛影響。　　所有權(quán)明確化—確認(rèn)真正擁有房產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主。其中評(píng)估項(xiàng)目有：　　辯識(shí)性—預(yù)定點(diǎn)地址是否明確，臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)?！　×硗?，為避免造成顧客不良反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店，如洗車(chē)店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開(kāi)一般生活用品的店鋪。如果是屬于同行的專(zhuān)業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專(zhuān)業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成旺市效應(yīng)。　　近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或掩埋管線計(jì)劃，各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都會(huì)影響顧客上門(mén)意愿?！　∈欠裼邪唏R線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距