【正文】 與未來(lái)單店之間構(gòu)成近距離的“肉搏戰(zhàn)”關(guān)系。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應(yīng)主要顯示街道名稱、主要公共設(shè)施、交通線路、人口流動(dòng)線路、主要競(jìng)爭(zhēng)者位置等標(biāo)志。　　商圈評(píng)估　　商圈調(diào)查之后，對(duì)預(yù)選商圈的評(píng)估成了關(guān)系店鋪成敗的關(guān)鍵一環(huán)。一般而言，評(píng)估是開(kāi)店前必須做的一項(xiàng)工作，大多是靠有經(jīng)驗(yàn)的人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)論定，因此評(píng)估的結(jié)果可能各不相同。不過(guò)普遍來(lái)說(shuō)，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，其評(píng)估結(jié)果比剛加入評(píng)估作業(yè)的新人要更準(zhǔn)確。 因此，開(kāi)店新手如果怕經(jīng)驗(yàn)不足而影響評(píng)估的可靠性，那么可以請(qǐng)教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)良好的店鋪主人，或請(qǐng)相關(guān)專家協(xié)助，千萬(wàn)不可掉以輕心?！　　　≡谏倘Φ脑u(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍250米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場(chǎng)所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。商圈評(píng)估一般可分為以下幾步：　　第一步：確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調(diào)查等；　　第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度；　　第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定；　　第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源；　　第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)；　　最后一步：確定店鋪的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等?！　　　∩倘υu(píng)估的方法有很多種，但常見(jiàn)的主要有以下幾種：　　 如果顧客需要?dú)v盡艱辛才能到你的店里來(lái)，那么即使住得很近，這地方也不能算進(jìn)你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺(jué)得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)?！　　　∫?yàn)樯舷掳嗷蝽樀蓝牡觊T前經(jīng)過(guò)的人，很可能會(huì)買東西，所以該客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近卻從未光顧你的店鋪的人，其所處區(qū)域也不包含在商圈內(nèi)，所以商圈的形狀通常并不規(guī)則?！　　　o(wú)論未來(lái)顧客以何種交通工具前來(lái)，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車方式，順著顧客購(gòu)物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時(shí)間等狀況。估算一下顧客若到你的店鋪購(gòu)物，坐公共汽車需花多少時(shí)間等車、坐車，還有對(duì)單行道等交通限制及塞車地點(diǎn)、程度，出入停車場(chǎng)是否方便等，也都應(yīng)該有所了解?！　∪绱搜芈窚y(cè)出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過(guò)的距離，做上記號(hào)，最后把這些點(diǎn)連起來(lái)，就能掌握商圈范圍了?！　　　∽詈蟮墓ぷ骶褪菍?duì)已初步確定的商圈進(jìn)行修正，主要途徑就是根據(jù)所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)，對(duì)店址附近的顧客進(jìn)行調(diào)查?！　　　∩倘Φ脑u(píng)估報(bào)告綜合反映了整個(gè)評(píng)估工作的過(guò)程和成果，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)工作責(zé)任的書面憑證。實(shí)際工作中，商圈的評(píng)估報(bào)告是以商圈簡(jiǎn)報(bào)的形式出現(xiàn)的?！　　　⊙堇[法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法。先按照商圈調(diào)查所收集到的各種資料加以分析，再得出最后的結(jié)論?！　w納法：此方法則是一種一開(kāi)始便提出建議事項(xiàng)的方法。即在簡(jiǎn)報(bào)一開(kāi)始，便提出此商圈何處適合開(kāi)店及開(kāi)何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來(lái)支持此一論點(diǎn)。　　　　商圈簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費(fèi)特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估，他日可供設(shè)店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等。一般情況下，商圈簡(jiǎn)報(bào)按以下步驟來(lái)進(jìn)行：　　用商圈簡(jiǎn)圖的投影片確定商圈的分界線。　　介紹商圈特征，包含說(shuō)明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。制作住宅特色的幻燈片，說(shuō)明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會(huì)場(chǎng)所的幻燈片，說(shuō)明場(chǎng)所類型及聚集人口類型；制作優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)者的幻燈片，并用競(jìng)爭(zhēng)者分析表加介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說(shuō)明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說(shuō)明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說(shuō)明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來(lái)客運(yùn)系統(tǒng)對(duì)本商圈的影響?！　〗逃潭确峙鋱D的投影片，說(shuō)明教育分配情形；消費(fèi)者平均收支情況分配圖的投影片，說(shuō)明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人生活上的支出。　　簡(jiǎn)介可能凈利的推算，制作可能凈利預(yù)估表的投影片，說(shuō)明各立地點(diǎn)的預(yù)估收支情況。將此商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)逐一分析，說(shuō)明此商圈可供設(shè)店的地段。簡(jiǎn)述未來(lái)的發(fā)展情況?！　∵x址決策6步法　　在進(jìn)行店鋪選址時(shí)，要注意把握“客流”就是“錢流”的原則，即以適應(yīng)流向人口分布，吸引廣大顧客購(gòu)物為原則。一般情況下，在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開(kāi)店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪菨撛诘目驮矗灰闼N售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會(huì)有良好的業(yè)績(jī)。　　在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購(gòu)貨地區(qū)?！　　　∵x擇店址的原則必須針對(duì)不同的目標(biāo)店類型，因?yàn)椴煌甑念愋停热绐?dú)立店、店中店、柜臺(tái)承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對(duì)應(yīng)著不同的選址原則。但無(wú)論如何，下列這些原則都是應(yīng)該被考慮的通用原則：　　。包括人流量、潛在和現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力等?！　?。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務(wù)場(chǎng)所、高檔商品店，那么還應(yīng)考慮停車場(chǎng)的問(wèn)題?！　　?duì)于大件商品、商品配送頻繁、商品數(shù)量大的單店，這一點(diǎn)尤為重要。　　。不能單純地以租價(jià)考慮，因?yàn)橐话愣?，租價(jià)和從該地址獲得的收益是成正比的。經(jīng)濟(jì)上考慮的不能是成本支出或收益的單項(xiàng)，而應(yīng)是二者的差額即純利潤(rùn)量?！　??！　　！　?、內(nèi)容、客流量等方面和本體系的單店不會(huì)發(fā)生矛盾和不和諧的現(xiàn)象?！　?。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場(chǎng)所(等待接孩子)，但按某些地區(qū)的規(guī)定，在這些地方設(shè)置成人用品店卻是不合法的?！　?。　　。雖然競(jìng)爭(zhēng)不全是壞事，但過(guò)度激烈的競(jìng)爭(zhēng)卻很容易使單店的經(jīng)營(yíng)發(fā)生困難，單店工作人員也會(huì)很疲累，因?yàn)槊刻煲鎸?duì)巨大的壓力?！　　@也是最重要的一條。雖然該地址屬于絕對(duì)的黃金地段，但卻由于各種原因不能獲得，則這樣的地址仍然是不可得的地址?！　　　∽鳛橐粋€(gè)具體的店鋪，在選擇決策時(shí)應(yīng)充分考慮顧客對(duì)不同商品的需求特點(diǎn)及購(gòu)買規(guī)律，從而確定店鋪所在的區(qū)域位置。顧客對(duì)商品的需求一般可分為三種類型：　　　　這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強(qiáng)，同時(shí)價(jià)格較低，顧客購(gòu)買頻繁，在購(gòu)買過(guò)程中，力求方便。所以，經(jīng)營(yíng)這類商品的店鋪應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜。　　　　對(duì)這類商品，顧客是定期購(gòu)買的。在購(gòu)買時(shí)，都經(jīng)過(guò)了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。另外，購(gòu)買量不大，有高度的周期性。經(jīng)營(yíng)這類商品的店鋪選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈?！　　　∧陀孟M(fèi)品多為顧客一次購(gòu)買長(zhǎng)期使用，購(gòu)買頻率低。顧客在購(gòu)買時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。特殊需求的商品購(gòu)買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。以經(jīng)營(yíng)此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客?！　　　〉赇伋晒Φ牧硪粋€(gè)關(guān)鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流。店鋪選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買商品。但客流規(guī)模大，并不總是帶來(lái)相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，具體問(wèn)題還需具體分析?！　　　∽陨砜土鳎褐改切ｉT為購(gòu)買某商品的來(lái)店顧客所形成的客流。這是店鋪客流的基礎(chǔ)，是店鋪銷售收入的主要來(lái)源，因此，新設(shè)店鋪在選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。　　分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間?！　∨缮土鳎褐改切╉樎愤M(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。 、速度和滯留時(shí)間　　不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析，再做最佳地址選擇。如某些公共場(chǎng)所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時(shí)購(gòu)買一些商品，但客流目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短?！　　　⊥瑯右粭l街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場(chǎng)所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。鑒于此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)?！　≡谏虡I(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購(gòu)物為主流，特點(diǎn)是速度緩慢、停留時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散，因此可以把經(jīng)營(yíng)挑選性強(qiáng)的商店設(shè)在這里，如服裝店等?！　∮行┑貐^(qū)雖然有相當(dāng)規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學(xué)校等公共場(chǎng)所，其主要客流的目的不是為了購(gòu)買商品，而是以其他目的為主，購(gòu)物是順便。此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時(shí)間短、流動(dòng)時(shí)間比較集中，因此，可以將經(jīng)營(yíng)挑選性不強(qiáng)和攜帶方便的商品的商店設(shè)在這里，如煙酒副食品店、冷飲店、快餐店等。　　　　選擇開(kāi)店地點(diǎn)還要對(duì)目標(biāo)地點(diǎn)所在道路性質(zhì)、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做調(diào)查?！　　　≈饕钦{(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛的種類：　　連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來(lái)往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處?！　∵\(yùn)輸?shù)缆罚簝傻刂g商品物資來(lái)源的干道，多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，貨車及各式特殊運(yùn)輸車輛比例多?！　∩塘鞯缆罚号l(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來(lái)往頻繁的動(dòng)脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地?！　〗紖^(qū)道路：接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道，除了也是上下班路線外，它最主要的必定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。　　老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來(lái)往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動(dòng)暢旺之處?！　　　〗咏仁菧y(cè)量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點(diǎn)。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下：　　在預(yù)定點(diǎn)200公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。此轉(zhuǎn)運(yùn)站最好是位于下班路線，以增加購(gòu)物的時(shí)間性。預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加停車的便利性。　　是否有斑馬線可到對(duì)面街或側(cè)街，且左右距離100公尺內(nèi)，關(guān)系來(lái)往人流數(shù)量的多少?！　∨R近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的捷徑。　　近期內(nèi)是否有道路拓寬計(jì)劃或掩埋管線計(jì)劃，各項(xiàng)開(kāi)挖馬路工程都會(huì)影響顧客上門意愿?！　　　≈割A(yù)定點(diǎn)兩側(cè)行業(yè)種類的特點(diǎn)，及不宜為鄰的行業(yè)種類。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點(diǎn)將會(huì)面臨強(qiáng)大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮是否能構(gòu)成旺市效應(yīng)。　　其實(shí)，不用過(guò)于擔(dān)心同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，一旦同業(yè)商店越開(kāi)越多，就會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣，形成“專業(yè)街”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做?！　×硗?，為避免造成顧客不良反應(yīng)，如會(huì)制造大量污染的店，如洗車店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開(kāi)一般生活用品的店鋪。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。　　　　“點(diǎn)”是強(qiáng)調(diào)立地點(diǎn)本身的評(píng)估，即針對(duì)所要開(kāi)店的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問(wèn)題的分析評(píng)估。其中評(píng)估項(xiàng)目有：　　辯識(shí)性—預(yù)定點(diǎn)地址是否明確，臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)?！　↓R全性—建筑物內(nèi)原有那些設(shè)施，通常設(shè)施愈齊備，愈節(jié)省開(kāi)店裝潢成本?！　∷袡?quán)明確化—確認(rèn)真正擁有房產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主?！　⊥暾浴ㄟ^(guò)使用執(zhí)照來(lái)再次確認(rèn)承租屋在店面法律上的使用權(quán)利，并了解實(shí)際營(yíng)業(yè)使用的申請(qǐng)。　　清白性—即查清所租賃的房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財(cái)務(wù)糾紛影響?！　r(shí)間性—預(yù)定點(diǎn)現(xiàn)行使用人是誰(shuí)？需要多久才能騰空移交使用，時(shí)間越短對(duì)店鋪越有利?！　∶黠@度—指可架設(shè)廣告招牌的可見(jiàn)度。招牌是店鋪與消費(fèi)者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對(duì)店鋪愈好?！　√旌蛐浴旌蚍堑珪?huì)影響消費(fèi)意愿，且對(duì)于特殊天候或地形也會(huì)造成經(jīng)營(yíng)上不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。如水淹、日曬引起的商品及設(shè)備的損耗，或店面迎向強(qiáng)風(fēng)所造成的大量塵土對(duì)店面、商品鮮度的損壞，以及設(shè)備折舊率高低、采光度好壞等均是重要的考慮因素?！　〗ㄖ锉旧碓u(píng)鑒—建筑物的年份及現(xiàn)況是評(píng)估的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，十年以上的老屋不予考慮。再者，是對(duì)建筑物構(gòu)造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則關(guān)系間接費(fèi)用的開(kāi)支，如是否整棟承租，或?qū)①u場(chǎng)與辦公室或是宿舍合并。同時(shí)，如各樓層高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計(jì)算改裝費(fèi)用的依據(jù)。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調(diào)查其合法性，避免日后的法律糾紛。另外，如是否為室內(nèi)停車場(chǎng)改裝，是否為防空避難室，是否占用公共設(shè)施等都要調(diào)查清楚。 積率—指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。形狀包括建筑物外觀的整體設(shè)計(jì)和預(yù)定點(diǎn)本身的形狀。前者關(guān)系店鋪的未來(lái)格局，后者則是賣場(chǎng)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。通常越方正的賣場(chǎng)越好?！　∶娣e—指可使用的營(yíng)業(yè)面積，即經(jīng)內(nèi)部測(cè)量后的實(shí)際有效面積。其中門面寬度是首要條件，無(wú)論是一、二樓賣場(chǎng)或是一樓與地下室的賣場(chǎng)，不同行業(yè)有所不同，如超市因其賣場(chǎng)大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利店鋪則以一樓為主要訴求；美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)在二樓?！　⊙航?、租金—價(jià)格高低直接關(guān)系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對(duì)附近房租行情進(jìn)行調(diào)研。對(duì)于鄰店的用途，屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個(gè)別職業(yè)、住處、信用及是否有財(cái)產(chǎn)糾紛等也需調(diào)查清楚?！　×⒌卦u(píng)估對(duì)店鋪的成敗關(guān)系很大。一般而言，評(píng)估是開(kāi)店前必須的工作，評(píng)估過(guò)程中，數(shù)據(jù)化、定量化評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)，是非常重要的，可將人為干擾因素減至最低?！　　　〉曛返倪x定，除了書面調(diào)查，還要進(jìn)行實(shí)地觀察比較。對(duì)相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，方能決定是否最后定點(diǎn)于此?！　?duì)于實(shí)地調(diào)查應(yīng)精心細(xì)致，如立地點(diǎn)的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營(yíng)業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)?？梢赃B續(xù)三天在不同時(shí)段(早晨、中午、下班、晚上八點(diǎn)以后)實(shí)地觀察，運(yùn)用現(xiàn)場(chǎng)觀察法來(lái)實(shí)地了解立地點(diǎn)的優(yōu)劣。