【正文】 選擇開店地點(diǎn)還要對目標(biāo)地點(diǎn)。 有些地區(qū)雖然有相當(dāng)規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學(xué)校等公共場所，其主要客流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主，購物是順便。鑒于此，開設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。 同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。 、速度和滯留時(shí)間 不同地區(qū)客流規(guī)模雖然可能相同，但其目的、速度、滯留時(shí)間各不相同，要做具體分析， 再做最佳地址選擇。 派生客流：指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。 分享客流：指一家店鋪從鄰近店鋪形成的客流中獲得的客流。 自身客流：指那些專門為購買某商品的來店顧客所形 成的客流。店鋪選擇開設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在潛在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購買商品。以經(jīng)營此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。顧客在購買時(shí)，一般已有既定目標(biāo)，在反 復(fù)比較權(quán)衡的基礎(chǔ)上再做出選擇。經(jīng)營這類商品的店鋪選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。在購買時(shí)，都經(jīng)過了一定的比較，最終才選擇出適合自己需要的商品品種。所以，經(jīng)營 這類商品的店鋪應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑 300 米為限，步行在 10 分鐘以內(nèi)為宜。 作為一個(gè)具體的店鋪，在選擇決策時(shí)應(yīng)充分考慮顧客對不同商品的需求特點(diǎn)及購買規(guī)律，從而確定店鋪所在的區(qū)域位置。 — 這也是最重要的一條。 。 。 。 。經(jīng)濟(jì)上考慮的不能是成本支出或收益的單項(xiàng)，而應(yīng)是二者的差額即純利潤量。 。 。 。但無論如何，下列這些原則都是應(yīng)該被考慮的通用原則： 。 在擴(kuò)大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。 選址決策 6 步法 在進(jìn)行店鋪選址時(shí)，要注意把握 “ 客流 ” 就是 “ 錢流 ” 的原則，即以適應(yīng)流向人口分布，吸引廣大顧客購物為原則。將此商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)逐一分析，說明此商圈可供設(shè)店的地段。 教育程度分配圖的投影片，說明教育分配情形；消費(fèi)者平均收支情況分配圖的投影片，說明此商圈人口平均每年每戶在個(gè)人生活上的支出。 介紹商圈特征，包含說明商業(yè)干道旁的建筑、行業(yè)形態(tài)及分布家數(shù)。 商圈簡報(bào)的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈 范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費(fèi)特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點(diǎn)評估，他日可供設(shè)店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等。 歸納法：此方法則是一種一開始便提出建議事項(xiàng)的方法。 演繹法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法。 商圈的評估報(bào)告綜合反映了整個(gè)評估工作的過程和成果，也是評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)工作責(zé)任的書面憑證。 如此沿路測出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過的距離，做上記號，最后把這些點(diǎn)連起來，就能掌握商圈范圍了。 進(jìn)行評估 無論未來顧客以何種交通工具前來，選址時(shí)都應(yīng)該親自用走路或乘車方式，順著顧客購物的路線，看看道路的坡度、公共汽車線路及等車時(shí)間等狀況。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺得遠(yuǎn)，就可以算進(jìn)商圈內(nèi)。商圈評估一般可分為以下幾步： 第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析調(diào)查等； 第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度； 第三步：對商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定； 第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源； 第五步：根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)； 最后一步：確定店鋪的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。 在商圈的評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評價(jià)數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。不過普遍來說，調(diào)查經(jīng)驗(yàn)豐富的老手，其評估結(jié)果比剛加入評估作業(yè)的新人要更準(zhǔn)確。 商圈評 估 商圈調(diào)查之后，對預(yù)選商圈的評估成了關(guān)系店鋪成敗的關(guān)鍵一環(huán)。 記住，商圈調(diào)查要對競爭對手予以格外關(guān)注，因?yàn)樯倘?nèi)的競爭對手會與未來單店之間構(gòu)成近距離的 “ 肉搏戰(zhàn) ” 關(guān)系。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購買力普遍較高。 、生活習(xí)慣調(diào)查：不同的消費(fèi)習(xí)性與生活習(xí)慣對產(chǎn)品的種類、組合及需求有所不同。 ：交通因素亦非常重要，因?yàn)榻煌梢詭泶罅康牧鲃尤丝?，提高商圈?nèi)的消費(fèi)能力。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口數(shù)是店鋪業(yè)績的主要來源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈內(nèi)人口就會明顯減少 、年齡、教育程度、所得：不同的職業(yè)、年齡的人對于商品的需求偏好角度有所不同，同樣的教育程度也有此情形。 ：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會有許多外流人口 進(jìn)入。 ：是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出的每平方公里居住人口數(shù)。 在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對預(yù)選地址的商圈進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競爭店的情況。 混合區(qū)分為住商混合、住 教混合、工商混合等。其消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水平較高等。 該區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)。 文教區(qū)附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。 該區(qū)住戶數(shù)量至少須有 1000 戶以上。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍 劃分點(diǎn)： 500 米為限； ：凡超過 40 米寬的道路，四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要干道阻隔而劃分成兩個(gè)不同商圈； 、平交道阻隔：人們因鐵路、平交道的阻隔，交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈； 、地下隧道阻隔：因高架橋、地下隧道阻隔，使人潮流動不便劃分成不同商圈； ：因安全島阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈； ：因大水溝阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈； ：因單行道阻隔，使人潮流動不便而劃分成不同商圈； ：人潮走向的購物習(xí)慣及人潮流動的方向，使該區(qū)形成一個(gè)獨(dú)立商圈； 商圈有集中型商圈和分散型商圈兩種形態(tài)。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來計(jì)算。 商圈的描繪受各種因素的制約，其形態(tài)往往呈不規(guī)則形狀，但按市場營銷學(xué)的觀點(diǎn)來說，商圈結(jié)構(gòu)可分為三層，并且可以用 3 個(gè)大小不等的同心圓來表示： ：單店業(yè)績的主要來源，占單店 總業(yè)績的 55～ 70%，擁有較多忠誠率最高的顧客群； ：占單店總業(yè)績的 15～ 25%，相對而言，老顧客來訪率較低； ：占單店總業(yè)績的 5%，處于商圈的最外圍，游離客人多。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對象分布、商品構(gòu)成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。如徒步區(qū)的店可能是方 圓 300 米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓 1000 米 (購物不方便、缺乏競爭等因素 )，視具體狀況而定。 開店選址包括商圈調(diào)查、商圈評估、店鋪簽約三個(gè)主要的部分。 有專家指出：找到一個(gè)理想的店面，開店創(chuàng)業(yè)就等于成功了一半。生意旺 開店選址： 地段、地段、還是地段 開設(shè)店鋪，首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段。 8：促銷過后，你的店里的在沒有人的情況下都不能座下一起聊天，這樣別人感覺你的生意不好，服務(wù)不好，要分工明確，有擦地的，擺貨的，試衣服的。記住質(zhì)量一定要好，開業(yè)當(dāng)天，對提前來到店前排隊(duì)的顧客前 200 名贈送禮品?？雌饋砗艽?，很有誘惑利。幫助你做好促銷。 7：新開業(yè)的店，最好做一下促銷活動，可以根據(jù)你的店的大小決定購買禮品。 6：隨時(shí)掌握市場行情，發(fā)現(xiàn)批發(fā)商的價(jià)格調(diào)整，你也要馬上調(diào)整你的價(jià)格。前提是批發(fā)商不認(rèn)識你的情況下完成。讓別的批發(fā)商幫你進(jìn)幾件，因?yàn)槟氵M(jìn)的少老板是不批發(fā)給你的，就是批發(fā)給你也是很高的價(jià)格，你給幫你的人每件衣服加點(diǎn)錢，就可以批發(fā)到你想要進(jìn)貨的衣服了，比你在老板那里批發(fā)省很多的錢，回去看看，如果好賣，賣的好，就可以根據(jù)需要來進(jìn)貨了。新手看不出來，是真是假，在這樣的情況下，別人拿貨的人還很多，你還擔(dān)心會被騙。這樣在第一次進(jìn)貨就不會多花大頭錢，還為了拉你這樣的客戶給你優(yōu)惠。在對你馬上開店有很大的幫助?？此窃趺礃咏?jīng)營的，怎么樣 銷售 的?？梢砸粡埫瑯?biāo)明，你都要牢記在心，這就是你的財(cái)富。誰家批發(fā)的好。拿本子記住誰家批發(fā)什么樣的運(yùn)動服裝。你就要先到批發(fā)市場了解批發(fā)的價(jià)格。真對你所要進(jìn)貨的服裝進(jìn)行市場調(diào)查。還是中老年服裝。不要讓別的東西影響你的思路。你一定要有一個(gè)清晰的思路，做服裝最 好是專一如果你的店鋪很大，可以做男裝，或者女裝。 1： 選擇 好方向：就是已經(jīng)決定經(jīng)營男裝，或者。 經(jīng)商做生意，說白了就是買賣商品并從中賺取差價(jià)的過程，但里面也關(guān)系到很多學(xué)問，就拿 進(jìn)貨 來說，進(jìn)貨的數(shù)量、質(zhì)量、種類該如何確定，進(jìn)貨資金和流動資金的比例該如何確定，什么時(shí)候補(bǔ)貨及如何確定補(bǔ)貨的數(shù)量，作為 經(jīng)營 者都應(yīng)該了解。 開服裝店，教您如何進(jìn)貨 做服裝外表看起來很簡單誰，都可以來做，其實(shí)現(xiàn)在做什么事情都很難，只有你身在其中的時(shí)候才會感覺競爭如此激烈，你自己要是沒有一個(gè)好的 營銷 策略。 對于實(shí)地調(diào)查應(yīng)精心細(xì)致，如立地點(diǎn)的人流量、附近有幾家同類店或不同類店、其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價(jià)位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。 店址的選定，除了書面調(diào)查，還要進(jìn)行實(shí) 地觀察比較。 立地評估對店鋪的成敗關(guān)系很大。 押金、租金 —價(jià)格高低直接關(guān)系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金則需對附近房租行情進(jìn)行調(diào)研。 面積 —指可使用的營業(yè)面積，即經(jīng)內(nèi)部測量后的實(shí)際有效面積。前者關(guān)系店鋪的未來格局，后者則是賣場設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。 積率 —指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。如果是屋頂加建、空地加建、中庭加建等部分，則要調(diào)查其合法性，避免日后的法律糾紛。再者，是對建筑物構(gòu)造成份及樓層的分析，前者有助于裝潢成本的預(yù)估，后者則關(guān)系間接費(fèi)用的開支，如是否整棟承租，或?qū)①u場與辦公室或是宿舍合并。 建筑物本身評鑒 —建筑物的年份及現(xiàn)況是評估的首要條件。 天候性 —天候非但會影響消費(fèi)意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經(jīng)營上不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。 明顯度 —指可架設(shè)廣告招牌的可見度。 清白性 —即查清所租賃的房屋是否有被銀行或其他機(jī)構(gòu)設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄，以避免在房屋租賃期間受房東財(cái)務(wù)糾紛影響。 所有權(quán)明確化 —確認(rèn)真正擁有房產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)主。其中評估項(xiàng)目有： 辯識性 —預(yù)定點(diǎn)地址是否明確，臨近 100 公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方，比如鐵路平交道旁也不是良好的立地點(diǎn)。 其實(shí)，不用過于擔(dān)心同業(yè)競爭的問題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會 產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴(kuò)大影響，凝聚人氣，形成 “專業(yè)街 ”，生意必定反而比單槍匹馬更容易做。 指預(yù)定點(diǎn)兩側(cè)行業(yè)種類的特點(diǎn)，及不宜為鄰的行業(yè)種類。 臨近 100 公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費(fèi)認(rèn)知的捷徑。 預(yù)定店鋪前道路的寬度：路越寬不僅行駛車流越多，且可增加 停車的便利性。其考評標(biāo)準(zhǔn)如下： 在預(yù)定點(diǎn) 200 公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運(yùn)站。 接近度是測量立地點(diǎn)是否符合顧客容易接近店鋪的準(zhǔn)則。 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。 商流道路：批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈，其背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。 主要是調(diào)查立地點(diǎn)前道路特性及通行車輛的種類： 連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運(yùn)站林立處。此地區(qū)的客流一般速度較快、停留時(shí)間短、流動時(shí)間比較集中，因此，可以將經(jīng)營挑選性不強(qiáng)和攜帶方便的商品的商店設(shè)在這里，如煙酒副食品店、 冷飲店、快餐店等。 在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點(diǎn)是速度緩慢、停留時(shí)間長、流動時(shí)間相對分散，因此可以把經(jīng)營挑選性強(qiáng)的商店設(shè)在這里，如服裝店等。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車都是靠右 行，往往習(xí)慣光顧行駛方向右側(cè)的商店。如某些公共場所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時(shí)購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間較短。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補(bǔ)充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。這是店鋪客流的基礎(chǔ)，是店鋪銷售收入的主要來源，因此，新設(shè)店鋪在選址時(shí)，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應(yīng)的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。 店鋪成功的另一個(gè)關(guān)鍵因素是客流量的大小，客流包括現(xiàn)有客流和潛在客流