【正文】 宅銷量出現(xiàn)多次波動變化，其中年頭和年尾成交量大，年中的 9 三個月銷售緩慢。雖然樓盤數(shù)量相對不多，但是很多樓盤營銷活動非常頻繁，從而活躍了整個包河區(qū)的樓市，如金地 88 街的“魯豫有約”，萬振集團(tuán)的“綠色二人轉(zhuǎn)”等活動?！　I湖新區(qū)建設(shè)將帶來需求增長，區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量將適當(dāng)放大。第五篇：2022 房產(chǎn)年度報告——瑤海區(qū)18 / 47瑤海區(qū)位于合肥市的東部，城區(qū)面 積 平方公里， 05 年底人口 萬。合肥新站試驗(yàn)區(qū)是 1992 年度與國家重點(diǎn)工程合肥鐵路樞紐新客站同步開工建設(shè)的， 規(guī)劃區(qū)域面積 10 平方公里?！　∽ⅲ罕疚闹小艾幒^(qū)”為包括瑤海行政區(qū)、新站區(qū)以及 龍崗 開發(fā)區(qū)三大開發(fā)區(qū)的，而瑤海行政區(qū) 則為不含開發(fā)區(qū)的區(qū)域。　　瑤海區(qū)供應(yīng)面積僅低于蜀山區(qū)，在各大板塊中位列第二。截止 2022 年底，瑤海行政區(qū)在售的 110 多萬平方米的新建商品住宅中，瑤海區(qū)（不含開發(fā)區(qū)）占合肥總體的 9%，新站區(qū)占總體的 21%。綜觀2022 年，瑤海區(qū)總體供應(yīng)面積在整體市場中的占比都相對平穩(wěn)，未出現(xiàn)大幅波動。根據(jù)對重點(diǎn)合肥市主要樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，合肥新建商品住宅的戶型面積約為 116m2，而瑤海區(qū)僅有 107m2；　　第二：瑤海區(qū)內(nèi)尤其是新站區(qū)板塊分布著數(shù)量眾多的小戶型項目，如天驕國際、utown 金色地帶、天龍現(xiàn)代城、溫莎杰座、開源馨居、元一?名城、景榮?城市之光等諸多樓盤都有一室的小戶型推出，這也是導(dǎo)致了瑤海區(qū)總體銷售戶型面積相對較小的主要原因。 多層占比顯著下降，高層占比明顯增加　　從瑤海區(qū)新建商品住宅的建筑類型占比上看，與 2022 年同期相比高層的占比明顯增加，小高層、多層的占比則呈現(xiàn)不同程度的下降。　　在瑤海區(qū)下轄的房地產(chǎn)板塊中，建筑類型占比情況也存在一定的差異。20 / 47均價 3121 元/平方米，居四大行政區(qū)之末位，小高層和多層均價都不超過 3000 元/平方米 　　據(jù)市場調(diào)查公司房產(chǎn)研究中心的研究顯示，從 2022 年在售新建商品住宅的價格變化曲線來看，瑤海行政區(qū)的價格小幅增長。其中，多層在售新建商品住宅的均價為 2706 元/平方米，與上年同期相比上升了 %；小高層的均價為 2996 元/平方米，與去年同期相比下降了 %；高層住宅的均價為 3525 元/平方米，比上年同期上升了 %?！　?022 年 12 月，新站區(qū)的在售新建商品住宅均價為 3395 元/平方米，其中，多層、小高層和高層的均價分別為 2993381 和 3555 元/平方米。截至2022 年年底瑤海區(qū)的整體銷售均價僅低于合肥市 170 元/平方米，而在 2022 年，瑤海區(qū)與合肥市整體銷售均價的差距還超過 260 元/平方米。站后板塊的房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫　　瑤海區(qū)作為合肥市重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)和物流區(qū)域，內(nèi)有安徽大市場、長江批發(fā)市場、安徽國際汽車城、建材市場、家具市場等多個大型市場，而且合肥新火車站以及汽車站都坐落在該區(qū)域內(nèi)。　　但新站區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，原先規(guī)劃面積已不能其快速發(fā)展的需要，房地產(chǎn)的開發(fā)也受到一定的制約。此外站后板塊又坐擁生態(tài)公園和瑤海公園兩大良好景觀環(huán)境，也越來越受到消費(fèi)者的關(guān)注。此外與新站區(qū)站前板塊相比，諸多樓盤的住宅的價格僅在 3000 元/平方米左右，與新站區(qū)的銷售均價相比每平方米低 400～600 元/平方米左右，因此從周邊環(huán)境和價格等方面考慮，站后版塊越來越受到老百姓青睞。據(jù)市場調(diào)查公司廣告監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022 年，房產(chǎn)報紙廣告總投放6687 個整版，其中新建商品住宅廣告為 5245 整版，占總體的 %?！　‖幒Ｐ姓^(qū)內(nèi)元一?名城報紙廣告投放量突出，全年投放報紙廣告達(dá) 349 個整版，占該區(qū)總投放量的四分之一。隨著傳統(tǒng)銷售黃金季節(jié)的到來，同時眾多樓盤利用 9 月和 10 月黃金周集中銷售預(yù)熱，使得瑤海區(qū)的住宅銷售在 10 月份達(dá)到全年銷售峰值，11 月和 12 月份雖然有所回落，但仍然有不俗的銷售表現(xiàn)。 瑤海區(qū)的在售新建商品住宅中，新站區(qū)占據(jù)半壁江山；在過去的一年中，新站區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，隨著宣傳、推廣的不斷深入以及開發(fā)企業(yè)積極關(guān)注和熱情參與，新站區(qū)生態(tài)板塊的房產(chǎn)價值將得到穩(wěn)步提升。本篇 報告數(shù)據(jù)均來源于市場調(diào)查咨詢有限公司廣告監(jiān)測中心對合肥 17 家主要報紙和 8 家省市電視臺監(jiān)測數(shù)據(jù)。報紙廣告版面漲 %，刊例費(fèi)用增 % 根據(jù)市場調(diào)查咨詢有限公司廣告監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2022 年，合肥房產(chǎn)報紙廣告共投放 6687個整版，與 2022 年相比增長 ％。電視廣告時長減 26 小時，刊例費(fèi)用升 % 2022 年，合肥市房產(chǎn)電視發(fā)布廣告發(fā)布總時長為 小時，比 2022 年下降了 ％；但廣告總刊例費(fèi)用比 05 年增長 ％。 9 月份為房產(chǎn)報紙廣告投放的高峰期 對比 2022 年和 2022 年的廣告月度投放走勢曲線，近兩年報紙廣告投放曲線波形比較一致。在 4 月份達(dá)到本年度的第一個高點(diǎn)，報紙廣告共投放了 783 個整版。從 7 月份開始，樓市開始回暖，經(jīng)過 2 個月的投放量增加后，在 9 月份達(dá)到 06 年的第二個高點(diǎn)，也是 2022 年的最高峰。在經(jīng)過了秋季人居展以后，10 月份廣告投放量出現(xiàn)回落。從各個平面媒體的房產(chǎn)廣告發(fā)布情況來看，合肥晚報房產(chǎn)廣告發(fā)布量最高，達(dá)到 2142 個整版，占房產(chǎn)廣告總發(fā)布量的 ％，繼續(xù)領(lǐng)跑合肥樓市。套紅廣告占總量的％；黑白廣告占總面積的 ％。與去年全年投放量 3708 個整版相比，增幅高達(dá) ％。受國家對二手房規(guī)范交易及二手房交易稅費(fèi)開征影響，與去年的 1227 個整版相比，下降幅度為 ％。） 數(shù)據(jù)顯示，2022 年，蜀山區(qū)共投放房產(chǎn)廣告 994 個整版。相對而言，蜀山區(qū)內(nèi)的三個開發(fā)區(qū)廣告投放不夠搶眼。分別占到全年投放總量的的％、％和 ％。共投放廣告面積為 742 個整版，占總量的 ％。占比達(dá) ％。 包河區(qū)的投放量為 672 個整版，占到全年投放量的 ％。 廬陽區(qū)的投放量為 515 個整版，占到全年投放量的 ％。但可以提供二手房的供應(yīng)量。為合肥市唯一廣告投放量下降的區(qū)域。隨著競爭加劇以及消費(fèi)者的不斷理性，緊緊通過單純的廣告投放已經(jīng)略顯單薄，如何使樓盤在競爭中脫穎而出，給消費(fèi)者留下深刻的印象，開發(fā)商可謂創(chuàng)意百出。 第二類：媒體組織的相關(guān)活動。27 / 47 第三類：相關(guān)廠商組織的互動活動。在該類活動中汽車經(jīng)銷商和開發(fā)企業(yè)都期望能夠互相借力，帶動消費(fèi)，華潤瀾溪鎮(zhèn)高層開盤時的名車試駕活動。省內(nèi)地市市場備受關(guān)注 伴隨城市首位度的不斷提高，省城樓市對地市的吸引力不斷增強(qiáng)，根據(jù)對部分樓盤的訪談表明，省內(nèi)地市購房消費(fèi)已經(jīng)在合肥樓盤銷售過程中占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤虼巳绾巫プ〉厥惺袌鲈絹碓绞盏介_發(fā)企業(yè)的重視。此外合肥本地的媒體也積極搭建購房平臺，從 2022 年開始《合肥晚報》及新地產(chǎn)交易網(wǎng)就開始連同淮南、淮北等地市媒體《淮河早報》、《皖北礦工報》等地市媒體展開多次優(yōu)秀樓盤的推介活動，并組織了千余人次的地市購房者到肥參觀、選房，取得較好的反響。不斷深化的調(diào)控政策、撲朔迷離的市場走勢，使得合肥市二手房市場步入調(diào)控時代。本篇報告將從合肥市場二手房單價、 總價、 戶型結(jié)構(gòu)、面積、房齡以及裝修程度等幾方面，向廣大讀者分析 2022 年合肥二手房的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。二手房全年均價為 3207 元/平方米。全年二手房的均價總體呈現(xiàn)出上升的趨勢。與 2022 年二手房的價格波動較大情況相比，今年價格走勢平穩(wěn)。而后又重新回到平穩(wěn)上漲的軌道上來。其次為 2500－3000 元/平方米的房源，占到全年的 ％?！　≡诮y(tǒng)計 2022 年二手房交易價格的同時，受到稅收新政等政策影響，合肥轉(zhuǎn)售為租的房源激增，但由于年初開始的拆違行動和城市規(guī)劃需要，大量的違章建筑被拆除，這在一定程度上減少了可租房源的總數(shù)，導(dǎo)致了租金呈現(xiàn)小幅度上升。三居室則上升速度減緩。一居室和四居室及其他戶型的房源則較少。這也與市場的供應(yīng)情況相一致。導(dǎo)致四居室等戶型的成交有所下降。30 / 4760－100 平方米面積的二手房占到總體供應(yīng)的 ％　　從二手房供應(yīng)的面積來看，60－100 平方米的房源占有相當(dāng)大的比重，2022 年中，60－80 平方米的房源比例為 34％，80－100 平方米的房源比例占到總體的 ％。面積占比最小的為 140 平方米以上房源，從整個年度來看，總體呈現(xiàn)下降趨勢。二居室和三居室的房型面積大都集中在 60140 平米之間。所以 60100 平方米的戶型面積成為市場上供應(yīng)的主流。40 萬以上房源相對占比最小。而且又多在老城區(qū)內(nèi)，周圍配套齊全，位置較好，一些中低收入者會選擇購買 。以舊換新，不僅能夠加強(qiáng)一二級市場的聯(lián)動，使其聯(lián)系更為緊密，加快房地產(chǎn)梯級消費(fèi)格局的形成。1990 年以前的房源只占到％，并且房源供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢。與去年相比均有不同程度的上升。相對應(yīng)的是，由于投資者把手中的次新房和準(zhǔn)新房投入到市場中，導(dǎo)致了 2022 年以后的房源比例增加。毛坯房今年總體呈現(xiàn)下降的趨勢，僅占到總體供應(yīng)量的 ％。中裝房源今年也呈現(xiàn)了上升趨勢，只是供應(yīng)量相對精裝房較少，全年占比為 20％。投資者為規(guī)避國家對二手房稅收政策影響，不得已把手中的房源囤積或流入租賃市場。33 / 47　　綜觀 2022 年合肥二手房市場，我們不難看出以下幾個特點(diǎn)。二手房的價格總體呈現(xiàn)緩慢上漲的走勢。 8 月 18 日，元一?濱水城一期交房8 月 18 日，金灣龍城公開認(rèn)籌8 月 18 日，水墨蘭庭二期鉆石旺鋪盛情公開，開始預(yù)約8 月 19 日，綠地?海頓公館產(chǎn)品解析會隆重召開8 月 19 日，天然新都市三期開盤8 月 19 日，一里洋房產(chǎn)品鑒賞會開場8 月 20 日，金都華庭二期 a 組團(tuán)公開派號，接受預(yù)約認(rèn)籌8 月 20 日，理想年代公開選房8 月 20 日，信地?安徽大市場開業(yè)8 月 22 日，香江?生態(tài)麗景接受登記8 月 26 日，“魯豫有約”相聚金地?88 街財富高峰論壇8 月 26 日，星海都市公館公開。10 月 17 日，靜安?睿園開盤10 月 19 日，萬振?逍遙苑Ⅳ期金色年華新接待中心啟用10 月 19 日，誠發(fā)水岸花園開工10 月 20 日，九溪江南開盤10 月 20 日，水晶苑公開10 月 21 日，元一?濱水城地下車位發(fā)售10 月 21 日，金大陸?上東城開盤10 月 21 日，和居時代開盤10 月 21 日，恒生?陽光城公開接受認(rèn)籌10 月 21 日，河畔雅居二期公開選房 10 月 22 日，東河麗景 2 期公開認(rèn)購10 月 22 日，嘉應(yīng)?茗陽水岸公開認(rèn)購10 月 22 日，綠城?百合公寓單身貴族自由空間開盤10 月 25 日，大溪地二期?天悅軒接受認(rèn)籌10 月 27 日，京華國際家居（合肥）展示中心封頂10 月 28 日，宋都?西湖花苑高層[奧體天寓]2＃樓開幕10 月 28 日，亞華新城邦三期名苑開盤10 月 28 日，開源馨居沿街金鋪公開10 月 28 日，華安家園準(zhǔn)現(xiàn)房登場10 月 28 日，梵高?向日葵公開10 月 28 日，香樟雅苑沐陽居 6 號樓開盤10 月 28 日，柏林春天開盤10 月 28 日，百協(xié)?大溪地二期天悅軒推介活動10 月 29 日，新安江花園開盤11 月 1 日，寶業(yè)?家紡廣場公開認(rèn)籌45 / 4711 月 3 日，金河畔花園開始認(rèn)籌11 月 4 日，Utown 第一街正式預(yù)約登記11 月 5 日，藍(lán)色湖畔二期開盤11 月 5 日，香格里拉花園樣板房開放11 月 5 日，荷塘月色Ⅱ樣板房開放11 月 5 日，丹霞?翠微苑二期樣板房、會所開放11 月 9 日，白馬服裝市場 B 區(qū)開盤11 月 10 日，九溪江南江柳園開工11 月 10 日，錦繡大地城開工11 月 11 日，Utown 第一街招商大會舉行11 月 12 日，Utown 第一街正式認(rèn)籌11 月 15 日，上城國際Ⅱ期玫瑰園登場11 月 16 日，漢嘉?都市森林開盤11 月 16 日，帝豪?星港灣公開認(rèn)籌11 月 18 日，元一?柏莊二期香檳大道開盤11 月 18 日，港澳花園港澳園開盤11 月 18 日，九獅水岸陽光半島接受認(rèn)籌11 月 18 日，綠地?國際花都三期“天香苑”交房11 月 18 日，天鵝灣 6＃樓公開認(rèn)購11 月 18 日，金座嘉園登場11 月 18 日，Utown 第一街開盤11 月 18 日，隆庭佳苑開盤11 月 18 日，金河畔家園開盤11 月 18 日，金星家園二期高層臥云樓 5＃樓封頂11 月 19 日，寶業(yè)?家紡廣場開盤11 月 19 日，瑞園開盤11 月 19 日，信達(dá)?格蘭云天冰島風(fēng)情組團(tuán)開盤11 月 22 日，靜安?瑞泰動工11 月 23 日，天驕國際封頂11 月 25 日，君柳河畔 3樓全城公開11 月 25 日，九溪江南 9 號樓公開認(rèn)購11 月 25 日，楓丹白鷺?湖公館公開放號11 月 25 日，金星家園一期聯(lián)排別墅二期小高層交房11 月 26 日，安高?城市天地一期 A 區(qū)封頂，一期 B 區(qū)開盤46 / 4711 月 26 日，東方銀座開盤11 月 26 日，河畔雅居 2 期公開11 月 26 日，金典?名筑花園三期正式公開認(rèn)籌11 月 26 日，萬振?逍遙苑Ⅳ期金色年華 B 組團(tuán)開盤11 月 28 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