【正文】 值作為進行社區(qū)布局的重要因素，讓最有價值的設(shè)施占據(jù)最有增值潛力的空間，以最優(yōu)化利用資源為基礎(chǔ)，最終實現(xiàn)各方收益的最大化，使二者在最佳點上取得平衡。在注重規(guī)劃超前性的同時，小區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計充分考慮地方習(xí)慣與市場需求，使規(guī)劃具備可操作性。景觀設(shè)計上巧妙利用中心花園步行區(qū)域，結(jié)介水景、汀步、廊架等小品，使得內(nèi)部中央景觀生動活潑，盎然有趣，在總體布局中充分利用地形條件，利用高差結(jié)合景觀設(shè)計，使建筑與周邊環(huán)境資源相結(jié)合，做到場地內(nèi)景觀整體的均好性，打造望江獨一無二的生態(tài)綠化居住環(huán)境。體現(xiàn)出現(xiàn)代人“仁者樂山，智者樂水”的生活情趣。規(guī)劃沿街商業(yè)與內(nèi)部商業(yè)。這樣不僅可以服務(wù)于周邊及小區(qū)內(nèi)部居民，同時體現(xiàn)城市商業(yè)用地的集聚效應(yīng)，也在一定程度上緩和了商業(yè)與居住層次的銜接，由淺入深，積攢人氣，也在一定程度上為小區(qū)的封閉式管理提供圍合的作用。在住宅下結(jié)合地形設(shè)置地下車庫。配套公建。規(guī)劃在道路系統(tǒng)上商業(yè)街內(nèi)以環(huán)道連接各個分區(qū)，盡量避免車輛對各區(qū)影響，保證道路通暢和消防的要求，各區(qū)域之間設(shè)置室外停車場，保證訪內(nèi)部停車的需要。規(guī)劃結(jié)合控規(guī)道路標高及現(xiàn)狀地形標高的高差安排地下車庫，滿足機動車與非機動車的停放，同時采用平戰(zhàn)結(jié)合的手法，必要時可兼做人防使用，經(jīng)計算滿足人防建設(shè)要求。與本規(guī)劃地塊相鄰，有服務(wù)半徑以內(nèi)，規(guī)模均可滿足本小區(qū)居民的使用要求，達到資源共享，幫本次規(guī)劃在服從上位規(guī)劃的前抻下相關(guān)的配套設(shè)施有：a、根據(jù)70米的服務(wù)半徑安排垃圾收集點。c、安排配套設(shè)施用房。在這樣一個布局合理，社會公共配套設(shè)施齊備，交通便捷，綠意昂然，具有神韻之美的健康舒適的高品味住宅環(huán)境中，有助于增強居民的歸屬感和自豪感。在立面設(shè)計上，突出現(xiàn)代建筑風(fēng)格，營造良好居住氣氛。以統(tǒng)一中有變化的肌理作為立面造型的手法，通過建筑材質(zhì)匠變化，色彩的搭配，符號的運用，使建筑具有較強的虛實對比與空間感。道路網(wǎng)：規(guī)劃小區(qū)內(nèi)分為主路、次路及景觀小道。停車：結(jié)合地形布置地下車庫，共計車位數(shù)152個，考慮到小區(qū)內(nèi)部盡量做到人車分流，將車庫的主要出入口均布置在小區(qū)環(huán)路位置，將車輛在最短的時間內(nèi)引入地下車庫內(nèi)，避免車輛在小區(qū)內(nèi)部穿行，在小區(qū)內(nèi)還安排30個地面停車位，便于臨時停車。小區(qū)的景觀設(shè)計為三個主要的部分。通過中心廣場及帶狀綠化，將民小區(qū)內(nèi)部景觀密切的聯(lián)系起來，以建設(shè)場地、兒童活動中心、休閑中心建設(shè)形成積極空間，激發(fā)小區(qū)內(nèi)部的活力因子，強調(diào)良好的鄰里關(guān)系，以此來減少消極的景觀空間。細節(jié)上通過廣場鋪地、花圃、雕塑、燈柱、小品、標識牌來刻畫小型景觀節(jié)點。規(guī)劃住宅區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)行道樹以高大喬木為主，主要采用香樟、廣玉蘭、欒樹等，除了行道樹以外，經(jīng)合灌木、藤本植物、草本植物和四季花卉搭配布置，并且常綠植物與落葉植物也同時搭配布置。第六章 項目施工進度安排本項目規(guī)劃總建筑面積26321平方米，擬分兩期建設(shè)，其中：第一期：；第二期：；具體進度安排如下表：類別時 間面積（平方米）備 注第一期13，及配套公建、基礎(chǔ)設(shè)施第二期45及配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施項目施工進度安排：一期：2013年10月－2014年10月二期：2014年10月－2015年10月項目總建設(shè)期限為2年：2013年10月－2015年10月。使產(chǎn)品能夠順利地在市場銷售，并且得到利潤是我們最終的追求。但是做好這一切又必須的圍繞著“為誰做”而展開。 (1)對目標市場進行細分 就本項目而言，目前市場上最有購買能力的群體如下：群 體消費群體細分群體簡介年輕人自由職業(yè)者屬于自由職業(yè)者，收入不是很穩(wěn)定，但是父母很有錢。工薪階層這類群體有固定的收入，能夠買的起房子，并且買房子的原因多數(shù)是為了結(jié)婚或是投資，但是這類人更多的采用按 揭貸款的形式來實現(xiàn)自己的夢想。中年人穩(wěn)定職業(yè)者他們買房子多數(shù)是為了改善居住環(huán)境，要求房子面積大、戶型齊全、住宅要求高。老年人他們買房子多數(shù)是為了找一個養(yǎng)老安身的棲所，對面積要求小、環(huán)境要好、地段要求僻靜。外來投資者縣外人員來我縣投資興業(yè)。 本項目目標產(chǎn)品定位如下： （1）建筑風(fēng)格：本案的立面造型設(shè)計上，用形似簡練的手法將傳統(tǒng)建筑撲以簡化，并增加坡頂、鐵藝欄板，鋁合金百葉等，使其更有新意。整體建筑有機的形成一個性體，高端，厚重、凸顯小區(qū)的檔次與尊貴。(3)內(nèi)部配套：小區(qū)內(nèi)部寬帶、有線電視入戶，同時有文化體育設(shè)施、路邊休息場所、購物廣場、娛樂健身等。在總體布局中充分利用地形條件，利用高差結(jié)合景觀設(shè)計，使建筑與周邊環(huán)境資源相結(jié)合，做到場地內(nèi)景觀整體的均好性，打造望江獨一無二的生態(tài)綠化居住環(huán)境。在營銷產(chǎn)品、渠道、促銷三塊都是需要支出，只有價格是回收成本、實現(xiàn)利潤的最直接要素。 本項目將按照物價部門規(guī)定，合理制定價格，并規(guī)范物業(yè)管理。 （1）必要的法律文件準備：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、房地產(chǎn)買賣合同、預(yù)售許可證等。(3)銷售文件準備：客戶置業(yè)計劃、認購合同、購樓須知、價目表、付款力式等。體現(xiàn)出服務(wù)的專業(yè)性，同時銷售人員要有良好的服務(wù)態(tài)度和敬業(yè)精神。 (1)樣板房：選擇一定戶型作為樣板房，進行宣傳推介。著重注意售樓中心門外的導(dǎo)視，讓消費者很容易的就知道，停車位置、樣板房位置、洗手間位置要一目了然，不讓消費者產(chǎn)生被冷漠的感覺。③裝修風(fēng)格要與本項目的定位相符合，售樓中心的裝修要莊重、大方、成熟。一要在周邊打出硬廣告；二要在電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體上制作軟廣告；三要準備品牌和價格推動。具體投資構(gòu)成如下：土地費用：建筑安裝費用：稅金及利息費用：項目前期及其他費用 ：總計：5400萬元資金由項目單位自籌解決。 1 ).結(jié)構(gòu)形式本工程多層部分采用框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為七級，高層部分采川剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級為七級。 2）主要技術(shù)措施抗震性能：為使建筑物具有良好的抗震性能，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中考慮采用以下措施:結(jié)構(gòu)布置受力明確，傳力途徑直接簡單。適當提高結(jié)構(gòu)薄弱部位構(gòu)件的抗震措施，保證構(gòu)件具有足夠的延性，避免脆性破壞。 主要隱患部位本項目勞動安全衛(wèi)生消防的主要隱患部位：小區(qū)各建筑物的火災(zāi)及用電危害。 有害物質(zhì)種類及危害性分析本工程屬于一類建筑，火災(zāi)危險等級應(yīng)為一級。本項目各建筑物使用的電器設(shè)備，如果缺少良好的用電安全措施，也存在用電危害。 安全設(shè)施 防電首先對配電系統(tǒng)設(shè)置安全防護裝置，對場所所有用電設(shè)備金屬外殼均作接地保護。對有關(guān)人員進行安全培訓(xùn)，制定安全操作章程。 防噪聲對產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機組等采用減震吊架。 防雷對建筑物、構(gòu)筑物設(shè)有防雷接地保護，各單體防雷接地、保護接地合一，采用TNCS系統(tǒng)，電源進線處PEN線重復(fù)接地。住宅樓均采用總等電位聯(lián)結(jié)和輔助電位聯(lián)絡(luò)的方法。 其他防護措施加強小區(qū)內(nèi)居民和工作人員安全教育，嚴格崗位操作規(guī)程，作好崗位培訓(xùn)。消防防火安全。規(guī)劃給水管線兩路進水，分別由龍珠路及龍?zhí)堵方尤?，?0米為半徑布置室外消火栓。為防暑、防寒、防塵，室內(nèi)設(shè)置空調(diào)、采暖及通風(fēng)設(shè)施?！陡邔用裼媒ㄖO(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）?！掇k公建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ672006）。《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）?！镀噹?、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797?？偲矫嬷兴邢赖缆放c市政道路相通，道路寬度符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》。盡頭式消防車道設(shè)回車場，回車場面積為15m15m。人防每個防火分區(qū)面積不大于2000㎡。2)、地下室每個防火分區(qū)的安個出口不小兩個，當有兩個或兩個以上防火分區(qū)，且相鄰防火分區(qū)之間的防火墻上設(shè)有防火門時，行個防火分區(qū)分別設(shè)一部安全疏散樓梯直通室外。4),安全疏散出口位置及疏散距離均分散布置，出入口之間距離均大于5米。地下設(shè)備用房，室內(nèi)任何本建筑內(nèi)通往地下室的樓梯間均采用封閉樓梯間 防火等級項目火災(zāi)危險性大、疏散和撲救難度大，根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定本工程屬一類建筑，建筑耐火等級為一級。地下室耐火等級為一級。 防火措施總平面布置應(yīng)嚴格根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定，進行平面布局的防火設(shè)計。建筑物之間間距不得小于《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定的防火間距，總體上使建筑物四周形成環(huán)形通道。項目區(qū)設(shè)置環(huán)形道和必要的回車道，道路寬度應(yīng)大于5米，便于消防車作業(yè)。地下車庫配電間配置電氣漏電火災(zāi)系統(tǒng)。加強施工安全管理。對產(chǎn)生噪聲的設(shè)備，如空調(diào)機組等采用減震吊架。節(jié)能措施。防污。對建筑垃圾及時清理，回收利用可用建筑廢料，防止建筑垃圾污然。銷售收入總計：投資及費用總投資：5400萬元；管理人員工資：25人2萬元/人年2年=100萬元；營銷費用：100萬元；資金利息：；土地增值稅：。投資利潤率30%，%。經(jīng)過項目財務(wù)指標的測算，項目具備可行性且風(fēng)險較小。在此基礎(chǔ)上項目遵循環(huán)境保護原則、管理服務(wù)以人為本原則、節(jié)約能源原則、配套設(shè)施先進智能化原則。相信項目必將會被人們認可并得到它應(yīng)有的社會效益。本項目的提出對社會具有有利的影響，并且社會風(fēng)險小，具備可行性性。 形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。 項目融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。控制風(fēng)階，保證對項目的資源支持。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。第十三章 研究結(jié)論及建議在順應(yīng)宏觀經(jīng)濟的大背景下，通過市場調(diào)查，項目的需求市場旺盛、加之項目的自身優(yōu)勢具有較強的競爭能力，項目的技術(shù)指標合理、財務(wù)經(jīng)濟指標可行、社會綜合評價良好，我們可以得出本項目在技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)、社會影響等各方面都是可行的結(jié)論。 (2)需求量較大，市場環(huán)境寬松，競爭不是很激烈。 (4)將營銷理念貫穿于項目的始終，強調(diào)市場營銷的重要性。 通過前面對項目的可行性研究，在認可了項目可行性的同時，也提醒建設(shè)單位注意以下問題： (1)社會經(jīng)濟因素變動不穩(wěn)定，需進一步加強風(fēng)險意識。 (3)對銷售量的預(yù)測應(yīng)進一步研究，不能過于