營(yíng)銷策劃方案匯總68-閱讀頁
2025-05-18 12:57本頁面
【正文】 區(qū)域則一律設(shè)置人行小徑。13建筑群布局目前小區(qū)共規(guī)劃了建筑單元21個(gè)，我司根據(jù)地塊、長(zhǎng)沙市的常年氣候資料和人們的日常生活習(xí)慣，考慮整個(gè)小區(qū)的定位的基礎(chǔ)上，我司建議對(duì)樓體的布局做出調(diào)整，以活躍整個(gè)小區(qū)的布局。同時(shí)可以避免整個(gè)小區(qū)建筑物排列形式的單調(diào)，增強(qiáng)建筑布局的層次感。調(diào)整方案二：一梯三戶品型建筑活躍整體布局 在小區(qū)的中部將原來的一梯兩戶的條狀單元，改成一梯三戶的品型單元，東西兩邊的并列單元錯(cuò)位進(jìn)行排列。見附圖二。小區(qū)其他綠化區(qū)域可考慮種植灌木和草坪，在小區(qū)主入口設(shè)置花圃，種植蘭花、杜鵑、茶花等。但由于周邊的社區(qū)素質(zhì)不高，所以本案應(yīng)考慮增強(qiáng)智能化的門禁保安系統(tǒng)。在停車場(chǎng)增加智能IC管理系統(tǒng)，既可以節(jié)約人工，又可以提高項(xiàng)目的形象和素質(zhì)。4． 建筑群體風(fēng)格建議 本案周邊的建筑大都建于上個(gè)世紀(jì)九十年代初甚至更早，形式和風(fēng)格都比較陳舊，使整個(gè)區(qū)塊的氛 圍都比較壓抑和沉悶。本案銷售工作能否取得成功，除去價(jià)格因素，整個(gè)小區(qū)的素質(zhì)是另一個(gè)很重要的因素。在建筑元素上提升本案的素質(zhì)，是促進(jìn)本案銷售工作的重要手段。 ◎建筑單體采用坡屋頂，增加建筑的美感； ◎，比靠東的單位低一層，形成高低落差，增強(qiáng) 成次感； ◎景觀陽臺(tái)采用弧型挑陽臺(tái)設(shè)計(jì)，增加建筑外觀的美感； ◎窗戶設(shè)計(jì)采用大突窗，增強(qiáng)采光通風(fēng)的性能，使建筑富余現(xiàn)代感； ◎外墻顏色建議采用淺色涂料，配以淺墨綠色的窗戶、玻璃和屋頂，或外墻顏色建議 采用淺色涂料，配以淺蘭色的窗戶、玻璃和深蘭色的屋頂。 根據(jù)本案的地形，和我司對(duì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)熱銷戶型的研究，結(jié)合目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)弧型的設(shè)計(jì)理念。61安防 以保安24小時(shí)巡查和電子監(jiān)控兩種手段，配合來訪登記制度和每單元的門禁系統(tǒng)，組成一個(gè)全方位的安防系統(tǒng)。63綠化 專人對(duì)綠化帶、草坪、花圃定時(shí)進(jìn)行修整維護(hù)，保持小區(qū)的美觀。第七章 項(xiàng)目操作方案1． 價(jià)格策略我司根據(jù)科學(xué)的計(jì)算方法，在考慮市場(chǎng)價(jià)格水平、項(xiàng)目開發(fā)成本和合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)比較法和項(xiàng)目定位，制定出整個(gè)銷售過程的實(shí)收均價(jià)。11定價(jià)原則111整個(gè)銷售過程的實(shí)收均價(jià) 發(fā)展商提供的項(xiàng)目開發(fā)成本加合理利潤(rùn)的價(jià)格1800元/平方米 我司根據(jù)市場(chǎng)比較法，選取合適的參考樣本進(jìn)行比較，得出以下價(jià)格 參 數(shù)項(xiàng) 目地 段小區(qū)綜合素質(zhì)可參考性綜合評(píng)分均 價(jià)本案100100100300明珠苑150110903502000匯龍公寓9590852701600錦繡華天160150603702620旺角家園12080752751800廣富園60120652451450 計(jì)算得出本案市場(chǎng)參考價(jià)格： 1830元/平方米 由此得出，本案實(shí)行1800元/平方米的價(jià)格是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的,并有一定的上升空間。根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)特征，銷售的現(xiàn)實(shí)價(jià)格在此價(jià)格的基礎(chǔ)上視銷售進(jìn)度和銷售的現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)，具體調(diào)整幅度控制在+1%之內(nèi)。樓層差價(jià)為30元/㎡，中間樓層的最高；位置價(jià)差80元/㎡，中間的單元最高，比東邊的單位高80元/㎡，東邊的單位比西邊的單位高80元/㎡；臨近鐵路的單位的差價(jià)是50元/㎡；戶型差價(jià)為80元/㎡，錯(cuò)層、復(fù)式比標(biāo)準(zhǔn)層高80元/㎡；每次調(diào)價(jià)的幅度為80—120元之間。我司建議用較高的折扣策略控制價(jià)格的升降，減小價(jià)格的大范圍浮動(dòng)給項(xiàng)目銷售帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而樓盤的價(jià)格有它的特殊性存在，一般規(guī)律而言，項(xiàng)目的價(jià)格是隨著工程的進(jìn)度，水漲船高的，但不是所有的項(xiàng)目都能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，它是受到市場(chǎng)，消費(fèi)者需求心理等各方面因素影響的。根據(jù)本案的實(shí)際情況，價(jià)格監(jiān)控體系的信息采集主要來自三個(gè)方面：■ 銷售反應(yīng)■ 市場(chǎng)變化■ 工程進(jìn)度通過對(duì)上述收集信息的科學(xué)分析，確定現(xiàn)行價(jià)格的準(zhǔn)確性，及時(shí)采取相應(yīng)的價(jià)格水平和調(diào)整策略。本階段預(yù)計(jì)可完成總銷售任務(wù)的20%，在這個(gè)時(shí)期執(zhí)行的起始價(jià)格是1620元/平方米，根據(jù)價(jià)格的調(diào)整原則，結(jié)合銷售情況進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整。22升溫期 經(jīng)過了項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購階段以后，項(xiàng)目正式公開發(fā)售。在此階段，廣告推廣的力度加大，對(duì)項(xiàng)目的形象進(jìn)行重點(diǎn)的訴求。使本案的銷售工作進(jìn)入一個(gè)高潮。本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的35%，當(dāng)累計(jì)完成銷售任務(wù)的30%時(shí)均價(jià)調(diào)整為1800元/平方米。23強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期是本案銷售工作的重點(diǎn)階段，時(shí)間大概是2個(gè)月。通過不同形式的促銷活動(dòng)和推廣活動(dòng)，對(duì)本案的各個(gè)買點(diǎn)進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷。本階段預(yù)計(jì)可累計(jì)完成總銷售任務(wù)的65%，此階段仍然執(zhí)行1800元/平方米的均價(jià)。項(xiàng)目已經(jīng)被市場(chǎng)接受，各個(gè)買點(diǎn)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)同，處于一個(gè)良性的過程。加強(qiáng)與老業(yè)主的溝通和聯(lián)系，可以為本階段實(shí)現(xiàn)銷售的決定性勝利提供很大的幫助。此價(jià)格為實(shí)收均價(jià)，面價(jià)可通過不同的折扣進(jìn)行調(diào)節(jié)。各方面工程已經(jīng)進(jìn)入收官階
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