營(yíng)銷策劃方案匯總68(存儲(chǔ)版)
【正文】 21導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)） 本案預(yù)計(jì)正式公開(kāi)銷售時(shí)間是2003年6月份，在條件成熟情況下，可以安排20—30天的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，進(jìn)行市場(chǎng)試探，取得市場(chǎng)反應(yīng)數(shù)據(jù)后對(duì)本案的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，以更準(zhǔn)確把握市場(chǎng)，縮短銷售周期，加快開(kāi)發(fā)資金回籠速度的目的，保證項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售取得成功。銷售率作為價(jià)格調(diào)整臨界點(diǎn)分別以10%、30%、75%、90%為參考標(biāo)準(zhǔn)，各銷售時(shí)段內(nèi)均價(jià)和權(quán)重對(duì)總體均價(jià)有直接的影響，計(jì)算公式如下：1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=1800 12價(jià)格差異原則本案的銷售價(jià)格整體采用“低開(kāi)高走”模式，先以較低價(jià)格投入市場(chǎng)以占據(jù)主動(dòng)地位，然后根據(jù)銷售情況適當(dāng)調(diào)整價(jià)位，推行“小幅遞增”,“小幅頻漲”，在價(jià)格回升的同時(shí)，為發(fā)展商贏取相應(yīng)的利潤(rùn)并引導(dǎo)消費(fèi)市場(chǎng)，塑造樓盤形象。62潔衛(wèi) 專人對(duì)樓道、公共區(qū)域、垃圾箱、垃圾清運(yùn)點(diǎn)，隨時(shí)打掃，保持小區(qū)的整潔。而建筑元素是小區(qū)風(fēng)格最直觀的體現(xiàn)。3． 設(shè)施配套建議 本案周邊社區(qū)形成時(shí)間較長(zhǎng)，生活、教育、娛樂(lè)等設(shè)施都比較成熟，因此本案不需要再作這方面的考慮。調(diào)整方案一：?jiǎn)卧e(cuò)位式排列將原來(lái)并列的單元錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的避免兩個(gè)單元之間形成的天井帶來(lái)的采光通風(fēng)的不足。另外靠近鐵路沿線的建筑，底層架空后可以作車位考慮。本案的人文定位為：塑造一種輕松、溫馨、安寧的社區(qū)氛圍第五章 目標(biāo)客戶分析1． 客戶特性本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)：◎ 有很強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)房◎ 有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積蓄，5—8萬(wàn)元，且家庭收入穩(wěn)定◎ 購(gòu)房時(shí)考慮的第一要素是價(jià)格◎ 附近的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目分析，本案的目標(biāo)客戶來(lái)源主要有以下五個(gè)主要的渠道：◎ 長(zhǎng)沙市今年拆遷改造的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片）◎ 周邊老居民區(qū)◎ 在周邊工作、生活的人群（包括在周邊市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主等）◎ 脫離父母單獨(dú)生活的年青一族◎ 不確定性的客戶來(lái)源第六章 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格別具一格的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此合理、新穎、緊密配合主題的建筑規(guī)劃對(duì)本案的銷售推廣工作是很重要的。4． 項(xiàng)目的威脅41 政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所降低 據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免程序使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間減小，資金回籠不夠理想。2． 項(xiàng)目的劣勢(shì)21 項(xiàng)目臨近鐵路，噪音干擾較大 本案緊靠京廣鐵路，每日行經(jīng)列車十余次，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部有一定噪音干擾，同時(shí)也可能對(duì)購(gòu)買群形成心理壓力，一定程度上妨礙項(xiàng)目的居家優(yōu)勢(shì)。 園林布置有獨(dú)特個(gè)性216。 地形不規(guī)則，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則216。 推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿?，價(jià)位占有較大優(yōu)勢(shì)216。 宣傳推廣包裝不到位，銷售中心布置差強(qiáng)人意32金帆?濱江玫瑰園216。 麗臣路南接金融一條街芙蓉路，西至長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造當(dāng)中，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌謀進(jìn)入，相信隨著城市開(kāi)發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的房地產(chǎn)業(yè)必將會(huì)在現(xiàn)有平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)下，掀起圈地開(kāi)發(fā)熱潮。43 / 44前 言 非常感謝貴司給予我司提供《項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機(jī)會(huì)，亦感謝相關(guān)人員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年之大成，充分利用獨(dú)特的專業(yè)視角、務(wù)實(shí)的操作手法，為貴司項(xiàng)目銷售創(chuàng)造最為可觀的銷售業(yè)績(jī)。9路： 汽車北站——火車站（7：00—19：00）115路：陳家湖——桔園小區(qū)（6：30—21：00）128路：伍家?guī)X北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤崗沖——蔣家壟（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：馬王堆——陳家湖（6：30—20：00）131路：荷花園——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——瀟湘中路（6：30—17：00）22生活配套 通過(guò)實(shí)地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有：購(gòu)物：華夏大市場(chǎng)、新一佳超市、麥德龍、泰陽(yáng)商城、沙湖橋集貿(mào)市場(chǎng)、普爾托瑪斯等酒店：華悅大酒店、康泰大酒店、金衛(wèi)酒店、湘豐賓館、康泰賓館等金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等醫(yī)療：同濟(jì)醫(yī)院、湘雅醫(yī)院等郵局、電信營(yíng)業(yè)廳、瀏陽(yáng)河加油站等23教育配套幼兒園：安安幼兒園、沙湖橋幼兒園等小學(xué)： 國(guó)慶小學(xué)、建湘小學(xué)、瀏陽(yáng)河小學(xué)等中學(xué)： 東風(fēng)小學(xué)、第十八中等 國(guó)防科技大學(xué)等3． 片區(qū)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 通過(guò)對(duì)片區(qū)周邊市場(chǎng)的細(xì)致了解，隨著伍家?guī)X立交橋的投入使用，片區(qū)交通流量急劇上升，麗臣路迅速成為舒緩機(jī)場(chǎng)人流的樞紐干道，近年，麗臣路作為形象工程改造初見(jiàn)成效，沿途綠化觀光帶和寬闊平整的道路使之在長(zhǎng)沙市有限的幾條樞紐
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