【正文】 ；5）繼續(xù)性：時(shí)期內(nèi)的過程而非時(shí)點(diǎn)上的狀態(tài)。30 / 76第七章 成本管理一、物業(yè)管理重的成本及其分類——掌握 含義：物化勞動（材料和設(shè)備等生產(chǎn)資料）和活勞動的耗費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和構(gòu)成物業(yè)管理成本；一定時(shí)期內(nèi)的直接物業(yè)管理成本稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本；為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費(fèi)用； 按期間費(fèi)用處理為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用； 不計(jì)入成本！ 成本構(gòu)成1）營業(yè)成本：直接人工、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用（未必單列）2）期間費(fèi)用（經(jīng)營管理費(fèi)用）：管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以包括上述間接費(fèi)用。 按照計(jì)算依據(jù)不同劃分：目標(biāo)、定額、計(jì)劃、實(shí)際——了解31 / 76 按照與決策的關(guān)系劃分：邊際成本（計(jì)算最優(yōu)） 、差異成本、機(jī)會成本（衡量用途） 、估計(jì)成本、沉沒成本（有關(guān)決策） 、可緩成本、可免成本、附加價(jià)值成本。 估算方法——重要卻簡單1）類別：人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金費(fèi)2）單項(xiàng)：年（月）各項(xiàng)費(fèi)用之和/年（月）參與測算的物業(yè)面積3）匯總：分項(xiàng)費(fèi)用之和/參與測算的物業(yè)面積四、成本預(yù)算 要求：與其他預(yù)算（收入、資本、現(xiàn)金預(yù)算等）相協(xié)調(diào)；以各項(xiàng)定額（勞動、消耗、費(fèi)用定額等）為基礎(chǔ)；應(yīng)有技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施來保32 / 76證；全面權(quán)衡；留有余地。三大前提：過去合理、現(xiàn)有業(yè)務(wù)必須、增加費(fèi)用值得。3）零基預(yù)算：各項(xiàng)預(yù)算支出以零為出發(fā)點(diǎn)，適用于產(chǎn)出難以辨認(rèn)的服務(wù)性部門費(fèi)用預(yù)算的編制。2）程序：搜集資料－預(yù)測成本－編制預(yù)算。五、成本控制——了解 含義：廣義 ，包括對目標(biāo)成本本身的控制、對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督、在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低知名方向。 成本控制的原則1）全面控制2）講求經(jīng)濟(jì)效益3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合33 / 764）例外管理原則34 / 76第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理一、物業(yè)管理中的主要合同類型 概念：契約，平等、資源、公平、誠信、合法。4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。*以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同是最主要的合同； 以管理服務(wù)和出租經(jīng)營并重的物業(yè)管理企業(yè)，既擁有物業(yè)的管理權(quán)，又擁有物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營權(quán)。二、物業(yè)服務(wù)合同——重要 物業(yè)服務(wù)合同的類型35 / 761）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂具有過渡性要式合同2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委托企業(yè)管理3）兩者的差異：p211 表格——重要 物業(yè)合同的特征1）相互信任2）有償合同3）諾成雙務(wù)4）勞務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容1）物業(yè)基本情況2）委托服務(wù)事項(xiàng)3）雙方的權(quán)利義務(wù)4）物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6）專項(xiàng)維修基金的管理和使用7）物業(yè)管理用房8）物業(yè)經(jīng)營管理9）委托服務(wù)期限36 / 7610）違約責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)：細(xì)致、不應(yīng)有無償無限期的承諾、實(shí)事求是、明確界定違約責(zé)任與處理方式。 招標(biāo)：公開、邀請、議標(biāo)1）公開招標(biāo)——無限競爭性公開招標(biāo)，選擇余地大、競標(biāo)單位多、工作量大、時(shí)間長、招標(biāo)成本高。2）邀請招標(biāo)——有限競爭性選擇招標(biāo)，特點(diǎn)與公開招標(biāo)相反。37 / 76三個(gè)特征：負(fù)面性、不確定性、可測性。 四種分類：純粹風(fēng)險(xiǎn) ；財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)；自然、社會、政治、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)。五、保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn) 保險(xiǎn)的原則：誠信原則、可保利益原則、近因原則、比例分?jǐn)傇瓌t。 物業(yè)保險(xiǎn)的目的：分散意外損失、利于善后工作。3）公眾責(zé)任保險(xiǎn)：38 / 76第九章 財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià)一、財(cái)務(wù)管理概述 財(cái)務(wù)管理對象：籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配 企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系：企業(yè)與所有者、債權(quán)人、債務(wù)人、職工、國家的關(guān)系，以及企業(yè)內(nèi)部各單位之間的關(guān)系。 財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容1）籌資決策：預(yù)測企業(yè)資金需要的數(shù)量確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)確定籌集資金的來源與比例研究或評價(jià)最佳的籌資方式確定資本成本、分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法2）投資決策：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資預(yù)測投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)39 / 76確定投資結(jié)構(gòu)評價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案3）利潤分配決策：利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及影響因素（未來投資機(jī)會、資金來源及其成本、股東對當(dāng)期收入和未來收入的相對偏好） ；利潤分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票回購問題。揭示企業(yè)擁有并可利用的經(jīng)濟(jì)資源；揭示企業(yè)負(fù)債水平與構(gòu)成；表明企業(yè)所有者權(quán)利的大小和構(gòu)成狀況；反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的變動信息。反映企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的盈虧狀況、原因及構(gòu)成，有助于評估企業(yè)的獲利能力。4）成本表：一定期間的經(jīng)營管理費(fèi)用、成本水平及構(gòu)成情況。5）資產(chǎn)負(fù)債表附表（資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、股東權(quán)益變動、應(yīng)交增值稅明40 / 76細(xì)表） 、利潤表附表。 財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式1）特征：拓展性、判斷性、依耐性。三、物業(yè)管理績效評價(jià) 概念與意義：p263 五角星部分 類型：政府、社會、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部、企業(yè)自我診斷、物業(yè)資產(chǎn)管41 / 76理項(xiàng)目評價(jià)。 指標(biāo)體系1）基本指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤/平均凈資產(chǎn)總資產(chǎn)報(bào)酬率＝息稅前利潤/平均總資產(chǎn) 財(cái)務(wù)效益狀況財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率＝IRR（預(yù)期凈收益）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額 營運(yùn)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額 狀況資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額 償債利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤總額/利息支出 能力營業(yè)增長率＝本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/上年主營業(yè)務(wù)總額 發(fā)展資本積累率＝本年所有者權(quán)益增長額/年初所有者權(quán)益 能力2）修正指標(biāo)主營業(yè)務(wù)利潤率＝主營業(yè)務(wù)利潤/主營業(yè)務(wù)收入凈額盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)＝經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額/凈利潤 成本費(fèi)用利潤率＝利潤總額/成本費(fèi)用總額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均應(yīng)收賬款余額不良資產(chǎn)比率＝年末不良資產(chǎn)總額/年末資產(chǎn)總額資產(chǎn)損失比率＝待處理資產(chǎn)損失凈額/年末資產(chǎn)總額流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債速動比率＝速動資產(chǎn)/速動負(fù)債42 / 76現(xiàn)金流動負(fù)債比率＝年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入/年末流動負(fù)債長期資產(chǎn)適合率＝（所有者權(quán)益+長期負(fù)債）/（固定資產(chǎn)+長期投資）經(jīng)營虧損掛賬比率＝經(jīng)營虧損掛賬/年末所有者權(quán)益總額總資產(chǎn)增長率＝年末總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額三年利潤平均增長率＝（年末利潤總額/三年前年末利潤總額） 1/31三年資本平均增長率＝（年末所有者權(quán)益總額/三年前年末所有者權(quán)益總額） 1/31*其中：平均＝（年初+年末）/2；資產(chǎn)＝負(fù)債+ 所有者權(quán)益；凈利潤＝利潤總額－所得稅；息稅前利潤＝利潤總額+利息支出；利潤總額包括企業(yè)當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額和所得稅；主營業(yè)務(wù)收入凈額＝主營業(yè)務(wù)收入－折扣與折讓；主營業(yè)務(wù)利潤＝主營業(yè)務(wù)收入－成本費(fèi)用－營業(yè)稅金及附加——不包括其他業(yè)務(wù)利潤、投資收益、營業(yè)外收支等。 礎(chǔ) 分 ）（ 上 檔 基 礎(chǔ) 分 － 本 檔 基值上 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn)實(shí) 際 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值單 項(xiàng) 指 標(biāo) 得 分 ＝ 基 礎(chǔ) 分 ??值上 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn) 值指 標(biāo) 實(shí) 際 值 － 本 檔 標(biāo) 準(zhǔn)功 效 系 數(shù) ＝ 綜合分析判斷法——定性專家排序、打分、評級，再加權(quán)平均 定量和定性相結(jié)合計(jì)分法定量和定性結(jié)合評價(jià)得分＝定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)五、物業(yè)管理報(bào)告 報(bào)告類型向業(yè)主和租戶、高層管理者、投資者或董事會提交月度、季度、半年度、年度物業(yè)管理報(bào)告 構(gòu)成和內(nèi)容：工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告、工作計(jì)劃44 / 76第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理一、寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 特點(diǎn)：區(qū)位好、規(guī)模大；現(xiàn)代化高層建筑；功能齊全、配套設(shè)施完善；由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；產(chǎn)權(quán)完整有助于保值增值。 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1）宏觀目標(biāo)：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用。3）常規(guī)目標(biāo)：收益部分使用率最大化——經(jīng)營目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)保值和升值率最大化——管理目標(biāo)物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化——服務(wù)目標(biāo) 寫字樓物業(yè)管理的工作模式：p310 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容——了解 寫字樓管理中的策略二、寫字樓租賃管理 租戶選擇 租金的確定與調(diào)整——重要1）基礎(chǔ)租金（根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最45 / 76低租金水平來確定）（由市場和物業(yè)自身確定的一般水平）2）租金調(diào)整：消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)等指數(shù)化調(diào)整 租約的制定：租金調(diào)整、毛租和凈租、優(yōu)惠。 風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)四、寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價(jià) 選擇標(biāo)準(zhǔn)：能否令業(yè)主滿意專業(yè)服務(wù)的水平向業(yè)主提供信息的能力管理計(jì)劃 評價(jià)因素：與租戶有良好的溝通及時(shí)收取租金及時(shí)處理租戶的投訴達(dá)到出租率目標(biāo)物業(yè)維修狀況良好控制經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算及時(shí)提供物業(yè)報(bào)告為業(yè)主利益主動提出建議46 / 76對業(yè)主的批評和建議迅速反應(yīng) 績效評價(jià)1）服務(wù)滿意度：快慢、冷熱、好壞、全缺、有無、明暗。47 / 76第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理一、零售商業(yè)物業(yè)及其分類 零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容：招商及承租戶組合、零售技術(shù)、物業(yè)維護(hù)、營銷、保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理、財(cái)務(wù)管理。 經(jīng)營與運(yùn)作1）中心地理論：肯定了交通和時(shí)間成本在購物行為中的作用，解釋了不同類型零售物業(yè)聚集的原因。3）需求的外部效應(yīng)理論：單方向，從主力店流向普通商店。三、零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 租戶選擇：聲譽(yù)、財(cái)務(wù)能力、租戶組合與位置分配、租戶需要的服務(wù)。2）百分比租金：營業(yè)額的一定比率。具體包括：每一獨(dú)立承租單元的用途；限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶（增大互補(bǔ)，降低競爭） ；限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店（增強(qiáng)壟斷性） ；協(xié)調(diào)不同租戶的營業(yè)時(shí)間；公用面積的維護(hù)；廣告、標(biāo)志和圖形；折讓優(yōu)惠（租金折讓是下策） ；其他條款。 零售物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)種類：管理模式風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)、墊款風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)。 主要問題1）所有權(quán)的費(fèi)用2）生命周期內(nèi)的花費(fèi)：初始費(fèi)用和運(yùn)營費(fèi)用3）服務(wù)的融洽4）運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)5）委托的責(zé)任6）費(fèi)用的時(shí)效性50 / 767）提高工作效率8）生活質(zhì)量9）設(shè)施的冗余和靈活性10）作為資產(chǎn)的設(shè)施11）設(shè)施管理的商業(yè)職能12）設(shè)施管理是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)13）服務(wù) 生命周期成本與設(shè)施管理：LCC 涵蓋整個(gè)生命周期；受到折現(xiàn)率的影響；科學(xué)的管理可以有效降低 LCC。 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用3）垃圾分類處理4）控制噪聲5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化居住環(huán)境6）采用新材料和自然能源7）提高物業(yè)管理的信息化水平。 ，購買寫字樓物業(yè)保險(xiǎn)屬于何種風(fēng)險(xiǎn)管理方式？（　　） 。 52 / 76 物價(jià)平減指數(shù) 物價(jià)折算數(shù)，如果所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí)，這種出租方式稱為（　　） 。 ，租金的調(diào)整通常是按（　C/D?。┻M(jìn)行的。 8 .對寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效進(jìn)行評價(jià)的主要指標(biāo)包括（　DAB?。?。 ，對市場容量的分析和判斷是首要的步驟，其中市場容量是指（　D?。?。這種現(xiàn)象是下述哪種零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的運(yùn)用？（　BA?。? ，其中某租戶基礎(chǔ)租金為 15 萬元/月，以營業(yè)額的 3%作為百分比租金，同時(shí)只有當(dāng)月營業(yè)額超過 200 萬元時(shí)，才對超過部分的營53 / 76業(yè)額收取百分比租金。 萬元 萬元 萬元 萬元、信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時(shí)又光顧了其他零售的現(xiàn)象。 （　A ?。?。 （　A 　） 。 （　D ?。?。，規(guī)模大、配套設(shè)施完善54 / 76，可以將寫字樓分為（　?。?。，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)通常要考慮如下幾方面的因素：（　?。?。 　?。ā　。┑纫蛩?。 ，詳細(xì)的投資分析必不可少，主要包括（　?。?。，不良物業(yè)資產(chǎn)的形成有其特殊的歷史原因與邏輯過程，主要是由于（　?。?。，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入以下幾個(gè)要求，包括（　　） 。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。 （二）考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求。58 / 76 （二）考試基本要求 掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)