熱電廠項目可行性研究報告-閱讀頁
2025-05-17 04:19本頁面
【正文】 大型城改項目合計400萬㎡150萬㎡㎡250萬㎡——注：已批準預售量：即項目已取得預售證備案的面積。后期存量：即項目規(guī)劃建設(shè)，但尚未取得預售證的面積。區(qū)域受區(qū)位及交通阻隔影響，房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展較慢，但隨著近幾年市區(qū)城市化進程推進，知名品牌開發(fā)商開始進駐此區(qū)域，區(qū)域房地產(chǎn)項目也在不斷增加，且多以規(guī)模大盤為主，成交量也隨之增大，價格迅速提升，區(qū)域產(chǎn)品以滿足剛性需求的為主，客戶主要為西區(qū)及高新區(qū)的內(nèi)生型客戶。三、項目認知項目位于X市中心城區(qū)的西北方向，西環(huán)快速路與北環(huán)快速路的交匯處，行政區(qū)劃隸屬于中原區(qū)，毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。市中心項目四至均為規(guī)劃道路，可達性差；項目北至北環(huán)路約400米，距離西環(huán)路約1公里，距離火車站市中心約11公里，目前有50路公交車可從項目南電廠南路通過，在西環(huán)路電廠南路有77215路公交車連接市區(qū)；但目前項目主要道路電廠西路仍未修整，使得從宗地無法便利的到達主要交通節(jié)點，且?guī)磬须s等負面影響；市政主干道秦嶺路尚處于斷頭狀態(tài)，交通成為目前限制項目的重要因素。項目目前周邊小環(huán)境較差，居住氛圍尚不濃厚，生活配套相對欠缺。項目規(guī)模較小，容積率適中，受制于90/70政策，且有明確的車位數(shù)量要求。 項目位于三環(huán)以內(nèi)。 項目所在區(qū)域認知度低；216。 周邊交通條件差；216。機會216。 秦嶺路、規(guī)劃道路的修通；216。 近鄰項目有一所規(guī)劃小學。 項目規(guī)劃存在難度。依托市政道路修繕、周邊規(guī)模項目的日漸成熟，項目后期存在一定提升空間。項目自身規(guī)模較小，規(guī)劃總建筑面積7萬余平方米，且規(guī)劃受“90/70”、車位配比等限制，同時項目自身受交通條件影響，通達性較差，生活配套仍顯不足，但項目配建幼兒園可適當提高自身配套，且隨著相鄰大盤的業(yè)主大量入住，將緩解項目周邊居住氛圍差的情況。根據(jù)項目自身特點及所處市場環(huán)境判斷，項目適合“跟隨者”發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)在特定市場的競爭地位，大致可分為市場領(lǐng)導者、市場挑戰(zhàn)者、市場跟隨者和市場機會主義者（補缺者）四類。市場領(lǐng)導者為了保持自己在市場上的領(lǐng)先地位和既得利益，可能采取擴大市場需求、維持市場份額或提高市場占有率等競爭策略。為保護市場份額，采取創(chuàng)新發(fā)展、筑壘防御、直接反擊等策略。市場挑戰(zhàn)者是指那些在市場上居于次要地位的企業(yè)，它們不甘目前的地位，通過對市場領(lǐng)導者或其他競爭對手的挑戰(zhàn)與攻擊，來提高自己的市場份額和市場競爭地位，甚至擬取代市場領(lǐng)導者的地位。⑶市場跟隨者的競爭策略。它們的策略有仿效跟隨、差距跟隨、選擇跟隨等。幾乎所有的行業(yè)都有大量中小企業(yè)，這些中小企業(yè)盯住大企業(yè)忽略的市場空缺，通過專業(yè)化營銷，集中自己的資源優(yōu)勢來滿足這部分市場的需要。由于項目自身規(guī)模小，在市場上的影響力有限，區(qū)域規(guī)模大盤具有較強的號召力，且目前項目周邊所處環(huán)境相較區(qū)域其他項目存在一定的劣勢，而區(qū)域內(nèi)項目整體成交情況相對較好，市場容量及客戶需求潛力較大。 五、項目定位三環(huán)里、中檔次、經(jīng)濟型、社區(qū)三環(huán)里，位置屬性，項目位于三環(huán)內(nèi)的，核心城區(qū)里，地理位置優(yōu)越；中檔次，檔次屬性，項目檔次定位為中檔次，擁有較高品質(zhì)；經(jīng)濟型，產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品面積滿足定位要求的前提下，合理減小，降低總價。跟隨再升級：做市場的跟隨者，把握區(qū)域內(nèi)的剛性需求，借鑒區(qū)域熱銷產(chǎn)品為自身主力產(chǎn)品線，結(jié)合自身整體定位，在區(qū)域熱銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上嚴格控制面積，有效控制總價，為后期實現(xiàn)高單價留足空間。 項目東側(cè)緊鄰占地接近300畝，總建筑43萬㎡的成熟社區(qū)，且擁有3500㎡幼兒園、 3000㎡會所以及8000㎡商業(yè)街，充分利用其成熟配套的資源，解決自身規(guī)模小、配套不足的問題；216。項目客戶主要以區(qū)域內(nèi)首置客戶為主，輔以首改客戶。 項目采用“跟隨者”的競爭策略，在產(chǎn)品定位上以滿足首置需求為主，兼顧首次改善性需求，遵循90/70政策，控制產(chǎn)品面積以控制總價。從區(qū)域在售項目價格來看，主要項目成交價格均在6200元/㎡以上，且在這樣的價格下實現(xiàn)產(chǎn)品的快速銷售，因此建議項目目前售價應在6200元/㎡左右，關(guān)于開盤價格需要根據(jù)項目最終的產(chǎn)品、開盤時間與開盤當時的市場環(huán)境最終確定。：項目總投資合計37268萬元：16910萬元（約合431萬元/畝）：15257萬元：2277萬元：153萬元：2671萬元財務費用的計算考慮項目開發(fā)全部使用自有資金，但自有資金也必須考慮同等的利息條件，可等同于開發(fā)資金全部為借款，即年利率也按照15%考慮，其中2011年財務費用主要來自于土地出讓金的繳納，但在年底摘地，計息時間僅考慮了2個月，2012年6月份項目拿到銷許，實現(xiàn)銷售，估計在9月份可以還清借款，計息時間考慮為9個月，且為了防止利率進一步上漲的風險，統(tǒng)一采用復利計算的方式。按照核定征收稅率進行估算。按銷售收入的2%計提：1088萬元。 稅前利潤＝總收入總成本 ＝5438243498＝10884（萬元） 所得稅＝稅前利潤*25％＝10884*25％＝2721（萬元） 稅后利潤＝稅前利潤所得稅 ＝108842721＝8163（萬元）項目總成本是指除所得稅以外的所有支出總金額，該項目總成本目前估算為43498萬元，所得稅考慮查賬征收，按照稅前利潤的25%征繳，即所得稅稅額估算為2721萬元，故項目稅后凈利潤為8163萬元。在目前市場經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)市場盡管受到宏觀調(diào)控政策影響而出現(xiàn)波動，但房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的作用也是不可小覷，因此房地產(chǎn)市場調(diào)控一切目的均是為了保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對真正的剛性購房需求影響相對較小，目前雖然受政策影響X房地產(chǎn)銷量出現(xiàn)下降，但剛性需求仍是市場的活躍力量，區(qū)域內(nèi)規(guī)模大盤的開發(fā)也將改善區(qū)域的整體居住氛圍，使區(qū)域形象及市場地位得到提升，本項目規(guī)模較小，自身無強勢資源，但仍可借助整個區(qū)域規(guī)模大盤的生活配套和大盤影響力，實現(xiàn)成功銷售，綜合評價，該項目
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