【正文】 四、招商方案（一）商業(yè)運(yùn)營原則以主力店帶動(dòng)核心商場從而帶旺街鋪，最后盤活6層商鋪。（二）核心商家方案方案一：主力店+次主力店（特色店+品牌店）（多家核心商家）4層先出租給主力店、特色店及品牌店，然后帶租約銷售（返租）和部分劃分鋪位銷售。（三）商場操作組織流程確定核心商場主力店根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇品牌店及特色店街鋪內(nèi)部認(rèn)購調(diào)整街鋪功能分區(qū)街鋪出售并用補(bǔ)充協(xié)議或其他方式限制功能（與主力店協(xié)調(diào)）（四）擬招商家（主力店、次主力店）重點(diǎn)引進(jìn)：沃爾瑪社區(qū)店、巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新世界、蓮卡佛。超市類：易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿爾巴斯 阿蘭德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞爾斯 艾維爾 愛琳娜棉花堡 愛慕 安姬奧 安莉芳 奧黛莉 奧索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏萊喬特 棒球手 寶姿 保羅 貝思卡 比華利保羅 彪馬 博柏利 薄濤 布萊恩 布魯士諾 查理王 袋鼠 戴奧麥 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪爾澳尼 迪克伯爵 東方信一 都本 都彭 都市田園 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富鋌 高爾夫 觀奇 浩沙 花花公子 華倫天奴 古柏 姿美 紀(jì)梵希 佳寶 嘉朗 嘉慕倫 箭牌 杰尼亞 金盾 金利來 緊特利 緊特利 卡貝倫 卡蒂樂 鱷魚 卡爾丹頓 卡麥羅 克勞拉爾 朗萊斯 朗萬 朗姿 老爺車 樂斯菲斯 利奧拉 林寶堅(jiān)尼 龍浩 旅狐 羅馬世家 馬克波士 瑪莎 瑪絲菲爾 麥德仕 曼妮芬 貓人 蒙迪愛爾 夢麗德 夢特嬌 米奇 棉田 名仕 耐克 諾帝卡 歐迪芬 派克蘭帝 皮爾 卡丹 其樂 企鵝 喬山 喬治賽姆頓 清水世家 熱浪 薩巴帝尼 三和松石 沙馳 神思 勝龍 圣大保羅 圣思 圣雪絨 史黛菲 世王 仕東利 舒雅 水孩兒 斯蒂文 蘇格蘭飛人 塔西尼 騰氏 緹絲丹 天馬 甜姐兒 兔皇 威爾諾 威爾遜 西蒙尼 新秀麗 雪蓮 雅迪斯 雅度夫 雅蘭床品 伊夫華倫天奴 （五）租金及租約核心商家租金二層為330元/平方米月四層為140元/平方米品牌特色店租約在25之間。五、營銷步驟與實(shí)施營銷計(jì)劃與組織兩大綱領(lǐng)：招商先行 深港同步營銷計(jì)劃與組織兩大切入點(diǎn)：l 地鐵改變東門商業(yè)格局；l 東門商業(yè)升級版。銷售周期：公開發(fā)售6個(gè)月內(nèi)完成可銷售面積的95%以上面積。六、銷售時(shí)間及周期銷售周期：公開發(fā)售6個(gè)月內(nèi)完成可銷售面積的95%以上面積。銷售階段銷售比例（%）時(shí) 間銷售金額（億元）內(nèi)部認(rèn)購期23個(gè)月公開發(fā)售期50%3個(gè)月4．05公開強(qiáng)銷期30%2個(gè)月2．43尾盤處理期15%1個(gè)月1．22合計(jì)95%6個(gè)月7．7七、招商操作經(jīng)驗(yàn)l 于深圳寶安22區(qū)成功引進(jìn)深圳首家 OBI(歐倍德)建材超市；[OBI(歐倍德)系全球500強(qiáng)跨國企業(yè)，全球規(guī)模第一的建材超市，規(guī)模超過Bamp。]l 自由之光商業(yè)部分由機(jī)構(gòu)投資者一次性買斷，面積近10000平米；l 于長春亞泰購物中心成功引進(jìn)東北區(qū)首家瑪莎百貨；[瑪莎百貨系英國著名服飾類百貨公司，長春亞泰購物中心瑪莎百貨面積為16000平米。]l 我司與深圳國投商用置業(yè)有限公司為戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在長沙、成都、重慶、南昌等地?fù)?dān)負(fù)Walmart(沃爾瑪)商業(yè)廣場策劃銷售工作。]住宅部分銷售策劃方案一、銷售價(jià)格住宅銷售價(jià)格：7600元/平方米住宅部分銷售額：7600 *（61694+5300）= 509,154,400元 （95％的銷售率對應(yīng)的銷售額為483,696,668元）二、形象定位東門廣場——東門地標(biāo) 生活典范推廣主題1——絕版地帶 地鐵上蓋 黃金收益推廣主題2——東門旗艦級地鐵上蓋物業(yè)三、概念賣點(diǎn)在樓盤的營銷推廣中，賣點(diǎn)的營造是一項(xiàng)重要的工作。經(jīng)過詳實(shí)的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的“先天”優(yōu)勢與“后天”賣點(diǎn)營造，我們分析東門廣場的賣點(diǎn)為：賣點(diǎn)一：羅湖燙金商務(wù)地段，締造5分鐘商務(wù)生活圈 東門廣場位于羅湖東門片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點(diǎn)。賣點(diǎn)二：便利生活四通八達(dá)，捕捉時(shí)尚生活脈搏東門廣場周邊擁有眾多的大中巴路線，規(guī)劃中的地鐵口，交通四通八達(dá)，便利生活到處都充滿精彩。東門廣場周邊名校眾多，有深圳中學(xué)、深圳小學(xué)、荔園小學(xué)、機(jī)關(guān)一幼等。優(yōu)良的生活環(huán)境，為孩子的健康成長造就沃土。戶型方正實(shí)用，間隔合理，功能明確，私密性強(qiáng)，締造小戶型一流生活品質(zhì)空間。周邊是超市、商場、銀行、名校等配套，吃喝玩樂一應(yīng)俱全，生活熱鬧而繽紛，大多數(shù)投資者對項(xiàng)目的保值增值有很強(qiáng)的信心并有投資欲望。賣點(diǎn)六：城市景觀，映襯現(xiàn)代都市新生活項(xiàng)目位于羅湖老區(qū)東門商務(wù)地段，周邊高樓林立，配套設(shè)施完善，真正體現(xiàn)出現(xiàn)代化的都市生活。賣點(diǎn)八：絕版地帶 地鐵上蓋物業(yè)規(guī)劃中深圳二期地鐵將穿行于東門廣場地下，地鐵出口將設(shè)于東門廣場內(nèi)或項(xiàng)目旁。五、推廣策略五個(gè)結(jié)合與商家聯(lián)誼抽獎(jiǎng)（一）五個(gè)結(jié)合1. 常規(guī)營銷與事件營銷結(jié)合；2. 銷售現(xiàn)場常規(guī)戰(zhàn)與外圍突擊戰(zhàn)結(jié)合；3. 廣告全面投放與局部廣告集中投放結(jié)合；4. 報(bào)紙廣告與小禮品及小活動(dòng)補(bǔ)充結(jié)合；1) 現(xiàn)場長期茶藝表演；2) 東門片區(qū)熱氣球表演；3) 邀請深圳中學(xué)高考狀元集體演講；4) 物業(yè)投資研討會(huì)；5) 潮州美食文化展（粥+茶）；6) 畫展（廣東美院或其他）；7) 國際頂級服裝品牌庫存展銷周；8) 國際品牌家具交樓標(biāo)準(zhǔn)間展；9) 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；10) “見證東門繁華書寫輝煌人生”攝影藝術(shù)大賽5. 深圳常規(guī)銷售與喊買銷售結(jié)合。六、外銷推廣根據(jù)我司以往長期積累的外銷推廣經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，以及盡可能的節(jié)約費(fèi)用預(yù)算，又要達(dá)到推廣的效果，我司建議除媒體常規(guī)宣傳造勢外，另據(jù)香港人日常北上深圳最頻繁依賴的的交通路線，來設(shè)計(jì)推廣思路，根據(jù)這一設(shè)想，港人來深圳一般遵循以下路線：搭地鐵到九龍?zhí)翐Q乘站換乘東鐵到達(dá)羅湖車站所以，我們在深港兩地采取以下4個(gè)推廣手段：l 香港地鐵MTR九龍?zhí)?2封燈箱廣告l 東鐵KCRC車廂內(nèi)插卡廣告l 羅湖口岸促銷點(diǎn)l 羅湖口岸看樓專車及車體廣告（流動(dòng)宣傳）七、入市時(shí)機(jī)40天內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間，趕在2003年11底前公開面市。銷售階段銷售比例（%）時(shí) 間銷售金額（元）內(nèi)部認(rèn)購期1個(gè)月公開發(fā)售期45%3個(gè)月229119480公開強(qiáng)銷期35%2個(gè)月178204040尾盤銷售期15%1個(gè)月76373160合計(jì)95%6個(gè)月（不含內(nèi)部認(rèn)購）483696680尊地代理的服務(wù)優(yōu)勢216。每一次的項(xiàng)目推介，都集中人力、物力全線出擊，竭盡所能，務(wù)求取得最理想的銷售成績。 豐富的人力資源擁有大量畢業(yè)于國內(nèi)一流名牌大學(xué)的博士、碩士及從美國回來的海歸派人士，并且大部分員工有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，平均從業(yè)經(jīng)驗(yàn)在五年以上。 深入的市場研究能力樓盤的市場定位是否精確是樓盤銷售成敗的決定性因素，而精確的市場定位離不開深入有效的市場研究。為了保持一個(gè)前沿的研究水平，公司與上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究院合作建立了房地產(chǎn)研究所，對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入研究。這一點(diǎn)已經(jīng)得到了不少開發(fā)商、媒體的高度認(rèn)可，深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版力邀公司合辦“一周樓評”欄目便是一個(gè)例證。 廣泛的境內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)在公司多年的從業(yè)過程中，積累了大量的客戶資源，這是公司的一筆寶貴財(cái)富。216。公司在代理世紀(jì)村一期時(shí)創(chuàng)造性地在運(yùn)用事件營銷——百萬英雄贈(zèng)豪宅（我司代理期間實(shí)現(xiàn)該樓盤100%的銷售率），開創(chuàng)了事件營銷在地產(chǎn)界運(yùn)用的先河并被寫進(jìn)了建設(shè)部有關(guān)教材中。 與發(fā)展商締結(jié)利益共同體公司宗旨是做一個(gè)負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)咨詢公司，我們一直要求我們要對開發(fā)商、置業(yè)者和整個(gè)行業(yè)負(fù)責(zé)任，這其中尤其要對我們的客戶，也就是開發(fā)商負(fù)責(zé)任。216。216。216。我司建議按照一定的內(nèi)外銷比例進(jìn)行銷售，將對項(xiàng)目的銷售周期、價(jià)格、速度提升起到重要的作用。 政府、媒體及媒體資源整合能力 我司利用這些資源為開發(fā)商建立良好的公共關(guān)系和輿論支持，減少了項(xiàng)目運(yùn)作過程中的障礙和風(fēng)險(xiǎn)。 企業(yè)外銷優(yōu)勢尊地項(xiàng)目策劃主要由深、港公司跟進(jìn)，以公司領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控，策劃總監(jiān)牽頭，專職策劃經(jīng)理主要負(fù)責(zé)，配備策劃師若干名，為開發(fā)商監(jiān)控一切開發(fā)事宜，協(xié)調(diào)廣告公司及設(shè)計(jì)院等工作并提供專業(yè)意見，直至業(yè)主認(rèn)可。尊地在項(xiàng)目操盤過程中，各部門分工明細(xì)，各盡所能，同時(shí)實(shí)行資源共享制度，有序的運(yùn)作系統(tǒng)成為本項(xiàng)目操作成功的最有利支持。我們永遠(yuǎn)保持對市場的警覺性，靈活變通，在銷售策略上，尊地會(huì)針對深圳及香港二個(gè)不同市場需求而作出不同策略進(jìn)行推廣。本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楦廴耸煜^(qū)域，尊地香港公司保持與深圳公司的時(shí)刻聯(lián)系，將香港的項(xiàng)目推廣經(jīng)驗(yàn)及前衛(wèi)之策劃理念帶到深圳，并配合深圳本地的專業(yè)人員對深圳房地產(chǎn)市場之豐富經(jīng)驗(yàn)及敏銳的洞察力，為項(xiàng)目提供最具創(chuàng)意，最有效的策劃推廣；同時(shí)，積極配合發(fā)展商在港的營銷推廣活動(dòng)，力求利用優(yōu)勢形成立體銷售網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目在深港兩地創(chuàng)造銷售佳績。我司在代理的項(xiàng)目外銷操作過程中，與香港的主流報(bào)刊、電視臺、電臺等已建立了良好的合作關(guān)系，不僅積累了豐富的外銷經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也積累了廣泛的客戶資源