【正文】 簽約—2003年12月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)面積達(dá)到95100%l 提前大規(guī)模炒作地鐵商場(chǎng)概念；l 提前大規(guī)模炒作知名的主力店進(jìn)駐；l 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)排號(hào)；l 根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)意愿功能，重新調(diào)整功能分布； 公開(kāi)發(fā)售期2003年12月——2004年2月（3個(gè)月）完成銷(xiāo)售面積的50%累計(jì)為50%l 盛大開(kāi)盤(pán)：現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)搶購(gòu)，形成羊群效應(yīng)；l 天價(jià)鋪王成功拍賣(mài)或推出（標(biāo)桿式定價(jià)）； 公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期2004年3月——2004年4月（2個(gè)月）完成銷(xiāo)售面積的30%累計(jì)為80%l 階段推廣措施調(diào)整；l 挖掘老客戶資源； 尾盤(pán)處理期2004年5月——2004年5月（1個(gè)月）完成銷(xiāo)售面積的15%累計(jì)為95%l 尾盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)。六、銷(xiāo)售時(shí)間及周期銷(xiāo)售周期：公開(kāi)發(fā)售6個(gè)月內(nèi)完成可銷(xiāo)售面積的95%以上面積。建議公開(kāi)發(fā)售時(shí)間：招商主要工作完成后即可公開(kāi)發(fā)售。銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售比例（%）時(shí) 間銷(xiāo)售金額（億元）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期23個(gè)月公開(kāi)發(fā)售期50%3個(gè)月4．05公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期30%2個(gè)月2．43尾盤(pán)處理期15%1個(gè)月1．22合計(jì)95%6個(gè)月7．7七、招商操作經(jīng)驗(yàn)l 于深圳寶安22區(qū)成功引進(jìn)深圳首家 OBI(歐倍德)建材超市；[OBI(歐倍德)系全球500強(qiáng)跨國(guó)企業(yè)，全球規(guī)模第一的建材超市，規(guī)模超過(guò)Bamp。Q(百安居)。]l 自由之光商業(yè)部分由機(jī)構(gòu)投資者一次性買(mǎi)斷，面積近10000平米；l 于長(zhǎng)春亞泰購(gòu)物中心成功引進(jìn)東北區(qū)首家瑪莎百貨；[瑪莎百貨系英國(guó)著名服飾類百貨公司，長(zhǎng)春亞泰購(gòu)物中心瑪莎百貨面積為16000平米。]l 于唐山成功策劃銷(xiāo)售12萬(wàn)平米的新天地購(gòu)物公園（New Tiandi Shopping Mall）；[新天地購(gòu)物公園系中國(guó)首個(gè)娛樂(lè)型購(gòu)物中心。]l 我司與深圳國(guó)投商用置業(yè)有限公司為戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在長(zhǎng)沙、成都、重慶、南昌等地?fù)?dān)負(fù)Walmart(沃爾瑪)商業(yè)廣場(chǎng)策劃銷(xiāo)售工作。[國(guó)投商用置業(yè)公司系Walmart(沃爾瑪)戰(zhàn)略合作伙伴，與Walmart(沃爾瑪)在中國(guó)區(qū)域同步拓展。]住宅部分銷(xiāo)售策劃方案一、銷(xiāo)售價(jià)格住宅銷(xiāo)售價(jià)格：7600元/平方米住宅部分銷(xiāo)售額：7600 *（61694+5300）= 509,154,400元 （95％的銷(xiāo)售率對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售額為483,696,668元）二、形象定位東門(mén)廣場(chǎng)——東門(mén)地標(biāo) 生活典范推廣主題1——絕版地帶 地鐵上蓋 黃金收益推廣主題2——東門(mén)旗艦級(jí)地鐵上蓋物業(yè)三、概念賣(mài)點(diǎn)在樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣中，賣(mài)點(diǎn)的營(yíng)造是一項(xiàng)重要的工作。因?yàn)樽鳛闃潜P(pán)本身具有的優(yōu)點(diǎn)，一般大同小異，在樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，這些賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)顯得蒼白無(wú)力，買(mǎi)家的目光已逐漸轉(zhuǎn)移到樓盤(pán)的內(nèi)在質(zhì)素，而所謂的內(nèi)在質(zhì)素更多的是以“軟件”來(lái)體現(xiàn)的。經(jīng)過(guò)詳實(shí)的調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目的“先天”優(yōu)勢(shì)與“后天”賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造，我們分析東門(mén)廣場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)為：賣(mài)點(diǎn)一：羅湖燙金商務(wù)地段，締造5分鐘商務(wù)生活圈 東門(mén)廣場(chǎng)位于羅湖東門(mén)片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點(diǎn)。周邊是超市、商場(chǎng)、名校等配套，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全，生活熱鬧而繽紛。賣(mài)點(diǎn)二：便利生活四通八達(dá)，捕捉時(shí)尚生活脈搏東門(mén)廣場(chǎng)周邊擁有眾多的大中巴路線，規(guī)劃中的地鐵口，交通四通八達(dá)，便利生活到處都充滿精彩。賣(mài)點(diǎn)三：名校薈萃，托起明日之星望子成龍，是每個(gè)家長(zhǎng)對(duì)子女期望。東門(mén)廣場(chǎng)周邊名校眾多，有深圳中學(xué)、深圳小學(xué)、荔園小學(xué)、機(jī)關(guān)一幼等。而深圳書(shū)城、圖書(shū)館、深圳戲院等近在咫尺，青少年活動(dòng)中心、人民公園、洪湖公園、荔枝公園等娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)有盡有。優(yōu)良的生活環(huán)境，為孩子的健康成長(zhǎng)造就沃土。賣(mài)點(diǎn)四：鉆石空間，自由揮灑東門(mén)廣場(chǎng)擁有多種戶型。戶型方正實(shí)用，間隔合理，功能明確，私密性強(qiáng)，締造小戶型一流生活品質(zhì)空間。賣(mài)點(diǎn)五：燙金府邸，黃金收益東門(mén)廣場(chǎng)位于羅湖東門(mén)片區(qū)的鉆石地段，是至尊生活的焦點(diǎn)。周邊是超市、商場(chǎng)、銀行、名校等配套，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全，生活熱鬧而繽紛，大多數(shù)投資者對(duì)項(xiàng)目的保值增值有很強(qiáng)的信心并有投資欲望。尤其深圳是移民城市，對(duì)住宅的租賃需求極大，在目前股市低迷的情況之下，希望投資房地產(chǎn)獲取穩(wěn)定長(zhǎng)期的租金回報(bào)收入。賣(mài)點(diǎn)六：城市景觀，映襯現(xiàn)代都市新生活項(xiàng)目位于羅湖老區(qū)東門(mén)商務(wù)地段，周邊高樓林立，配套設(shè)施完善，真正體現(xiàn)出現(xiàn)代化的都市生活。賣(mài)點(diǎn)七：超輕松置業(yè)，超輕松投資建議東門(mén)廣場(chǎng)采用“超級(jí)輕松置業(yè)計(jì)劃”，以及向客戶提供精裝修，讓東門(mén)廣場(chǎng)超越市場(chǎng)上的“價(jià)格戰(zhàn)”，而在深圳住宅市場(chǎng)掀起一場(chǎng)“降低置業(yè)門(mén)檻、減輕入住成本”的浪潮，從而使本項(xiàng)目具有“輕松置業(yè)”的優(yōu)勢(shì)。賣(mài)點(diǎn)八：絕版地帶 地鐵上蓋物業(yè)規(guī)劃中深圳二期地鐵將穿行于東門(mén)廣場(chǎng)地下，地鐵出口將設(shè)于東門(mén)廣場(chǎng)內(nèi)或項(xiàng)目旁。四、客戶定位深圳客戶l 羅湖情結(jié)較重的當(dāng)?shù)鼐用?；l 東門(mén)商圈的生意人，特別是潮汕人；l 東門(mén)片區(qū)首次置業(yè)或過(guò)渡用房者；l 中港家庭人士；l 深圳投資客戶；香港客戶l 在深圳經(jīng)商的香港人士；l 旅游、度假、娛樂(lè)人士；l 購(gòu)買(mǎi)后贈(zèng)予朋友的客戶；l 香港投資客戶。五、推廣策略五個(gè)結(jié)合與商家聯(lián)誼抽獎(jiǎng)（一）五個(gè)結(jié)合1. 常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)與事件營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合；2. 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)戰(zhàn)與外圍突擊戰(zhàn)結(jié)合；3. 廣告全面投放與局部廣告集中投放結(jié)合；4. 報(bào)紙廣告與小禮品及小活動(dòng)補(bǔ)充結(jié)合；1) 現(xiàn)場(chǎng)長(zhǎng)期茶藝表演；2) 東門(mén)片區(qū)熱氣球表演；3) 邀請(qǐng)深圳中學(xué)高考狀元集體演講；4) 物業(yè)投資研討會(huì)；5) 潮州美食文化展（粥+茶）；6) 畫(huà)展（廣東美院或其他）；7) 國(guó)際頂級(jí)服裝品牌庫(kù)存展銷(xiāo)周；8) 國(guó)際品牌家具交樓標(biāo)準(zhǔn)間展；9) 業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；10) “見(jiàn)證東門(mén)繁華書(shū)寫(xiě)輝煌人生”攝影藝術(shù)大賽5. 深圳常規(guī)銷(xiāo)售與喊買(mǎi)銷(xiāo)售結(jié)合。（二）商家聯(lián)誼抽獎(jiǎng)聯(lián)系東門(mén)及周邊片區(qū)20家著名商家，比如茂業(yè)百貨、太陽(yáng)百貨、天虹商場(chǎng)等，凡消費(fèi)者在聯(lián)誼商家購(gòu)買(mǎi)金額100元以上者，均可憑購(gòu)物小票在東門(mén)廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)率100%。六、外銷(xiāo)推廣根據(jù)我司以往長(zhǎng)期積累的外銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，以及盡可能的節(jié)約費(fèi)用預(yù)算，又要達(dá)到推廣的效果，我司建議除媒體常規(guī)宣傳造勢(shì)外，另?yè)?jù)香港人日常北上深圳最頻繁依賴的的交通路線，來(lái)設(shè)計(jì)推廣思路，根據(jù)這一設(shè)想，港人來(lái)深圳一般遵循以下路線：搭地鐵到九龍?zhí)翐Q乘站換乘東鐵到達(dá)羅湖車(chē)站所以，我們?cè)谏罡蹆傻夭扇∫韵?個(gè)推廣手段：l 香港地鐵MTR九龍?zhí)?2封燈箱廣告l 東鐵KCRC車(chē)廂內(nèi)插卡廣告l 羅湖口岸促銷(xiāo)點(diǎn)l 羅湖口岸看樓專車(chē)及車(chē)體廣告（流動(dòng)宣傳）七、入市時(shí)機(jī)40天內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間，趕在2003年11底前公開(kāi)面市。八、銷(xiāo)售周期公開(kāi)發(fā)售6個(gè)月完成可銷(xiāo)售面積的95%以上。銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售比例（%）時(shí) 間銷(xiāo)售金額（元）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期1個(gè)月公開(kāi)發(fā)售期45%3個(gè)月229119480公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期35%2個(gè)月178204040尾盤(pán)銷(xiāo)售期15%1個(gè)月76373160合計(jì)95%6個(gè)月（不含內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）483696680尊地代理的服務(wù)優(yōu)勢(shì)216。 尊地代理，專業(yè)專注遵循尊地操盤(pán)的宗旨，每次承接一個(gè)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的全體同事將會(huì)全情投入其中，針對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)進(jìn)行長(zhǎng)期的調(diào)研分析，并以審慎樂(lè)觀的態(tài)度，客觀分析每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，專業(yè)專注地制訂具體的銷(xiāo)售策略。每一次的項(xiàng)目推介，都集中人力、物力全線出擊，竭盡所能，務(wù)求取得最理想的銷(xiāo)售成績(jī)。216。 豐富的人力資源擁有大量畢業(yè)于國(guó)內(nèi)一流名牌大學(xué)的博士、碩士及從美國(guó)回來(lái)的海歸派人士，并且大部分員工有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，平均從業(yè)經(jīng)驗(yàn)在五年以上。216。 深入的市場(chǎng)研究能力樓盤(pán)的市場(chǎng)定位是否精確是樓盤(pán)銷(xiāo)售成敗的決定性因素，而精確的市場(chǎng)定位離不開(kāi)深入有效的市場(chǎng)研究。公司市場(chǎng)研究部在借鑒全球最負(fù)盛名的市場(chǎng)調(diào)研公司——美國(guó)蓋勒普咨詢公司的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上形成了具有尊地特色的地產(chǎn)市場(chǎng)研究方法和體系。為了保持一個(gè)前沿的研究水平，公司與上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究院合作建立了房地產(chǎn)研究所，對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究。實(shí)踐證明，公司的市場(chǎng)研究是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)并卓有成效的。這一點(diǎn)已經(jīng)得到了不少開(kāi)發(fā)商、媒體的高度認(rèn)可，深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版力邀公司合辦“一周樓評(píng)”欄目便是一個(gè)例證。216。 廣泛的境內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)在公司多年的從業(yè)過(guò)程中，積累了大量的客戶資源，這是公司的一筆寶貴財(cái)富。通過(guò)資源整合，公司能有效地把公司的客戶資源與項(xiàng)目對(duì)接起來(lái)，推動(dòng)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。216。 持續(xù)的創(chuàng)新能力公司視創(chuàng)新為企業(yè)的生命，在理論和實(shí)踐碰撞的過(guò)程中不斷產(chǎn)生靈感，在樓盤(pán)策劃理念和手法上推陳出新。公司在代理世紀(jì)村一期時(shí)創(chuàng)造性地在運(yùn)用事件營(yíng)銷(xiāo)——百萬(wàn)英雄贈(zèng)豪宅（我司代理期間實(shí)現(xiàn)該樓盤(pán)100%的銷(xiāo)售率），開(kāi)創(chuàng)了事件營(yíng)銷(xiāo)在地產(chǎn)界運(yùn)用的先河并被寫(xiě)進(jìn)了建設(shè)部有關(guān)教材中。216。 與發(fā)展商締結(jié)利益共同體公司宗旨是做一個(gè)負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)咨詢公司，我們一直要求我們要對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)者和整個(gè)行業(yè)負(fù)責(zé)任，這其中尤其要對(duì)我們的客戶，也就是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)任。全心全意為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，追求客戶滿意度，締造利益共同體。216。 中國(guó)（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)由于公司在業(yè)內(nèi)的良好表現(xiàn)，被評(píng)為中國(guó)（深圳）十大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)，在業(yè)界享有較高的知名度和美譽(yù)度。216。 網(wǎng)絡(luò)推廣尊地利用網(wǎng)絡(luò)提供代理樓盤(pán)的信息及市場(chǎng)動(dòng)向，內(nèi)容多元化，不斷更新，為目標(biāo)客戶提供尋找樓盤(pán)資料的平臺(tái)，并為發(fā)展商開(kāi)拓客源渠道；在未來(lái)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣過(guò)程中，尊地將充分利用網(wǎng)頁(yè)為樓盤(pán)進(jìn)行宣傳，為本項(xiàng)目開(kāi)拓更大的客戶資源。216。 引入外銷(xiāo)市場(chǎng)對(duì)銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、速度的提升本項(xiàng)目位于東門(mén)，是港人熟悉和習(xí)慣生活的區(qū)域，香港客戶必將是我們的目標(biāo)客戶群體之一。我司建議按照一定的內(nèi)外銷(xiāo)比例進(jìn)行銷(xiāo)售，將對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期、價(jià)格、速度提升起到重要的作用。216。 政府、媒體及媒體資源整合能力 我司利用這些資源為開(kāi)發(fā)商建立良好的公共關(guān)系和輿論支持，減少了項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的障礙和風(fēng)險(xiǎn)。216。 企業(yè)外銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)尊地項(xiàng)目策劃主要由深、港公司跟進(jìn)，以公司領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控，策劃總監(jiān)牽頭，專職策劃經(jīng)理主要負(fù)責(zé)，配備策劃師若干名，為開(kāi)發(fā)商監(jiān)控一切開(kāi)發(fā)事宜，協(xié)調(diào)廣告公司及設(shè)計(jì)院等工作并提供專業(yè)意見(jiàn)，直至業(yè)主認(rèn)可。策劃過(guò)程的后勤支援部門(mén)由公司市場(chǎng)研究部（協(xié)助市場(chǎng)調(diào)研分析，客戶群分析，專題研討會(huì)等），銷(xiāo)售部和香港公司策劃組（協(xié)助發(fā)展商在港推廣樓盤(pán)及相關(guān)公關(guān)活動(dòng)）。尊地在項(xiàng)目操盤(pán)過(guò)程中，各部門(mén)分工明細(xì)，各盡所能，同時(shí)實(shí)行資源共享制度，有序的運(yùn)作系統(tǒng)成為本項(xiàng)目操作成功的最有利支持。尊地策劃、代理的成功佳績(jī)均以市場(chǎng)為主導(dǎo)。我們永遠(yuǎn)保持對(duì)市場(chǎng)的警覺(jué)性，靈活變通，在銷(xiāo)售策略上，尊地會(huì)針對(duì)深圳及香港二個(gè)不同市場(chǎng)需求而作出不同策略進(jìn)行推廣。未來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)中，香港客戶將成為不可忽視的客戶群，因此，本項(xiàng)目適當(dāng)引入外銷(xiāo)，將為項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售提供更為廣闊的市場(chǎng)空間。本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楦廴耸煜^(qū)域，尊地香港公司保持與深圳公司的時(shí)刻聯(lián)系，將香港的項(xiàng)目推廣經(jīng)驗(yàn)及前衛(wèi)之策劃理念帶到深圳，并配合深圳本地的專業(yè)人員對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)之豐富經(jīng)驗(yàn)及敏銳的洞察力，為項(xiàng)目提供最具創(chuàng)意，最有效的策劃推廣；同時(shí)，積極配合發(fā)展商在港的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)，力求利用優(yōu)勢(shì)形成立體銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，為項(xiàng)目在深港兩地創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)。我司代理的自由之光名苑外銷(xiāo)比例達(dá)到40%，世紀(jì)村、水木華庭的外銷(xiāo)比例約為15%，為項(xiàng)目的順利銷(xiāo)售（包括銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、速度）提供了有力保證。我司在代理的項(xiàng)目外銷(xiāo)操作過(guò)程中，與香港的主流報(bào)刊、電視臺(tái)、電臺(tái)等已建立了良好的合作關(guān)系，不僅積累了豐富的外銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也積累了廣泛的客戶資源。附 件祝“東門(mén)廣場(chǎng)”取得完滿成功！34 /