【正文】 東門廣場銷售策劃方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司經(jīng)營理念追求客戶滿意度 締造利益共同體品牌優(yōu)勢中國（深圳）十大地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)深圳市一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員單位中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會會員單位深港地產(chǎn)研究院理事會理事單位鵬運廣場物業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司：承蒙貴司董事會的信任和評標(biāo)小組對我司工作的認(rèn)可，我們深感榮幸；我司根據(jù)貴公司的通知要求，經(jīng)專案小組的嚴(yán)格論證，現(xiàn)特提交《東門廣場銷售策劃方案》，供貴司決策。對于本項目，我司高度重視，在人員和資源調(diào)配上進(jìn)行了專業(yè)組合，我們相信：通過貴、我雙方的共同努力，一定會實現(xiàn)項目利潤最大化！實現(xiàn)貴公司經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙贏！根據(jù)我司的營銷計劃，在貴司的積極配合下，項目銷售周期為：住宅部分6個月，商業(yè)部分6個月，：商場部分（13層）（按圖紙面積），；。裙樓商業(yè)1層出租經(jīng)營；6層出售或出租經(jīng)營，根據(jù)目前的實際情況，我司建議出租經(jīng)營。 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 二00X年八月二十九日目 錄商業(yè)部分租售策劃方案 4一、租售方案及價格 4二、客戶定位 5三、地鋪劃分與規(guī)劃原則 6四、招商方案 10五、營銷步驟與實施 12六、銷售時間及周期 13七、招商操作經(jīng)驗 14住宅部分銷售策劃方案 15一、銷售價格 15二、形象定位 15三、概念賣點 15四、客戶定位 16五、推廣策略 17六、外銷推廣 18七、入市時機(jī) 18八、銷售周期 18尊地代理的服務(wù)優(yōu)勢 19附 件 21商業(yè)部分租售策劃方案一、租售方案及價格樓層租售方式售價（元/m2）面積（m2）單層銷售額租金（元/m2月）功能定位負(fù)一層出租經(jīng)營4777．47120知名超市一層劃分后直接出售820004859．76398438000550臨街商鋪二層帶租約出售或部分劃分出售510004708．26240108000330知名百貨主力店（或+品牌店）三層帶租約出售或部分劃分出售350004823．67168805000215知名百貨主力店（或+品牌店）四層帶租約出售或部分劃分出售195004953．5496583500140知名百貨主力店（或+品牌店）五層整體出售或出租經(jīng)營160004953．5479248000110餐飲娛樂六層整體出售或出租經(jīng)營4953．5479248000110餐飲娛樂商業(yè)部分銷售額8．1億元（13層銷售總額）備注：以上單層面積尚未扣除住宅應(yīng)分?jǐn)偯娣e，實際商鋪面積比以上面積稍小。商業(yè)部分年租金收入2800萬元（6層租金收入）二、客戶定位n 深圳本地、香港投資客根據(jù)我司的長期對商鋪投資者的跟蹤調(diào)查研究，我們將本項目的商鋪投資者分為兩類：深圳投資者和香港投資客。我們將根據(jù)兩類客戶的不同市場特性策劃不同的市場營銷方案，準(zhǔn)確命中目標(biāo)客戶。深圳投資者：主要為深圳羅湖本地居民以及周邊生意人，事業(yè)成功，有商鋪成功投資經(jīng)驗，年齡在3550歲之間。香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺，認(rèn)同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。n 在東門經(jīng)商的中小鋪主（自己經(jīng)營）在東門經(jīng)商的中小鋪主喜歡購買臨街商鋪，重視付款的靈活性，對東門片區(qū)十分了解，非常認(rèn)同知名商家對商場的提升帶動作用。n 商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)投資者等餐飲娛樂經(jīng)營機(jī)構(gòu)購買56層整層或半層，機(jī)構(gòu)投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購買臨街商鋪以及其他各層鋪位。三、地鋪劃分與規(guī)劃原則（一）地鋪劃分原則：l 以臨街商鋪為主：街鋪能夠創(chuàng)造較高的商業(yè)價值，在東門片區(qū)，臨街商鋪的價值很高，在劃分第一層商鋪時，盡可能劃分多的臨街商鋪，將提升第一層的整體商業(yè)價值，從而實現(xiàn)82000元/平方米的均價；其次臨街商鋪的經(jīng)營和銷售風(fēng)險相對內(nèi)鋪而言較小，即使樓上各層經(jīng)營情況不理想，街鋪依然可根據(jù)自然人流成功經(jīng)營。l 以東門主街為主：在街鋪的劃分上要以東門主街為主，雖然東門廣場四面臨街，但商業(yè)價值沿東門中路，曬布路、內(nèi)街依次遞減，所以應(yīng)盡量以東門中路臨街商鋪為主，依次是曬布路，最后才是內(nèi)街商鋪。l 內(nèi)鋪以小面積鋪位為主：本項目一層均價很高，達(dá)到82000元/平方米，如果內(nèi)鋪面積較大，總價將很高，將不利于銷售，因此除局部街鋪之外一定要控制內(nèi)鋪面積。l 商業(yè)動線形成：通過商業(yè)動線的形成，將東門廣場的4個出入口連接起來（其中一個出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運行的人脈與財脈，較大幅度提高內(nèi)鋪的商業(yè)價值，也增強(qiáng)了臨街商鋪的通透性，從而增加其價值。l 內(nèi)部通道適當(dāng)變窄：內(nèi)部通道的面積與鋪位的面積此消彼長，但過窄的內(nèi)部通道影響商業(yè)價值。，考慮到本項目的鋪位相當(dāng)部分為臨街商鋪，增加了動線的使用率，我們建議將內(nèi)部通道適當(dāng)變窄，所以我們均取下限，即軸心通道為4米，以增加商鋪的經(jīng)營面積，提高商鋪的實用率。（二）鋪位劃分圖圖一：方案一（見p11）圖二：方案二（見p13）備注：灰色區(qū)域為人行通道，紅色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案一：商場入口適當(dāng)調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)，將原南側(cè)入口改為街鋪入口，所有街鋪內(nèi)外通達(dá)，人流更趨合理?？繓|門中路、東門中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價值并實現(xiàn)最高的銷售價格；避免人流的不合理流失，以達(dá)到人流動線的合理性，通過人為手段延長顧客在商場內(nèi)的逗留時間；適當(dāng)增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售；特點：整個商鋪的劃分重點考慮東門中路、東門中路與曬布路交匯處的臨街鋪，充分突出臨街鋪位與中庭鋪位的價值，內(nèi)鋪鋪位面積和人流動線較為合理，商鋪價值主次分明，便于市場運作。備注：灰色區(qū)域為人行通道，紅色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案二：商場入口適當(dāng)調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)，將原南側(cè)入口改為街鋪入口，所有街鋪內(nèi)外通達(dá)，人流更趨合理?？繓|門中路、東門中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價值并實現(xiàn)最高的銷售價格；避免人流的過早流失，以達(dá)至人流動線的合理性，人為延長顧客在商場內(nèi)的逗留時間；適當(dāng)增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售；特點：整個商鋪的劃分以中庭作為人流動線起點和中心，同時兼顧東門中路、東門中路與曬布路交匯處的臨街鋪，點面結(jié)合。