【正文】 東門(mén)廣場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司經(jīng)營(yíng)理念追求客戶滿意度 締造利益共同體品牌優(yōu)勢(shì)中國(guó)（深圳）十大地產(chǎn)銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)深圳市一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)員單位深港地產(chǎn)研究院理事會(huì)理事單位鵬運(yùn)廣場(chǎng)物業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司：承蒙貴司董事會(huì)的信任和評(píng)標(biāo)小組對(duì)我司工作的認(rèn)可，我們深感榮幸；我司根據(jù)貴公司的通知要求，經(jīng)專(zhuān)案小組的嚴(yán)格論證，現(xiàn)特提交《東門(mén)廣場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案》，供貴司決策。對(duì)于本項(xiàng)目，我司高度重視，在人員和資源調(diào)配上進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)組合，我們相信：通過(guò)貴、我雙方的共同努力，一定會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！實(shí)現(xiàn)貴公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏！根據(jù)我司的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，在貴司的積極配合下，項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為：住宅部分6個(gè)月，商業(yè)部分6個(gè)月，：商場(chǎng)部分（13層）（按圖紙面積），；。裙樓商業(yè)1層出租經(jīng)營(yíng)；6層出售或出租經(jīng)營(yíng)，根據(jù)目前的實(shí)際情況，我司建議出租經(jīng)營(yíng)。 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 二00X年八月二十九日目 錄商業(yè)部分租售策劃方案 4一、租售方案及價(jià)格 4二、客戶定位 5三、地鋪劃分與規(guī)劃原則 6四、招商方案 10五、營(yíng)銷(xiāo)步驟與實(shí)施 12六、銷(xiāo)售時(shí)間及周期 13七、招商操作經(jīng)驗(yàn) 14住宅部分銷(xiāo)售策劃方案 15一、銷(xiāo)售價(jià)格 15二、形象定位 15三、概念賣(mài)點(diǎn) 15四、客戶定位 16五、推廣策略 17六、外銷(xiāo)推廣 18七、入市時(shí)機(jī) 18八、銷(xiāo)售周期 18尊地代理的服務(wù)優(yōu)勢(shì) 19附 件 21商業(yè)部分租售策劃方案一、租售方案及價(jià)格樓層租售方式售價(jià)（元/m2）面積（m2）單層銷(xiāo)售額租金（元/m2月）功能定位負(fù)一層出租經(jīng)營(yíng)4777．47120知名超市一層劃分后直接出售820004859．76398438000550臨街商鋪二層帶租約出售或部分劃分出售510004708．26240108000330知名百貨主力店（或+品牌店）三層帶租約出售或部分劃分出售350004823．67168805000215知名百貨主力店（或+品牌店）四層帶租約出售或部分劃分出售195004953．5496583500140知名百貨主力店（或+品牌店）五層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)160004953．5479248000110餐飲娛樂(lè)六層整體出售或出租經(jīng)營(yíng)4953．5479248000110餐飲娛樂(lè)商業(yè)部分銷(xiāo)售額8．1億元（13層銷(xiāo)售總額）備注：以上單層面積尚未扣除住宅應(yīng)分?jǐn)偯娣e，實(shí)際商鋪面積比以上面積稍小。商業(yè)部分年租金收入2800萬(wàn)元（6層租金收入）二、客戶定位n 深圳本地、香港投資客根據(jù)我司的長(zhǎng)期對(duì)商鋪投資者的跟蹤調(diào)查研究，我們將本項(xiàng)目的商鋪投資者分為兩類(lèi)：深圳投資者和香港投資客。我們將根據(jù)兩類(lèi)客戶的不同市場(chǎng)特性策劃不同的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，準(zhǔn)確命中目標(biāo)客戶。深圳投資者：主要為深圳羅湖本地居民以及周邊生意人，事業(yè)成功，有商鋪成功投資經(jīng)驗(yàn)，年齡在3550歲之間。香港投資者：喜歡較小鋪位及柜臺(tái)，認(rèn)同口岸和地鐵概念，能接受較高樓層的商鋪，重視現(xiàn)樓以及發(fā)展商品牌。n 在東門(mén)經(jīng)商的中小鋪主（自己經(jīng)營(yíng)）在東門(mén)經(jīng)商的中小鋪主喜歡購(gòu)買(mǎi)臨街商鋪，重視付款的靈活性，對(duì)東門(mén)片區(qū)十分了解，非常認(rèn)同知名商家對(duì)商場(chǎng)的提升帶動(dòng)作用。n 商業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)投資者等餐飲娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)56層整層或半層，機(jī)構(gòu)投資者根據(jù)商鋪的投資潛力亦可購(gòu)買(mǎi)臨街商鋪以及其他各層鋪位。三、地鋪劃分與規(guī)劃原則（一）地鋪劃分原則：l 以臨街商鋪為主：街鋪能夠創(chuàng)造較高的商業(yè)價(jià)值，在東門(mén)片區(qū)，臨街商鋪的價(jià)值很高，在劃分第一層商鋪時(shí)，盡可能劃分多的臨街商鋪，將提升第一層的整體商業(yè)價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)82000元/平方米的均價(jià)；其次臨街商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)內(nèi)鋪而言較小，即使樓上各層經(jīng)營(yíng)情況不理想，街鋪依然可根據(jù)自然人流成功經(jīng)營(yíng)。l 以東門(mén)主街為主：在街鋪的劃分上要以東門(mén)主街為主，雖然東門(mén)廣場(chǎng)四面臨街，但商業(yè)價(jià)值沿東門(mén)中路，曬布路、內(nèi)街依次遞減，所以應(yīng)盡量以東門(mén)中路臨街商鋪為主，依次是曬布路，最后才是內(nèi)街商鋪。l 內(nèi)鋪以小面積鋪位為主：本項(xiàng)目一層均價(jià)很高，達(dá)到82000元/平方米，如果內(nèi)鋪面積較大，總價(jià)將很高，將不利于銷(xiāo)售，因此除局部街鋪之外一定要控制內(nèi)鋪面積。l 商業(yè)動(dòng)線形成：通過(guò)商業(yè)動(dòng)線的形成，將東門(mén)廣場(chǎng)的4個(gè)出入口連接起來(lái)（其中一個(gè)出入口擬劃分為街鋪入口商業(yè)價(jià)值更高），并依靠臨街鋪面吸納人流，打通商業(yè)運(yùn)行的人脈與財(cái)脈，較大幅度提高內(nèi)鋪的商業(yè)價(jià)值，也增強(qiáng)了臨街商鋪的通透性，從而增加其價(jià)值。l 內(nèi)部通道適當(dāng)變窄：內(nèi)部通道的面積與鋪位的面積此消彼長(zhǎng)，但過(guò)窄的內(nèi)部通道影響商業(yè)價(jià)值。，考慮到本項(xiàng)目的鋪位相當(dāng)部分為臨街商鋪，增加了動(dòng)線的使用率，我們建議將內(nèi)部通道適當(dāng)變窄，所以我們均取下限，即軸心通道為4米，以增加商鋪的經(jīng)營(yíng)面積，提高商鋪的實(shí)用率。（二）鋪位劃分圖圖一：方案一（見(jiàn)p11）圖二：方案二（見(jiàn)p13）備注：灰色區(qū)域?yàn)槿诵型ǖ溃t色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案一：商場(chǎng)入口適當(dāng)調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門(mén)中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)，將原南側(cè)入口改為街鋪入口，所有街鋪內(nèi)外通達(dá)，人流更趨合理?？繓|門(mén)中路、東門(mén)中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價(jià)值并實(shí)現(xiàn)最高的銷(xiāo)售價(jià)格；避免人流的不合理流失，以達(dá)到人流動(dòng)線的合理性，通過(guò)人為手段延長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)的逗留時(shí)間；適當(dāng)增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售；特點(diǎn)：整個(gè)商鋪的劃分重點(diǎn)考慮東門(mén)中路、東門(mén)中路與曬布路交匯處的臨街鋪，充分突出臨街鋪位與中庭鋪位的價(jià)值，內(nèi)鋪鋪位面積和人流動(dòng)線較為合理，商鋪價(jià)值主次分明，便于市場(chǎng)運(yùn)作。備注：灰色區(qū)域?yàn)槿诵型ǖ?，紅色框區(qū)為鋪位。鋪位劃分方案二：商場(chǎng)入口適當(dāng)調(diào)整，主入口仍在東南側(cè)（緊靠東門(mén)中路），次入口為西南角（靠曬布路）一側(cè)和東北角（靠東悅名軒）一側(cè)，將原南側(cè)入口改為街鋪入口，所有街鋪內(nèi)外通達(dá)，人流更趨合理?？繓|門(mén)中路、東門(mén)中路與曬布路交匯處的商鋪全部劃分為街鋪，充分體現(xiàn)其價(jià)值并實(shí)現(xiàn)最高的銷(xiāo)售價(jià)格；避免人流的過(guò)早流失，以達(dá)至人流動(dòng)線的合理性，人為延長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)的逗留時(shí)間；適當(dāng)增大臨街鋪的面積，內(nèi)鋪面積略小，“外大內(nèi)小”，便于出售；特點(diǎn)：整個(gè)商鋪的劃分以中庭作為人流動(dòng)線起點(diǎn)和中心，同時(shí)兼顧東門(mén)中路、東門(mén)中路與曬布路交匯處的臨街鋪，點(diǎn)面結(jié)合。