【正文】 一、廣告推廣分期：第一階段：內(nèi)部認(rèn)購及準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售期（8月20日9月30日）第二階段：現(xiàn)房強勢促銷期（10月1日12月30日）第三階段：尾盤促銷期（1月1日3月31日）二、媒體組合：報紙新聞、短信＋夾報＋DM單＋導(dǎo)視系統(tǒng)＋SP活動＋售房部形象戰(zhàn)略報紙新聞、短信: □內(nèi)容：報道項目的工程進(jìn)度以及由此產(chǎn)生的營銷活動 □方式：針對媒體的公關(guān) □媒體選擇：《***日報》星期四的房產(chǎn)專欄和每天的新聞報道《***電視報》星期四的新聞夾報： 內(nèi)容：夾制作的DM單 媒體選擇：《***日報》《***電視報》 《成都商報》 《華西都市報》DM單：詳見設(shè)計圖導(dǎo)視系統(tǒng)：售房部燈箱、工地LOGO形象墻和嘉禾西橋到老北轉(zhuǎn)盤以及老北轉(zhuǎn)盤的四個方向SP活動： □內(nèi)容：以各種主題為內(nèi)容的主題推廣活動 □方式：售房部現(xiàn)場活動和戶外活動售房部形象： □售房部裝修 □售房部工作人員的著裝和舉止三、媒體廣告發(fā)布計劃：第一階段：內(nèi)部認(rèn)購及準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售期（8月20日9月30日）階段宣傳特點：以【***?***】7月5日隆重開盤為主題進(jìn)行宣傳推廣活動營銷政策：1) 價格（待定）：2) 優(yōu)惠政策：凡在開盤期間成交的客戶，在享受價格優(yōu)惠的同時，可獲得精美禮品一份（100元以內(nèi)）一次性付款：9597折，97折是對外價，95底價分期付款：簽約時付6080%，交房時付2040%，80%是對外價，60%是底價。三、戶外活動：根據(jù)開盤期間的活動情況，修正戶外活動執(zhí)行方案第十一章 附工作時間表 策劃案 合同的簽定 前期準(zhǔn)備工作 廣告設(shè)計 715 人員準(zhǔn)備 售房部裝修 人員招聘、培訓(xùn) 價格制定 促銷政策制定 進(jìn)場前準(zhǔn)備工作 制定銷控表 正式進(jìn)場 DM單制作 LOGO形象墻 條幅、橫幅 人員到位 價格確定 10 促銷政策的確定 20 LOGO形象墻銷控開始 條幅、橫幅發(fā)布媒體公關(guān) 20 DM單交付使用 27 售房部裝修完成夾報 新聞 SP活動 5 正式開盤 十一國慶節(jié)人員培訓(xùn)客戶積累第十二章 營銷策略的實施監(jiān)控 一、營銷策略的實施1． 總體營銷策略須經(jīng)多方共同講座決定，策略一經(jīng)確認(rèn)，需盡量保證其按計劃實施，不輕易做調(diào)整。二、營銷策略的監(jiān)控1． 對廣告、形象包裝、價格執(zhí)行方案等工作執(zhí)行及相關(guān)文本做詳實記錄，歸檔留存。3． 通過后期市場調(diào)查，了解有關(guān)營銷策略實效果。如客戶善遍反映本項目價位偏高，則：”熱銷假象(請人排隊購買、參觀)。 品牌形象策略：小區(qū)的品牌形象更多的是開發(fā)商、代理商、廣告商的共同智慧結(jié)晶，但這種智慧結(jié)晶依賴的主要是經(jīng)驗性判斷，經(jīng)驗性判斷的東西不一定能適合消費者心理需求。并根據(jù)客戶記錄逐步變換，滿足客戶需要，同時延長預(yù)熱期，切忌大刀闊斧進(jìn)行改頭換面，因為這樣會將樓盤形象徹底粉碎，粉碎項目形象的同時，也粉碎了客戶對樓盤的消費欲望。 銷售推廣策略：根據(jù)直銷所取得的效果，停止或加強該銷售手段。第十三章 價格策略 一、總體價格策略思路本項目將彩動態(tài)價格策略，從總體上可概括為低開高走，開盤時在保證均價的同時以相對較低落的起價投入市場，緊密結(jié)合推廣步驟和節(jié)奏，選擇適當(dāng)時機(jī)將價格上調(diào)。在各銷售期內(nèi)根據(jù)市場情況和工程進(jìn)度，適時調(diào)升價格，可穩(wěn)定已購顧客信心，促使持觀望態(tài)度的目標(biāo)客戶盡快下定。二、各開發(fā)期價格策略思路 基于本項目分期開發(fā)的特點，我司建議樓層差價小，各期差價拉大的定價策略。但由于本項目為多層，這種差別并不會太大，故樓層間價格差不宜太大。3．隨著工程和銷售進(jìn)度推移，后期售價相對高于前期售價，由此可樹立物業(yè)逐步升值的良性市場反應(yīng)。三、在定價中應(yīng)避免以下情況：1．價格在銷售期明顯下調(diào)。2．將價格做空。這將嚴(yán)重影響開發(fā)商信譽，從而對樓盤銷售帶來影響。四、【***?***】價格建議***市住宅市場價格普遍偏低，600800元/m2的住宅為市場主流。根據(jù)市場情況以及【***?***】自身品質(zhì)，我司建義將【***?***】一期起價定為780元/m2，均價為（960元/m2），在后期可將其上調(diào)。具體的價格制定我司將提供《價格定位》報告。對策：各方精誠合作，確保高質(zhì)高效完成各類準(zhǔn)備工作；寧可將開盤日期推后，也要保證開盤質(zhì)量。對策： 在公交車未開通前配備小區(qū)交通車三、風(fēng)險3：各類承諾如交房日期，設(shè)施配套及工作質(zhì)量等未能一一兌現(xiàn)，導(dǎo)致客戶不良口碑流傳，損害本項目的品牌形象。四、風(fēng)險4：周邊競爭對手出場，“敵暗我明”令市場競爭白熱化。B、調(diào)整價格策略，可采用明升暗降（具體方法待定），促使新老客戶打消價格顧慮盡快落訂。對策：貴司與我司就加強對廣告公司的監(jiān)督，并嚴(yán)格按照雙方共同認(rèn)可的工作策劃執(zhí)行，以防患于未然。為實現(xiàn)***北興房地產(chǎn)有限公司的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，通過樹立【***?***】項目的品牌形象樹立形象，形成消費者追棒的優(yōu)勢品牌，從而積累豐富的無形資產(chǎn)。三、品牌形象價值的檢驗 檢驗“品牌形象價值”的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)市場。四、品牌形象的樹立及延續(xù) 物業(yè)品牌形象的樹立不是一朝一夕的，是項目整個銷售推廣過程中日漸積累而成的，對開發(fā)商而立，將是一筆無形的資產(chǎn)。第一階段（點火期）通過對消費者灌輸一系列區(qū)位、居家理念及本項目的一系列服務(wù)理念，讓***市民認(rèn)識到本項目是***市最好的居住社區(qū)。第三階段 （開盤強銷期）以實實在在的銷售率及消費者認(rèn)同度實現(xiàn)項目的品牌價值。***有限公司***年7月3日40 / 40