某小區(qū)營銷策劃方案分析-閱讀頁
2025-05-10 03:39本頁面
【正文】 劃在未來三到五年完成該區(qū)域的拆遷，將該區(qū)域建成一個大型住宅區(qū)。通過精致的戶型設計、簡約的建筑語言，將琳苑小區(qū)的中小戶型的個性優(yōu)勢發(fā)揮的淋漓盡致，從而從目標客戶群上得以細分，確立與眾不同的市場地位；利用項目超大樓間空間，規(guī)劃參與性、趣味性強的體驗型功能區(qū)域，增強琳苑小區(qū)內(nèi)生活空間的品味，在區(qū)域居住環(huán)境尚未改觀的情況下彰顯項目優(yōu)勢。如今服務對地產(chǎn)項目價值的提升作用愈來愈受到廣大發(fā)展商的重視，琳苑小區(qū)針對未來目標客戶群的個性提供生活協(xié)理、物業(yè)托管等“酒店式”服務必將有效提升項目價值。從琳苑小區(qū)的規(guī)劃主導思想來看，該項目追求了較大的容積率，開發(fā)商希望通過建筑面積的增加來提升開發(fā)價值；然而隨著人們對商品房認知觀念的提高，琳苑小區(qū)若不能在此基礎上提升項目的性價比到合適的程度，則項目將會因為性價比較低而在新一輪的競爭中失利。（4）概念創(chuàng)新價值。通過能夠融入項目規(guī)劃設計細節(jié)的概念推廣來細分客戶群、促進項目銷售已經(jīng)不再是市場神話，而是未來項目推廣的必然。（二）差異化營銷思路：西安首席體驗式親情社區(qū)體 驗親 情共享園林運動休閑休閑會所溫馨居室社區(qū)文化差異化產(chǎn)品：精致戶型/中心園林/運動休閑/和睦鄰里差異化推廣：體驗/親情/共享/溫馨七、推廣策劃（一）推廣策略：在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的西安，緊緊憑借常規(guī)的推廣手法已經(jīng)遠遠不能滿足市場競爭的需要，因此競爭迫使我們必須不斷的進行營銷創(chuàng)新，始終使項目在營銷推廣中保持“脈動式”的市場態(tài)勢，不斷的與目標消費群進行溝通。因此結合琳苑小區(qū)的工程現(xiàn)狀，我們建議在項目推廣上采用“推”“拉”“推”的營銷策略，具體闡述如下：“推”是指推廣主題、賣點以及倡導的生活方式，即通過對目標客戶群理想居住觀念與本項目的一一對應來將市場定位落到實處；“拉”是指挽留注意力、客戶，即通過強勢現(xiàn)場包裝、強力人員推廣、強效體驗營銷來實現(xiàn)銷售目標。（二）推廣主題：推廣主題：城東首席體驗式親情社區(qū)主要支撐：（1）琳苑小區(qū)9000m2中心廣場為體驗式社區(qū)營造提供空間。（3）區(qū)域外部環(huán)境現(xiàn)狀較差，消費者對區(qū)內(nèi)空間關注度高。（5）親情、體驗目標客戶群接受程度高。（2）品味無限內(nèi)在生活空間。項目溝通要素：親情：親情社區(qū)是項目的第一要素。共享：你我的家，共同的園。溫馨：和諧的鄰里、其樂融融社區(qū)。95m超大樓間距。47m2129 m2雅致戶型。東鄰二環(huán)、南望西潼高速，交通異常便捷。位于火車東站、長樂路商圈、太華路商圈的中間地帶，投資、置業(yè)兩相宜之地。銷售階段：內(nèi)部認購前期。市場切入點：城東首席體驗式親情社區(qū)問世。注意事項：該階段最重要的就是在樓盤開始正式銷售以前，向廣大消費者樹立樓盤的形象。第二步：市場孕育。目 的：挖掘潛在客戶，促進客戶認購。媒 介：戶外、工地形象展示、報紙、電視、網(wǎng)絡。第三步：市場引爆。目 的：逐步樹立豐滿市場形象，推進銷售。媒 介：報紙、促銷活動。從前段時間市場推廣中獲得的信息在這一環(huán)節(jié)中將得到充分的應用，以求最大程度達到廣告目的。銷售階段：旺銷期。市場切入點：親情、體驗、共享、精致、溫馨等市場最緊密者。注意事項：每個樓盤在第一階段銷售與第二階段銷售的過度過程中都必須保持銷售的連續(xù)性，所以該階段的媒體推廣著重于對樓盤二期銷售過程中亮點的挖掘，以及對前一階段銷售的肯定。銷售階段：銷售尾期。市場切入點：性價比。注意事項：嚴格講，在整個樓盤項目推廣過程中掃尾不單獨進行劃分，但考慮到與下一周期銷售的合理連接所以在這個階段推廣將集中對尾樓的銷售。（五）營銷組合方式：坐銷：現(xiàn)場銷售。定銷：針對周邊的企、事業(yè)單位組織專業(yè)銷售經(jīng)理人員，上門服務，發(fā)展團購?；顒愉N售：參加西安房展會，并利用節(jié)假日組織各類型不同主題的活動。體驗式銷售：一方面在銷售現(xiàn)場綜合運用銷售道具促進客戶購買；另一方面通過景觀先出臺，讓客戶提前體驗未來小區(qū)生活。公共關系營銷：利用已購房客戶對本物業(yè)的認知心理，通過老客戶介紹新客戶。（六）廣告策略與媒體組合：媒體策略：（1）以定向促銷廣告投放為主，以形象展示為補充。（3）采取整合營銷傳播手法進行系統(tǒng)化傳播。電 視：都市新家園、都市女孩。報 媒：西安的主要報紙媒體《華商報》、《西安晚報》。其 他：購房須知、詳細價格表、銷售控制表、認購書、正式合同、交房標準、物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)管理公約提前制作。（七）活動促銷：本項目的主要推廣方式為活動促銷，媒體組合應圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關活動和促銷活動。造 勢：A、“誰是西安真正的親情社區(qū)”評選活動。C、感受體驗營銷方式，評述體驗式親情社區(qū)網(wǎng)路征文活動。B、根據(jù)項目工程進度、重要事件舉辦各種慶典活動。B、成立客戶基金活動。八、銷售計劃根據(jù)琳苑小區(qū)的工程現(xiàn)狀，結合銷售規(guī)律，以完成銷售總量95％為目標建議，將琳苑小區(qū)的銷售周期定位18個月（即2004年9月18日——2006年4月18日），理想銷售時間為14
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