【正文】 0元 /㎡ 項目名稱 租金范圍生活藝術(shù)城 2030元 /㎡ /月德潤園 2030元 /㎡ /月八方小區(qū) 1545元 /㎡ /月保利花園 2030元 /㎡ /月鄱陽小區(qū) 30元 /㎡ /月本案租金定位： 20—30 元 /㎡ /月58營銷策略項目問題解析銷售方式建議項目營銷策略現(xiàn)場包裝建議活動營銷策略銷售執(zhí)行措施商業(yè)招商策略59目前存在的問題 本項目商業(yè)布局分散，分別為東、南、西面，且周邊 ，小型商業(yè)網(wǎng)點屈指可數(shù)，不利于形成商業(yè)氛圍。項目商業(yè)分散 周邊人氣不足 無商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)租金不高商鋪投資回報率低 周邊社區(qū)商業(yè)普遍租金不高，如省政府旁邊的白沙世紀(jì)佳園租金為 2030元/㎡ /月，租金低，投資回報率低。目前存在的問題周邊路幅寬，不利人流的導(dǎo)入 距離主干道較遠，對商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響項目東面距主干道芙蓉路還有 500米，且對面在施工，這對商業(yè)產(chǎn)生不利影響。有些商鋪面積大，總價高，影響其銷售速度；西邊商鋪通達性不夠，人流量少，就目前而言，其商業(yè)價值難以實現(xiàn)。如何 “ 揚長避短 ” ，靈活采用營銷上有效的策略來規(guī)避項目的硬傷，是現(xiàn)階段工作的重中之重，也是我們凌立人最擅長的本領(lǐng)。64銷售方式建議：包租銷售、租售并舉 因銷售目標(biāo)為東、西、南面的商鋪，銷售總面積相對較小；都已經(jīng)進行了分割，并且都為獨立街鋪，可滿足 24小時獨立經(jīng)營。65 找出項目本身能 “ 跳出市場、獨一無二 ”的最大賣點，即使它只是所有賣點的 10%，但是卻 “ 放大聚焦它 ” 將它做到 100%淋漓盡致的發(fā)揮！ 因為該區(qū)域居民都是以公務(wù)員為主，這一部分人素質(zhì)高、講生活情趣和品位；我們的商業(yè)就是為這一人群服務(wù)。而這里的社區(qū)商業(yè)恰恰能滿足這種價值。67項目營銷策略：開通特殊營銷渠道 針對本案的主要投資群體是公務(wù)員，身份特殊，需要一定的私秘性空間。68項目營銷策略：統(tǒng)一歸口售價及折扣管理 考慮到目標(biāo)客戶的特殊性，銷售價格及折扣應(yīng)做到統(tǒng)一，統(tǒng)一歸口銷售代理公司管理，這樣既可維護價格及折扣的穩(wěn)定，又可以維護客戶的整體穩(wěn)定，保障開發(fā)商的利益。針對目前該片區(qū)人氣不足、商業(yè)氛圍不濃、片區(qū)商業(yè)租金普遍不高的這一現(xiàn)狀。項目營銷策略：突出商業(yè)前景70 項目地塊四面臨路，地快北高南地，中部有保留的山體 “ 玉帶攬腰，獨占熬頭 ” 之意，實為上風(fēng)上水的龍頭寶地。項目營銷策略：打風(fēng)水牌71 項目前期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。 項目所處片區(qū)是一個正在發(fā)展的區(qū)域，人們對其認(rèn)知程度還有待時間檢驗，而且本案又是一個大盤，如果一期商鋪定價太高，銷售壓力會加大，而且造成項目 2期商鋪面臨更大的銷售壓力，市場風(fēng)險大。認(rèn)購目標(biāo)：業(yè)內(nèi)渠道第二階段開盤期 9月正式開盤；點對點營銷。目標(biāo)：產(chǎn)品解析第四階段持續(xù)銷售期 12月采取有效營銷手段，消化剩余房源。74營銷方案 蓄客期 ： 由于九峰小區(qū) 6月份底開始交房，到時候有大量前期業(yè)主前來辦理交房手續(xù)。交房后對外公開認(rèn)籌，擴大客戶來源渠道。地點： 現(xiàn)場售樓處流程： 進現(xiàn)場的詳細(xì)準(zhǔn)備 零風(fēng)險籌碼認(rèn)購活動75通過蓄客期，達到以下幾個目的：1. 充分積累有效客戶。3. 通過認(rèn)籌可以檢驗價格定位是否可行，哪種面積受歡迎，并據(jù)此制定出切實可行的銷售價格，適合市場以遵循低開高走的銷售常規(guī)，為日后提價預(yù)留空間。營銷方案蓄客期76 目標(biāo)：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。開盤銷售期營銷方案77開盤銷售目標(biāo)：低價入市，把前期積累的來訪客戶有效的轉(zhuǎn)化為成交客戶。 加強開發(fā)商與客戶之間的交流，增強項目的親和力，還能堅定其他潛在客戶的信心。 利用熱鬧而隆重的聯(lián)誼會，增強項目的市場影響力，樹立起發(fā)展商良好的社會形象和口碑，為進一步創(chuàng)造品牌打下基礎(chǔ)。 制造 “ 羊群效應(yīng) ” ，樹立發(fā)展商形象，達到口碑銷售效果。實現(xiàn)客戶以老帶新的局面。而我們對項目進行包租，“ 包租 3年抵首付款 ” ，降低投資門檻，吸引投資者的目光，在保證開發(fā)商的利益的同時，也有利于商業(yè)氛圍的形成，為投資客戶提供一份保障。對商業(yè)的業(yè)態(tài)分布會更加合理，商業(yè)氛圍也更加容易形成，通過這種方式，能更有效的促進項目銷售。如果將銷售價格提高到12500元 /㎡，對該商鋪進行為期三年的包租，年回報按 7%計算，用前三年租金抵入首付款。82營銷措施的意義三年返租回報具體內(nèi)容：買家購買本項目商鋪單位后，如果不須自己經(jīng)營，可將物業(yè)回租發(fā)展商 3年，每年從發(fā)展商這里獲得 67%的穩(wěn)定回報； 3年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時買家將擁有一個成熟的鋪位，可自用也可出租 積極作用：有利于拓寬商鋪銷售層面，縮短銷售周期，減少投資風(fēng)險。 84其它營銷措施（二） 時間就是收益 劃定一個促銷期限，在期限內(nèi)購買非精選單位商鋪，可享受 8888－19888元不等的優(yōu)惠金額，通過促銷的配合，買家越早就能夠獲得越多的優(yōu)惠，能夠促進意向性買家能夠盡快成交。 85招商策略：整體策略方向通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商根據(jù)不同的商業(yè)類型和租賃年限，推出一定期限的免租期，吸引具有知名度和美譽度的商家入駐完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)對投資客戶及自營客戶統(tǒng)一包租，自營客戶享受招商優(yōu)惠政策。點對點招商直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請加入， 進行有針對性、有目標(biāo)的專向招商。 88項目二期定位建議89項目概況 項目二期位于項目的西南角，黑犁路與規(guī)劃中的石竹路交匯處，由 6棟小高層組成，包括 5棟小高層住宅和一棟綜合樓。 目前僅黑犁路已建成通車，距芙蓉路 800米，石竹路還未開始修建。St策略在 競 爭 項 目開 盤 前快速亮相，搶 占制高點；深耕渠道，密集推廣，聚 攏 客戶 ；Wt策略根據(jù)區(qū)位 規(guī) 劃 優(yōu)勢 ， 實現(xiàn) 各種 業(yè)態(tài) 功能互 補 ，用城市運營 理念打造新城區(qū)首席物 業(yè)91分析總結(jié)：u 區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施不完善，通達性不高 ,且黑梨路無公交站點；u 商業(yè)人氣隔斷，商業(yè)網(wǎng)點的輻射力有限；u 體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向；u 入住人口有限，針對目標(biāo)客群的消費習(xí)慣，與期望中商業(yè)形態(tài)有矛盾；u 考慮到項目的用地性質(zhì)為住宅用地，綜合樓的開發(fā)有一定的局限性。酒店式公寓93規(guī)劃布局以酒店式公寓為主，結(jié)合部分辦公物業(yè)及商業(yè)裙樓的綜合樓開發(fā)模式酒店式公寓 —— 主力房型為 4090平米， 1房 1廳 2房 2廳設(shè)計；設(shè)酒店式大堂，辦公物業(yè)設(shè)計 2層，商業(yè)裙樓設(shè)計 2層，地下 2層。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、辦公、會所多功能于一體，具有 “自用 ”和 “投資 ”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。項目的定位比較適合于第二種開發(fā)模式：酒店式公寓，輔以部分辦公、商業(yè)功能。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，凌立更注重在以下兩個方面的服務(wù)：A、項目可行性研究：項目前期的成本控制；B、項目的營銷階段：項目后期的營銷執(zhí)行。99合作模式建議二、凌立公司九峰項目組人員配置 組成項目小組（不少于 8人）進行本項目策劃、銷售工 作，與甲方密切聯(lián)系，加強溝通，并調(diào)動公司重要部門 和優(yōu)秀專業(yè)資源全力配合。101 雖然前路充滿崎嶇，但我們的團隊，從浙江轉(zhuǎn)戰(zhàn)全國各地，成功操作了許多個商業(yè)項目，聚集了行業(yè)內(nèi)的精英，早以磨礪成為了一個實戰(zhàn)型的銷售團隊。 因為我們相信我們能夠創(chuàng)造奇跡！因為我們是創(chuàng)造奇跡的團隊。 一月 21一月 21Saturday,23, 04:04:1104:04:1104:041/23/2023AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 04:04:1104:04:1104:04Saturday,23, 一月 21一月 2104:04:1104:04:11January2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。一月 上午 04:04:11一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 一月 上午 一月 2104:04January2023? 1行動出成果，工作出財富。4:04:1104:04:11232023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。上午 4:04 一月 21一月 21Saturday,23, 04:04:1204:04:1204:041/23/2023AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 04:04:1204:04:1204:04Saturday,23, 一月 21一月 2104:04:1204:04:12January2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。一月 上午 04:04:12一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 上午 一月 2104:04January2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。4:04:1204:04:12232023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。上午 4:04 一月 21一月 21Saturday,23, 04:04:1204:04:1204:041/23/2023AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 04:04:1204:04:1204:04Saturday,23,勝人者有力，自勝者強。23, 2320234:04:12 一月 上午 一月 2104:04January2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。4:04:1204:04:12232023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。上午 4:04ipsumsitconsecteturelit.idblandit,nullafringillaNullatemporut感謝您的下載觀看專 家告