淺析土地制度下中國(guó)房地產(chǎn)之迷霧-閱讀頁(yè)
2025-05-01 05:42本頁(yè)面
【正文】 府債務(wù)高企，必須依靠賣地還“債”；四是商業(yè)銀行出現(xiàn)大量壞帳。然而，中國(guó)房地產(chǎn)問題已經(jīng)政治化，成為中國(guó)社會(huì)與政治不和諧的關(guān)鍵因素。一旦調(diào)控壓力出現(xiàn)緩和，可以預(yù)見地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行將更加怠慢，由此導(dǎo)致投資者預(yù)期紊亂，不排除房?jī)r(jià)再度大漲的可能，資產(chǎn)泡沫與通脹預(yù)期恐怕會(huì)進(jìn)一步升溫，經(jīng)濟(jì)前景難言樂觀。就外需而言，考慮到海外主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇緩慢以及貿(mào)易摩檫加劇、企業(yè)成本上升等因素，我國(guó)出口已很難重現(xiàn)當(dāng)年的高增長(zhǎng)，凈出口對(duì)GDP的拉動(dòng)作用不能高估；就內(nèi)需而言，中國(guó)央行較低的借款利率減緩了不良信貸的堆積速率，同時(shí)，央行擴(kuò)大了借款利率和存款利率之間的差距，從而增加銀行收益，使得中國(guó)的家庭被迫為壞賬買單，消費(fèi)增長(zhǎng)被嚴(yán)重抑制，中國(guó)內(nèi)需的不足一度為旺盛的外部需求所掩蓋，但金融危機(jī)后外需迅速減少，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不平衡就凸顯出來，不僅銀行體系已承受不了固定資產(chǎn)投資的進(jìn)一步膨脹，而且樓市泡沫也會(huì)繼續(xù)抑制消費(fèi)的真正啟動(dòng)。這意味著政府已沒有退路，也沒有選擇，甚至容不得商量和猶豫。（二）政府行政管理房?jī)r(jià)的措施如何防止樓市再度反彈甚至是報(bào)復(fù)性反彈，如何鞏固樓市調(diào)控來之不易的成果，特別重要的是，如何避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)因“三大動(dòng)力”消失而步入增長(zhǎng)的黃昏呢？中國(guó)政府就必須有極大的改革緊迫感，趁著中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從金融危機(jī)的衰退走向復(fù)蘇、繁榮的寶貴機(jī)會(huì)，從樓市調(diào)控走向全面改革，以改革來穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控成果，并通過改革尋找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，從而取代對(duì)房地產(chǎn)的依賴，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛。很顯然的是，政府必須重建各方面的利益關(guān)系。如果在蛋糕不夠大的情況下改變切蛋糕的規(guī)格，那么這就影響了商品房?jī)r(jià)格高者得之的原則，按照其他的順序，肯定會(huì)帶來更多的腐敗。所以，個(gè)人認(rèn)為政府要痛下決心讓住房回歸居住本質(zhì)，為此要堅(jiān)決抑制炒房行為，推行合理的房改政策將大量閑置房逼向市場(chǎng)，同時(shí)大力發(fā)展住房保障，讓老百姓的購(gòu)買力從住房上釋放出來。要堅(jiān)決中止“國(guó)進(jìn)民退”的倒行逆施現(xiàn)象，讓財(cái)富從壟斷領(lǐng)域更多地進(jìn)入到一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域，并通過改革塑造新的增長(zhǎng)點(diǎn)，既引領(lǐng)民間資本的新的流向，又為中國(guó)新一輪的發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。“動(dòng)用稅收機(jī)器”開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、分類開征物業(yè)稅、對(duì)所有出租房屋和二套房均課以重稅，同時(shí)也可調(diào)整營(yíng)業(yè)稅或者契稅。而對(duì)第一套房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅可能性基本不存在。房產(chǎn)稅恢復(fù)征收的力度應(yīng)循序漸進(jìn)，甚至有可以考慮“新老劃斷”。部份城市率先恢復(fù)征收，房產(chǎn)稅屬于地稅，地方政府話語(yǔ)權(quán)較大，個(gè)人認(rèn)為目前房?jī)r(jià)上漲過快的城市和地方政府態(tài)度比較強(qiáng)硬的地區(qū)率先征收可能性大，如上海、深圳、北京和重慶。既包括在開發(fā)商，也會(huì)體現(xiàn)在富人身上。開發(fā)商，由于房?jī)r(jià)的上漲，開發(fā)商的利潤(rùn)足夠豐富，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲政府可提高開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅比率。縮小一線城市和二、三線城市人員收入分配差距，增加居民總財(cái)富量，提高邊際消費(fèi)傾向目前我國(guó)的收入差距存在很多不合理的地方，比如：經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間的收入差距；經(jīng)濟(jì)體制不完善，如分配秩序紊亂；國(guó)有經(jīng)濟(jì)，特別是國(guó)有企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)和約束機(jī)制不健全；由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下資源的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)。二是不同收入階層形成“金字塔”型分布，年收入接近和超過20000元的占總?cè)丝诘?．5％，一半以上人口平均收入在2000元以下。比如：第一，實(shí)施就業(yè)優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略，讓更多的人參與分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成果。第二，健全社會(huì)保障制度，降低居民的收入風(fēng)險(xiǎn)。第四，完善稅收調(diào)節(jié)功能，加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)作用。有的人希望中國(guó)找到一個(gè)能夠替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，例如像美國(guó)的制造業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)或日本的電子產(chǎn)業(yè)。然而，要全面實(shí)施這六大新興產(chǎn)業(yè)并取得成效，還需要一個(gè)過程、需要一定時(shí)間。中國(guó)在逐步建設(shè)工業(yè)化、信息化的同時(shí)，也要通過發(fā)展房地產(chǎn)來滿足人民對(duì)住房的巨大需求。在復(fù)雜的內(nèi)外環(huán)境下，希望中國(guó)政府能夠抓住機(jī)遇全面改革，實(shí)施有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的再次騰飛奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)
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