淺析土地制度下中國房地產(chǎn)之迷霧-展示頁
2025-04-25 05:42本頁面
【正文】 招商地產(chǎn)等公司全年推盤量都非常大，地產(chǎn)商積累了較高的預(yù)收賬款尚未結(jié)算，從預(yù)收賬款來看，絕對(duì)數(shù)額已經(jīng)達(dá)到歷史高位，預(yù)收賬款數(shù)額也達(dá)到2008年度營業(yè)收入的69%。查諾斯（James Chanos）發(fā)出“中國走向硬著陸”的言論時(shí)，他的聲音幾乎被淹沒在一片看好中國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)測(cè)當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)猶如鴉片，中國房地產(chǎn)的泡沫成為經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)，幾令中國人瘋狂，也幾令中國經(jīng)濟(jì)瘋狂。雖然人口紅利還未完全消失但正在快速消失，人口負(fù)債時(shí)代將逐漸來臨。人口紅利也正步入尾聲，中國已進(jìn)入初步老齡化的時(shí)期，勞動(dòng)力的國際競爭力正在成為過去。然而，“三大動(dòng)力”的衰減乃至喪失正同時(shí)發(fā)生于中國，使得中國經(jīng)濟(jì)面臨三十年未見之大變局。中國建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合。過去幾年，美國房地產(chǎn)、金融泡沫導(dǎo)致的消費(fèi)泡沫對(duì)中國出口拉動(dòng)；中國人口滾滾紅利、勞動(dòng)力豐富且“價(jià)廉物美”支撐其“世界工廠”地位，年青人買房置業(yè)、富人投資投機(jī)房產(chǎn)等消費(fèi)狂潮支撐著消費(fèi)不斷增長；中國房地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到中流砥柱的作用，%，%，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的18%。本文試從房地產(chǎn)行業(yè)錢多、地貴、供求失衡的現(xiàn)狀入手，分析在土地財(cái)政制度下中國房價(jià)上漲的根本原因，重點(diǎn)探討了在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下中國政府必須抑制房價(jià)上漲的緊迫感及相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。淺析土地制度下中國房地產(chǎn)之迷霧內(nèi)容提要：金融危機(jī)之前的五年，中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，超過10%的高增長速度，令世界矚目，一向孤芳自賞的美國也不得不對(duì)中國刮目相看。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的三架馬車：出口、投資、消費(fèi)，其中瘋狂的房地產(chǎn)投資泡沫成為經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁動(dòng)力，然而，中國房地產(chǎn)問題已經(jīng)政治化，成為中國社會(huì)與政治不和諧的關(guān)鍵因素。一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義金融危機(jī)前五年，中國經(jīng)濟(jì)年均高速增長超過10%，主要得益于消費(fèi)、出口、投資三架馬車。房地產(chǎn)業(yè)在過去幾年中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、08年金融危機(jī)中經(jīng)濟(jì)恢復(fù)等都起到了比較重要的作用，其帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要的鋼材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而有“乘數(shù)效應(yīng)”，拉動(dòng)其發(fā)展，從而拉動(dòng)GDP增長。金融危機(jī)后，美國的泡沫破滅，整個(gè)國際市場蕭條從而導(dǎo)致中國出口大幅下跌，而今后一段時(shí)間即便恢復(fù)性反彈也很難象過去那樣高速增長，如此出口的發(fā)動(dòng)機(jī)將風(fēng)光不再。事實(shí)上，相比于越南等地，中國的勞動(dòng)力已經(jīng)越來越談不上“價(jià)廉物美”。這不僅意味著中國制造已經(jīng)面臨挑戰(zhàn)，消費(fèi)也將逐漸面臨挑戰(zhàn)。2010年初，當(dāng)對(duì)沖基金經(jīng)理詹姆斯在查諾斯看來，中國大量投機(jī)資本涌入房地產(chǎn)板塊導(dǎo)致的問題，是“迪拜問題的1000倍，甚至更糟”。而從2009年絕大多數(shù)房地產(chǎn)商年報(bào)分析，期間費(fèi)用比率下降，現(xiàn)金流充裕，財(cái)務(wù)狀況良好。地貴資本密集、土地稀缺，不可避免地導(dǎo)致了資金和土地成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正在接受宏觀調(diào)控的洗禮，緊鎖銀根嚴(yán)控貸款，收緊土地閘門供給放緩。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場逐步放寬后，企業(yè)競爭焦點(diǎn)和利潤中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土地上。土地的出讓制度，導(dǎo)致全國各地“地王”的頻頻誕生，導(dǎo)致土地成本加大。然而，“天下沒有不散的宴席”， “福兮禍之所倚”，3 月北京、上海、深圳等一線城市以二手房為代表的成交量均有倍數(shù)增長，深圳環(huán)比增長1倍，北京環(huán)比增長2 倍，上海更達(dá)3 倍。但同時(shí)，也引起中央的高度關(guān)注，自3 月28 日開始，多個(gè)中央媒體包括新華社、人民日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)、中央人民廣播電臺(tái)等，連番發(fā)表評(píng)論抨擊高房價(jià)，頻率之快，力度之大，堪稱罕有。5月17 日，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（簡稱“新國10 條”），新政的出臺(tái)并不讓人感到意
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1