【正文】 發(fā)現(xiàn)有不軌行為或可疑現(xiàn)象及時(shí)通知管理處或派出所。 八、違章處罰： 違反以上規(guī)定者處以人民幣1000元以下罰款，必要時(shí)將承租人送交公安機(jī)關(guān)處理。 九、承租人必須服從有關(guān)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，如違反者，經(jīng)多次勸阻無(wú)效，管理處有權(quán)采取必要的措施，直至改過(guò)或搬出小區(qū)為止。 智能控制中心實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠的機(jī)動(dòng)人員待職。 保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔，設(shè)備無(wú)塵，保養(yǎng)完好無(wú)損。 隨時(shí)檢查各類信號(hào)是否正常，并作記錄。 控制中心各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。 如警情較大，應(yīng)立即與“1119”等聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)通報(bào)情況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。二、 智能停車場(chǎng)管理制度 楓白露停車場(chǎng)停車位均在多層、架空層、高層地下車庫(kù)，業(yè)主、住戶車輛依就近原則停放。 車輛安全管理員必須熟悉車場(chǎng)智能系統(tǒng)的性能、使用方法。 車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞通道，車管員認(rèn)真核查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。 嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)存放，以免發(fā)生意外。 車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)記錄在登記薄上以備查。三、 配電房及特種作業(yè)人員安全制度 配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。 絕緣工具要保持完好，絕緣等級(jí)要符合安全要求。接地電阻要符合安全規(guī)范，滅火器材要配備到位。同時(shí)，持證人必須自覺(jué)參加年審工作。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護(hù)人在場(chǎng)。 需要機(jī)組運(yùn)行時(shí)，機(jī)房負(fù)責(zé)人一定要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，與保護(hù)人一起檢查線路無(wú)誤后方能投入運(yùn)行。 各配電房負(fù)責(zé)人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動(dòng)紀(jì)律，并負(fù)責(zé)由此引起的直接責(zé)任。四、 配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定 一、操作人員必須具備高度的責(zé)任感，以保持設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 三、設(shè)備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。 五、設(shè)備檢修人員必須按時(shí)檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。 七、每月按期檢查變壓器的運(yùn)行情況，并按計(jì)劃?rùn)z修配電設(shè)備一次。 九、每年對(duì)接地網(wǎng)檢查、測(cè)試一次。 十一、應(yīng)及時(shí)修復(fù)。五、 水泵房管理制度 水泵房是提供住戶生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶生活和生命財(cái)產(chǎn)安全的重要部位。 一、水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。 二、水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。 四、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下，自動(dòng)運(yùn)行。 八、污水池衛(wèi)生常清掃，水泵、管道常保養(yǎng)。六、 風(fēng)機(jī)房管理制度 風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備。 二、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好。 四、每半月同消防檢查一起，試運(yùn)行一次。 六、機(jī)房鑰匙由專人管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。七、 柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程（一）、啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作： 全面檢查柴油機(jī)各部分是否正常。 檢查機(jī)油油位。檢查油箱開關(guān)及有無(wú)滲漏。蓄電池內(nèi)液體是否足夠。 試運(yùn)行時(shí)，可用手動(dòng)啟動(dòng)，平時(shí)應(yīng)置于自動(dòng)位置。使電壓達(dá)到380V至420V，頻率達(dá)到50HZ－51HZ。 水溫合成至60度時(shí)，方可帶動(dòng)負(fù)載。（三）、停機(jī)： 停機(jī)前應(yīng)先御去負(fù)荷。 停機(jī)后，將開關(guān)轉(zhuǎn)至自動(dòng)狀態(tài)。 起動(dòng)后延時(shí)2分鐘自動(dòng)送電至配電房。八、 低壓配電房操作規(guī)程（一）、合閘送電操作規(guī)范： 非機(jī)電組人員不得進(jìn)行合閘操作作業(yè)。 確定整個(gè)線路無(wú)人進(jìn)行操作，無(wú)短路現(xiàn)象。（二）、停電操作規(guī)范： 斷開各分回路的空氣開關(guān)，拉下各回路刀閘開關(guān)。 掛好禁止合閘標(biāo)志（三）、維護(hù)作業(yè)： 嚴(yán)禁帶電操作。電梯管理制度 電梯管理員必須熟悉電梯的性能、操作規(guī)程及日常維護(hù)知識(shí)，定期對(duì)電梯進(jìn)行巡查，注意防盜、防熱、防潮，掌握常見故障原因，重點(diǎn)解決。同時(shí)要善言安慰被困乘客，請(qǐng)其耐心等候，切勿自行啟梯門，以免發(fā)生危險(xiǎn)。（三）、禁止幼兒?jiǎn)为?dú)進(jìn)入電梯。（五）、發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩，不正常聲音或電梯有損壞時(shí)，應(yīng)立即通知機(jī)電設(shè)備工程師人員進(jìn)行處理。（六）、遇大雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門窗有水滲入時(shí)，應(yīng)立即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風(fēng)雨過(guò)后，必須根治漏水情況。（八）、電梯機(jī)房鎖匙及電梯門鎖匙，除維修員、電梯專職管理人員外，任何人員不得使用。（十）、沖洗走廊及樓梯時(shí),禁止讓水流入電梯內(nèi),以免破壞電梯設(shè)備。（十二）、經(jīng)常檢查電梯機(jī)房通氣是否足夠，門窗是否完好，機(jī)房門須特別上鎖，加上“機(jī)房重地，閑人勿進(jìn)”之警告的字樣。九、 電梯運(yùn)行管理制度 一、電梯運(yùn)行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，并對(duì)運(yùn)行情況作出記錄。問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)， 應(yīng)及時(shí)與電梯公司聯(lián)系。 四、樓層水管破裂或因其他原因引起水流入電梯進(jìn)道時(shí)，應(yīng)及時(shí)斷開電源， 將電梯停至頂層。 六、定期檢查坑道有無(wú)積水，應(yīng)做到坑道無(wú)積水、清潔。隨時(shí)保持轎頂及門檻的清潔。 八、定期檢查電梯運(yùn)行狀況，對(duì)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)解決。 十、做好電梯運(yùn)行記錄，以及維修運(yùn)行報(bào)表。 十二、進(jìn)行電梯維修時(shí)，應(yīng)在首層電梯口注明，通知各住戶。 十四、按“電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度”，“電梯月保養(yǎng)制度”的規(guī)定，對(duì)電 梯進(jìn)行檢查和保養(yǎng)，并做好記錄。為保障電梯安全可靠的運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定： 一、機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無(wú)臨時(shí)接線。 三、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)備有滅火器，放置在易取處。 五、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙、 六、每日對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行一次檢查，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 八、在臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨之前，做好機(jī)房的防風(fēng)、防雨準(zhǔn)備，并在風(fēng)雨過(guò)后，及時(shí)進(jìn)行檢查。為保證電梯運(yùn)行良好，延長(zhǎng)其壽命，特制定以下制度：一、保養(yǎng)管理 每日應(yīng)進(jìn)行一次來(lái)回運(yùn)轉(zhuǎn)測(cè)試，確認(rèn)對(duì)講裝置及應(yīng)急燈保持正常功能。 電梯門的門啟鑰匙須由專人妥善保管。 ●中性污漬 用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可造成傷痕。 ●油性污漬 蠟筆或油漆等用中性洗潔劑無(wú)法洗掉的污漬，先用汽油洗去污漬，以中性洗潔劑擦拭掉汽油，再用水擦拭，然后用干布擦干。 ●涂裝面頑固的污漬 用天那水在污處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。 搭乘處按鈕以及車廂操作盤的維護(hù) 污漬嚴(yán)重時(shí)可用柔軟的布沾上中性清潔劑進(jìn)行擦拭。 十二、 電梯月保養(yǎng)制度 一、電梯的月保養(yǎng)應(yīng)與具有專業(yè)保養(yǎng)資格的公司簽訂保養(yǎng)合同，并由專業(yè)人員進(jìn)行保養(yǎng)。 三、“月?！蓖戤吅螅伞霸卤！眴挝惶顚憽霸卤巍?，并由電梯責(zé)任人簽字確認(rèn)。 五、“月?！比藛T要持證上崗，嚴(yán)禁無(wú)證操作。責(zé)任人則必須將此記錄備案。 二、保持室內(nèi)清潔，設(shè)備干凈無(wú)塵，不得堆放雜物。 四、操作環(huán)網(wǎng)柜前，應(yīng)仔細(xì)閱讀環(huán)網(wǎng)柜說(shuō)明書及注意事項(xiàng)。 六、合閘前，必須斷開接地保護(hù)。 二、應(yīng)定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水池，使水箱每三個(gè)月清洗一次，以保持衛(wèi)生。 四、注意水池的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，并且緊蓋水池，防止蚊蟲滋生。 六、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時(shí)清理渠道蓋上的垃圾，以防止下雨時(shí)渠水受阻而水浸。 八、樓宇底層溝渠有臭味溢出時(shí)，應(yīng)立即檢查及維修。 十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。 十二、化糞池每年進(jìn)行四次檢查，寫出書面材料，定出抽糞方案，并做好記錄備案。 二、管理服務(wù)費(fèi)的收入包括部分商業(yè)用房租金、向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)、有償維修費(fèi)等其他合法收入；管理服務(wù)費(fèi)的支出包括公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所的日常管理、維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、管理處人員津貼、福利及辦公費(fèi)用、公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。 四、管理處對(duì)本體基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。六、財(cái)務(wù)管理公開采用定期在花園宣傳欄內(nèi)張榜公布，過(guò)期到管理處查詢的形式。 八、如有關(guān)部門或業(yè)主對(duì)所公布的帳目有質(zhì)疑，請(qǐng)到管理處查詢。十五、 員工工作服管理規(guī)定 一、新工作服：凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服，工作滿兩年后，可更換新工作服。 三、如因工作原因造成工作服損壞，需由當(dāng)事人寫明損壞原因，書面報(bào)告管理處主任，經(jīng)管理處主任同意后方可更換。 五、冬、夏之交需更換工作服時(shí)，需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)一發(fā)放。十六、 工程臨時(shí)用電制度 為了加強(qiáng)小區(qū)的用電管理，防止用電不當(dāng)而發(fā)生人身安全、設(shè)備安全事故，確保小區(qū)電力正常運(yùn)行，特制定此制度。按用電量的多少、時(shí)間長(zhǎng)短預(yù)付用電費(fèi)用押金。用電量不得超過(guò)總負(fù)荷的20％，線路安裝高度不得低于15M。 四、線路必須是三線四制，另外加一條可靠的保護(hù)接地，每分支用電線路必須安裝不超過(guò)10A的可靠空氣開關(guān)，不得使用金屬導(dǎo)線代替保險(xiǎn)絲。 六、使用電動(dòng)工具時(shí)，,不得戴手套，長(zhǎng)袖衣服要扣鈕扣，違反者后果自負(fù). 七、燒電焊前須檢查周圍是否有可燃物品。 八、電焊作業(yè)完成后，必須詳細(xì)檢查周圍環(huán)境，是否有遺留火種，確定無(wú)熱源后方可離開現(xiàn)場(chǎng)。 九、不得改動(dòng)煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并賠償經(jīng)濟(jì)損失。十七、 員工工作指引及行為規(guī)范（一）管理人員守則一、守則 三九精神：艱苦創(chuàng)業(yè)，實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)。 團(tuán)隊(duì)精神：忠誠(chéng)、和諧、求實(shí)、創(chuàng)新。 經(jīng)營(yíng)方針：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保本微利。 員工管理：以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。第一章 員工行為守則勉敬業(yè)，忠于三九事業(yè)，服從公司利益；遵紀(jì)守法，忠于職守，克已奉公；服從領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)心下屬，團(tuán)結(jié)互助；愛護(hù)公物，節(jié)約開支，杜絕浪費(fèi)；自尊、自愛、自信、自立、自強(qiáng)；誠(chéng)信守時(shí)，勤奮學(xué)習(xí)，精益求精；熱情主動(dòng)，忠誠(chéng)本分，寬以待人；“五講、四美”，尊重業(yè)主，關(guān)愛社區(qū)； 顧全大局，積極進(jìn)取，勇于開拓；第三章 管理原則 一個(gè)中心：以業(yè)主為中心 二種手段：一手抓業(yè)主服務(wù)，即全程全面全方位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足其精神上、物質(zhì)上和生活上的需求和便利；一手抓物業(yè)管理，即確保物業(yè)保值、升值、環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。 三個(gè)效益：社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益。 注重品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng)，自覺(jué)遵紀(jì)守法，遵守職業(yè)道德；對(duì)待業(yè)主彬彬有禮；住戶上門辦事要主動(dòng)起立相迎；必須言談得體，切忌粗俗、粗暴、舉止輕浮。禮儀用語(yǔ)見附件一。審批權(quán)限主管級(jí)為半天，主任二天。每周一上午9：00管理處每周例會(huì)；周五下午14：00管理處各部門每周例會(huì)及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)周二、四、六下午16：00軍體訓(xùn)練；周五下午16：00保中隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。 熱愛祖國(guó)，擁護(hù)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)，遵守國(guó)家法律、法規(guī)和各項(xiàng)政策，遵守公司規(guī)章，維護(hù)國(guó)家尊嚴(yán)。 敬業(yè)樂(lè)業(yè)、積極進(jìn)取、刻苦學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)、不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力、提高服務(wù)質(zhì)量。 上、下班必須行走員工通道、乘員工電梯，進(jìn)入崗位必須穿工作制服。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。 未經(jīng)部門主管指派，員工不準(zhǔn)進(jìn)入本崗位工作區(qū)外的賓客接待所或餐廳、客房樓面等地；非工作指派，不得行走大廈前門、不得進(jìn)入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手間。 在工作(服務(wù))崗位，要熱情、禮貌、周到接待客人，與客人和同事交談要使用敬語(yǔ)。 公司員工不得利用職權(quán)給親友以特殊優(yōu)惠。禮貌是公司員工最起碼的準(zhǔn)則。在對(duì)客服務(wù)時(shí)，還要做到：迎客要問(wèn)候聲、離別客人要有致謝聲、工作出現(xiàn)差錯(cuò)和失誤要有致歉聲。微笑服務(wù)是公司對(duì)員工的基本要求。 效率。 責(zé)任。 誠(chéng)實(shí)。 細(xì)致。 四、儀表儀容 員工進(jìn)入崗位必須穿著工作服，并保持工作服干凈、整潔，領(lǐng)花、袖口要扣好，襯衣要將下擺放入褲(裙)內(nèi)，西裝要系領(lǐng)帶，皮鞋要保持光亮，襪頭不可外露，不可穿破損的襪子，衣褲的紐扣要扣好，拉鏈應(yīng)拉緊。 不準(zhǔn)梳留怪異發(fā)型，女員工不準(zhǔn)披頭散發(fā)，頭發(fā)長(zhǎng)度不宜過(guò)肩；男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部，發(fā)長(zhǎng)不蓋衣領(lǐng)，每天須剃胡須，不準(zhǔn)燙發(fā)、不準(zhǔn)留小胡子、不準(zhǔn)留大鬢角。男子兩臂自然下垂于體前交叉，右手放在左手上。 就坐姿式要保持上體挺直，兩肩放松，下巴向內(nèi)收，胸部挺起，使背部與臀成一直角，雙手自然地放在膝上，坐在椅子面積的三分之二處為宜。 在崗位上行為要規(guī)范。 五、電話接聽：電話鈴聲響三聲之內(nèi)必須接聽，先說(shuō)“您好，振業(yè)物業(yè)公司某某部門或管理處”，然后再詢問(wèn)對(duì)方有什么可以幫助的。 六、言談：與客戶交談時(shí)，應(yīng)不卑不亢，兩眼平視對(duì)方，不時(shí)點(diǎn)頭，以示在認(rèn)真傾聽。每一位員工必須明確自己的直接上司，切實(shí)服從上司的工作安排和督導(dǎo)，按時(shí)完成本職任務(wù)。 若在工作中出現(xiàn)意外情況而自己的直屬上司不在場(chǎng)，又必須立即解決時(shí)，可越級(jí)向上級(jí)主管請(qǐng)示或反映。各部門的工作都是為著一個(gè)共同的目標(biāo)。 九、工作行為與規(guī)范 公司對(duì)每個(gè)崗位的工作都制定了工作程序和規(guī)范，作為約束和指導(dǎo)員工的工作步聚。 十、服務(wù)準(zhǔn)則 業(yè)主至上，賓至如歸，使業(yè)主(住戶)對(duì)我們的服務(wù)無(wú)可挑剔，