【正文】 一般情況下，員工不可隨意更改，如需變更，須征得有關(guān)部門的同意，由公司管理部門通過(guò)一定的程序進(jìn)行更改。員工必須樹立合作的意識(shí)，在做好本職工作的同時(shí)，還要為下一崗位或部門創(chuàng)建條件，保證業(yè)主(住戶)對(duì)我們工作的滿意。 八、合作精神 公司和各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作，依賴于多個(gè)部門或崗位共同合作。 不得頂撞上司，不得無(wú)故拖延、拒絕或終止上司安排的工作，若遇疑難或不滿可按正常程序向領(lǐng)導(dǎo)或人事部門投訴。 七、服從上司 各級(jí)員工必須有強(qiáng)烈的服從意識(shí)。不得使用不禮貌或粗魯?shù)恼Z(yǔ)言。不準(zhǔn)在客人面前打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、梳頭發(fā)、剔牙、打飽咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲；不準(zhǔn)交頭接耳；不準(zhǔn)說(shuō)笑聊天。 行走要輕松穩(wěn)健、挺胸抬頭、兩眼平視、步距要符合標(biāo)準(zhǔn)。女子將雙手背于背后；男子雙腳開立與肩同寬，腳尖向前；女子雙腳呈＂Ｖ＂字形，膝和后腳跟要靠緊。 站立要端正，挺胸、收腹、抬頭、兩眼平視。 保持身體清潔、勤洗澡沖身，勤更換內(nèi)衣、勤洗頭剪發(fā)、勤修剪指甲；工作期間不吃異味食品，保持口腔衛(wèi)生。認(rèn)真、耐心、細(xì)致、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。誠(chéng)實(shí)、可靠、正直、不循私情、不行賄受賄、不貪圖別人的錢財(cái)和物品、不向客人索要小費(fèi)。對(duì)各項(xiàng)工作要有責(zé)任心，要有對(duì)客人、對(duì)公司高度負(fù)責(zé)的精神。做任何事情都講效率，說(shuō)到就要做到，對(duì)工作不推諉、不拖拉，接待客人要善始善終，交接工作要清楚。微笑自然、得體、要發(fā)自內(nèi)心，使客人感到賓至如歸、溫馨和諧、輕松愉快。 微笑。無(wú)論對(duì)待客人還是對(duì)待同事都要以禮相待，使用敬語(yǔ)。 三、工作態(tài)度 禮貌。當(dāng)值時(shí)要按公司要求的標(biāo)準(zhǔn)姿式站立服務(wù)，不準(zhǔn)倚靠墻壁或家私，不準(zhǔn)高聲談話或聊天，不許當(dāng)著賓客的面做不雅觀的動(dòng)作，如：梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等 。 不準(zhǔn)與客人爭(zhēng)辯、不準(zhǔn)用粗言穢語(yǔ)對(duì)待客人與同事、不得譏諷或嘲笑客人、不允許存在不理睬客人的怠慢行為、不得在公共場(chǎng)合與人爭(zhēng)辯或大聲喧嘩。 在工作崗位上不準(zhǔn)吃東西、不準(zhǔn)閱讀書報(bào)、不準(zhǔn)聊天、唱歌、聽收錄音機(jī)。 工作時(shí)間不得打私人電話，不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛，操作人員不得會(huì)客。二、忠于職守 按時(shí)上、下班，工作時(shí)間不得擅離崗位，不得遲到早退，下班后未經(jīng)允許不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)逗留。 遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，講究文明禮貌，熱愛本職工作，維護(hù)公司聲譽(yù)，遵守勞動(dòng)紀(jì)律。 接聽電話：電話鈴響三聲必須接聽以“您好！服務(wù)中心，有什么事能幫到您？”開頭，注意使用禮貌用語(yǔ)。做好事前工作安排。 遵守考勤制度，上班簽到，因公離開辦公室須填寫外出登記表；病、事假須提前一天報(bào)請(qǐng)主管主任或經(jīng)理批準(zhǔn)。 在業(yè)務(wù)作業(yè)進(jìn)程中，要按照本行業(yè)的特點(diǎn)，使用禮儀用語(yǔ)與住戶溝通，樹立本企業(yè)友好、禮貌、專業(yè)的形象。第四章 管理規(guī)則 公司員工必須遵守公司章程及各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)高質(zhì)量按時(shí)完成本職工作。 三個(gè)滿意：業(yè)主滿意，企業(yè)滿意，社會(huì)滿意。 工作觀念：挑戰(zhàn)平凡，無(wú)限創(chuàng)新。 管理理念：以業(yè)主為中心，以業(yè)主滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，全心全意為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和便利服務(wù)。 服務(wù)宗旨：以人為本，依法管理，業(yè)主至上，服務(wù)第一。 價(jià)值觀： 以人為本，服務(wù)社會(huì)。情節(jié)嚴(yán)重者送交公安機(jī)關(guān)處理。違者重罰并賠償經(jīng)濟(jì)損失。電焊時(shí)必須兩人以上同時(shí)作業(yè)，至少配備1211滅火器一個(gè)。 五、移動(dòng)照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。 三、線路不得隨地拖動(dòng)，移動(dòng)線路必須用多股橡質(zhì)軟電纜。 二、必須裝有供電局檢驗(yàn)合格的三線四制電度計(jì)量表，按負(fù)荷大小、長(zhǎng)度選擇導(dǎo)線、漏電總開關(guān)。 一、前來(lái)聯(lián)系臨時(shí)用電者，必須持有合格的電工上崗證方可填寫臨時(shí)用電審批表。 六、如員工辦理離、辭手續(xù)時(shí)，需將工作服洗凈后交回管理處，并作為離、辭人員完善手續(xù)之一。 四、非因工作原因造成的工作服損壞，由當(dāng)事人自行承擔(dān)購(gòu)買工作服的費(fèi)用。 二、不得在上班時(shí)間以外著工作服，不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。如需對(duì)帳目進(jìn)行說(shuō)明或必要的更正，須另行在宣傳欄內(nèi)公布。 七、如有重大事項(xiàng)或認(rèn)為有必要須提前或推后公布財(cái)務(wù)帳目，須向全體業(yè)主書面說(shuō)明。 五、管理服務(wù)費(fèi)、本體基金的收支項(xiàng)目，由財(cái)務(wù)人員依照帳本的實(shí)際情況每三個(gè)月公布一次，接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。 三；其支出用于房屋共用部分的維修養(yǎng)護(hù)，本體基金30％用于房屋本體共用部位的日常維護(hù)和零星小修，其余70％用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)須經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或該棟50％以上業(yè)主書面同意。財(cái)務(wù)管理公開制度 為了進(jìn)一步規(guī)范管理運(yùn)作，加強(qiáng)群眾監(jiān)督，依照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、政策，特制訂本制度： 一、管理處需定期向全部業(yè)主公布的財(cái)務(wù)帳包括：管理服務(wù)費(fèi)和本體維修基金（以下稱本體基金）、電梯、智能系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)的收入和支出情況。 十一、接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知時(shí)，應(yīng)及時(shí)向住戶發(fā)出通知，使住戶有所準(zhǔn)備。 九、安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。 七、樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。 五、救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其他用途。 三、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)上相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則總閥門關(guān)閉,并即時(shí)發(fā)出通告,受影響的住戶,立即安排緊急維修。十四、 給排水管理制度 一、給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。 五、斷電后，必須進(jìn)行接地保護(hù)。 三、嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙。十三、 高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作 一、必須由管理處主任批準(zhǔn)的、或持有高壓操作許可證的人員方可進(jìn)入高壓環(huán)網(wǎng)柜室。 六、在“月保”中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，“月?！比擞辛x務(wù)向電梯責(zé)任人說(shuō)明，并加以解決。 四、電梯責(zé)任人必須對(duì)每部電梯按“月保單”上的項(xiàng)目進(jìn)行檢查后，方可在“月保單”上簽字，嚴(yán)禁未經(jīng)檢查簽字確認(rèn)。 二、每月嚴(yán)格按照“月保養(yǎng)單”上的項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)，使各項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到規(guī)定要求。 （注：堿性的肥皂水、油性的稀薄劑等，絕對(duì)禁止使用。注意：天那水不宜使用過(guò)于頻繁，否則對(duì)涂裝面有不良影響。 ●鉛筆印 用橡皮擦謹(jǐn)慎擦掉。沒(méi)有污漬的地方盡可能不要擦拭。二、外觀的維護(hù) 車廂室壁，搭乘處與車廂門上的臟污應(yīng)做到隨有隨清以免被腐蝕變色，處理方式如下： ●灰塵或塵埃 每日須用羽毛或法蘭絨的刷子清掃一次。 對(duì)搭乘處與車廂的門溝內(nèi)的雜物要做到隨有隨清。十一、 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度 電梯的運(yùn)行操作雖然簡(jiǎn)單，但是其機(jī)械控制、電氣結(jié)構(gòu)相當(dāng)復(fù)雜。 七、做好機(jī)房的記錄（含檢查記錄，維修記錄）。 四、機(jī)房鑰匙由專人保管，任何無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。 二、機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，通風(fēng)良好，門窗完好。十、 電梯機(jī)房管理制度 機(jī)房為電梯的心臟部位。 十三、電梯維修應(yīng)盡快進(jìn)行。 十一、電梯實(shí)行二十四小時(shí)運(yùn)行制。 九、非電梯維修人員，不得擅自拆卸，修理電梯，不得進(jìn)入非乘客空間。 七、定期檢查電梯的安全保護(hù)設(shè)施，做到安全運(yùn)行，萬(wàn)無(wú)一失。如有積水雜物應(yīng)及 時(shí)排除。 五、臺(tái)風(fēng)、暴雨來(lái)臨時(shí)，應(yīng)及時(shí)做好防護(hù)措施。 三、當(dāng)電梯出現(xiàn)故障，乘客被困時(shí)，應(yīng)將動(dòng)力電源斷開，先以善言安慰乘客， 同時(shí)請(qǐng)專業(yè)人員盡快解決。 二、出現(xiàn)運(yùn)行異常，及時(shí)關(guān)閉電梯，并對(duì)電梯進(jìn)行檢查、修復(fù)。（十三）、電梯內(nèi)求救警鐘、電扇必須正常運(yùn)轉(zhuǎn)，以免緊急時(shí)無(wú)法求救導(dǎo)致窒息。（十一）、火警發(fā)生時(shí)，嚴(yán)禁搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停電，而將人困于電梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。（九）、電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)立即組織清理，并報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)查究水的來(lái)源，盡早修理。（七）、凡有水滲入電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。當(dāng)修理員到達(dá)時(shí)，管理人員需詳述電梯不妥之處，以便查究毛病，一切情況必須詳細(xì)記錄。（四）、經(jīng)常清理電梯門導(dǎo)軌內(nèi)外積存的垃圾，以免影響電梯門開關(guān)。（二）、用電梯人數(shù)過(guò)多時(shí)，應(yīng)維護(hù)秩序，妥善安排，分批搭乘，以免超載而發(fā)生危險(xiǎn)。（一）、電梯發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)通知機(jī)電設(shè)備工程師，必要時(shí)通知保修單位派人修理。按計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 斷開低壓配電柜總開關(guān)。 合閘后檢查各表指示，并觀察五分鐘。 合閘前，應(yīng)斷開各分路全部空氣開關(guān)。停機(jī)須手動(dòng)進(jìn)行。（四）、自動(dòng)起動(dòng)參數(shù)： 市區(qū)斷電后，延時(shí)5秒起動(dòng)。 先將轉(zhuǎn)速降至800轉(zhuǎn)/分（此時(shí)相電壓約為240V）。 每15日應(yīng)運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間應(yīng)不低于30分鐘。 試運(yùn)行期間做好各項(xiàng)記錄。 手動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)后應(yīng)調(diào)整手柄。（二）、啟動(dòng)及運(yùn)行： 啟動(dòng)電機(jī)連續(xù)工作時(shí)間不宜超過(guò)10秒，如一次啟動(dòng)不成功，應(yīng)于二分鐘后再作第二次啟動(dòng)，三次無(wú)法啟動(dòng)應(yīng)檢查原因。 檢查蓄電池是否充足。 檢查燃油是否充足（2/3以上）。 檢查水箱水位（2/3以上）。 七、開關(guān)平時(shí)應(yīng)置于高速狀態(tài)。 五、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。 三、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理，特制定以下規(guī)定： 一、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無(wú)臨時(shí)接線。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。 七、注意電機(jī)運(yùn)行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機(jī)械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對(duì)軸加油，使水泵達(dá)到100％良好狀態(tài)。 五、水泵球閥定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。 三、水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查清洗一次。解決不了的問(wèn)題及時(shí)書面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。 十二、設(shè)備室必須保持清潔整齊，嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙、堆放雜物。 十、各類開關(guān)觸頭出現(xiàn)不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。 八、每個(gè)季度檢查各開關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固，保證接觸良好。 六、每日對(duì)配電設(shè)備進(jìn)行巡查，確保其完好運(yùn)行。 四、操作人員必須對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細(xì)的記錄。 二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機(jī)房。執(zhí)行中如有異常，必須及時(shí)向主管部門提出，以便修正。機(jī)組必須處在良好的預(yù)備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。嚴(yán)禁違章操作，確保安全。 特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。 特種作業(yè)人員要嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗(yàn)有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上崗。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。配電房要保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無(wú)阻。 車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行收卡制度、收費(fèi)制度、堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊，如：不開票停車，亂收費(fèi)或不收費(fèi)等等。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)立即令其開出車場(chǎng)，并立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號(hào)等等，以便于識(shí)別。 車輛安全管理員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好的停車秩序。 丹楓白露停車場(chǎng)使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶ＩＣ卡和臨時(shí)卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對(duì)后合理收費(fèi)。 定期對(duì)每種信號(hào)、報(bào)警做累計(jì)、分析，總結(jié)工作不足，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢(shì)，合理安排管理人員工作崗位，加強(qiáng)管理工作。 遇真實(shí)報(bào)警時(shí)控制室人員應(yīng)立即通知主任、各負(fù)責(zé)人員、機(jī)構(gòu)到場(chǎng)處理，并時(shí)刻監(jiān)視住宅區(qū)內(nèi)的各部位呼叫，組織協(xié)調(diào)方面的配合。如有報(bào)警派員以最快速度核查報(bào)警真?zhèn)吻闆r，并隨時(shí)與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時(shí)調(diào)度，合理處理。 控制中心值班管理人員應(yīng)詳細(xì)填寫值班時(shí)的原始記錄、存檔備查。值班人員不得擅離職守。第二部分：管理運(yùn)作制度1. 智能系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理制度2. 中央智能調(diào)度中心值班制度3. 消防工作管理制度4. 智能車場(chǎng)管理制度5. 配電房及特種作業(yè)人員安全制度6. 配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定7. 風(fēng)機(jī)管理制度8. 水泵房管理制度9. 柴油發(fā)電機(jī)組管理制度10. 柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程11. 低壓配電房操作規(guī)程12. 電梯管理制度13. 電梯運(yùn)行管理制度14. 電梯機(jī)房管理制度15. 電梯保養(yǎng)管理與維護(hù)制度16. 電梯月保養(yǎng)制度17. 高壓環(huán)網(wǎng)柜安全操作18. 給排水管理制度 19. 財(cái)務(wù)公開制度20. 員工工作服管理規(guī)定21. 工程臨時(shí)用電制度22. 員工工作指引及行為規(guī)范23. 辦公區(qū)管理規(guī)定24. 管理人員培訓(xùn)制度25. 管理人員獎(jiǎng)懲制度26. 食堂管理規(guī)定27. 回訪制度一、 中央智能調(diào)度中心管理制度智能中心是掌握住宅區(qū)安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度： 智能控制中心是住宅區(qū)最核心部位，閑人不得內(nèi)進(jìn)。 承租人多次違反管理規(guī)定，并拒不接受處理者，扣業(yè)主所交押金，并從嚴(yán)處罰。 七、業(yè)主需向管理處交納管理押金人民幣200元，房屋不再出租時(shí)，退還押金。 五、出租屋內(nèi)不得進(jìn)行違法行為。業(yè)主必須留下地址、身份證編號(hào)、聯(lián)系電話。違反規(guī)定者，將停止水、電供應(yīng)。 二、出租屋業(yè)主要到管理處治安組登記出租情況實(shí)行備案。 八、暫住人員必須遵守