【正文】 培訓(xùn)記錄保存期：1) 培訓(xùn)計劃（3年）；2) 培訓(xùn)人員簽到表（3年）；3) 培訓(xùn)記錄表（3年）；4) 考試、考核試卷（3年）；5) 培訓(xùn)考試/考核成績匯總表（3年）；6) 員工培訓(xùn)檔案（長期，但至此員工離開公司為止）；7) 持證上崗人員培訓(xùn)匯總一覽表及資格證件。 培訓(xùn)記錄的管理 各部門保存本部門組織的培訓(xùn)記錄，同時抄報一份給人事部。這類培訓(xùn)一般包括：1) 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程培訓(xùn)；2) 專業(yè)理論、技能培訓(xùn)；3) 實際操作培訓(xùn)。 培訓(xùn)的組織實施 由公司統(tǒng)一進行的培訓(xùn)由人事部組織實施；這類培訓(xùn)一般有： 物業(yè)管理基本法規(guī)、條例實施細則的培訓(xùn)； 物業(yè)管理操作實務(wù)培訓(xùn)； 相關(guān)法律知識培訓(xùn)； 文化知識培訓(xùn)； 禮儀服務(wù)培訓(xùn)； 外出參觀。 培訓(xùn)的類別 公司設(shè)置以下類別的培訓(xùn)； 新員工入職培訓(xùn)：所有新入職員工均應(yīng)接受不少于兩日的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)后參加統(tǒng)一考試，不合格者作辭退處理； 上崗培訓(xùn)：管理處一線員工上崗前應(yīng)進行嚴(yán)格上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)考核不合格者不準(zhǔn)上崗； 在職培訓(xùn)：員工在工作期間應(yīng)按各自部門的《培訓(xùn)實施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》接受定期定時的培訓(xùn)，培訓(xùn)不合格按相關(guān)規(guī)程處理； 升職、調(diào)職培訓(xùn)：員工在升職、調(diào)職報到前，應(yīng)接受人事部的專項培訓(xùn)。就授課的效果征詢接受培訓(xùn)的員工的意見；2) 人事部組織專人對培訓(xùn)的質(zhì)量、效果作出評價。人進行預(yù)提。 培訓(xùn)費用的保證 每年1月1日前公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司的年度培訓(xùn)計劃，最后確定全年度培訓(xùn)費用額度； 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，財務(wù)部應(yīng)當(dāng)將培訓(xùn)費用列為專項開支，調(diào)撥資金、專款專用，確保公司的培訓(xùn)費用落到實處。 年度培訓(xùn)計劃匯入年度工作計劃中報總經(jīng)理，經(jīng)總經(jīng)理在公司經(jīng)理辦公會議上討論通過后，由總經(jīng)理審批。 培訓(xùn)計劃的制定、審批與實施監(jiān)控 每年12月20日之前，公司各部門、各管理處必須制定完畢各自的年度培訓(xùn)計劃，報公司總經(jīng)理審批。 培訓(xùn)必須經(jīng)過結(jié)果的驗證，員工的培訓(xùn)必須和員工的績效考評相結(jié)合。培訓(xùn)必須制度化、規(guī)范化、法制化才能確保培訓(xùn)的常抓不懈，從而最終確保培訓(xùn)的質(zhì)量達到工作要求相吻合。 培訓(xùn)對公司的整體工作水平至關(guān)重要，必須制度化、法制化、規(guī)范化。 培訓(xùn)制度 培訓(xùn)管理的基本原則 先培訓(xùn)、后上崗，培訓(xùn)合格方允許上崗的原則。. 分管副總經(jīng)理負責(zé)審核年度培訓(xùn)計劃，總經(jīng)理負責(zé)批準(zhǔn)。 適用范圍：適用于物管部所有員工的培訓(xùn)工作的管理。公司經(jīng)理對保安部工作狀況和例會召開質(zhì)量進行監(jiān)督指導(dǎo)。5) 公司經(jīng)理總結(jié)管理處計劃完成情況、安排下周重要事務(wù)。3) 對所需物資、耗材提出要求。2) 分析本周的報事單和投訴單，對已產(chǎn)生和潛在的問題提出相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，就各部門之間存在的問題進行協(xié)調(diào)配合。 管理處周例會： 每周一17：00由公司經(jīng)理主持召開管理處周例會。2. 適用范圍：物管部全體員工3. 內(nèi)容： 晨會： 每天早上8：30，由公司經(jīng)理或綜合部主管負責(zé)召開全體員工的晨會。例會制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1. 目的：為規(guī)范例會制度，使例會真正達到打造優(yōu)質(zhì)團隊，增強公司凝聚力和員工集體榮譽感，以保證服務(wù)質(zhì)量滿足業(yè)主和住戶需求。工程部員工白班8小時為一天，連續(xù)14小時（白班+夜班6小時）算2天。 考勤統(tǒng)計： 每月6日行政文員收取上月考勤卡，8日前進行考勤統(tǒng)計并提交財務(wù)部，計算法定工作日、實際工作日和其它情況（病假、事假、遲到、早退……）等，超出法定工作日的天數(shù)視為加班天數(shù)。 換卡：考勤卡每月5日晚上由當(dāng)班保安員更換，此前由保安隊長從行政文員處領(lǐng)出新卡并指定人員填寫姓名。 打卡要求：實行一人一卡，上下班本人打卡；嚴(yán)禁代人打卡，如有違規(guī)發(fā)現(xiàn)一次兩人均扣罰15元；嚴(yán)禁保安人員利用工作之便，給己、他人方便，弄虛作假，將受到紀(jì)律處分，并視情節(jié)輕重對雙方每人扣罰20—50元；如系位置打錯，由部門負責(zé)人簽字確認(rèn)，否則無效；打卡時間不得比規(guī)定上、下班時間提前或延遲二十分鐘，否則視為無效。考勤制度： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 目的：考核員工出勤時間，作為確定工作時間的依據(jù)。 任何人不得用公司電話打私人長途電話，如有急事要打長途電話,必須由值班人員作好記錄，費用自理。公司電話使用管理規(guī)定： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 節(jié)假日和每日18:00至次日8:30，辦公室無值班人員時，由當(dāng)日辦公區(qū)巡邏崗保安接聽電話，并作好記錄及時轉(zhuǎn)告相關(guān)人員。2. 各部門領(lǐng)用物資時，必須填制“領(lǐng)料單”一式三聯(lián)，經(jīng)使用部門負責(zé)人簽字同意后，第二、三聯(lián)交庫房保管員，庫房保管員根據(jù)領(lǐng)料單內(nèi)容進行發(fā)料，領(lǐng)料單的第一聯(lián)領(lǐng)料部門自存，第二聯(lián)在每月25日向庫房保管員收取做帳。1 采購員應(yīng)協(xié)助配合其它部門搞好工作。1 采購員應(yīng)注意了解市場信息，積累供應(yīng)商資料，盡量建立可靠穩(wěn)定的供貨渠道。1 采購后應(yīng)及時辦理入庫手續(xù)。 采購員應(yīng)注重時效，盡量集中采購，節(jié)約人力物力。 對服裝等類需特制物品，應(yīng)先了解供貨商的服務(wù)質(zhì)量，選擇可長期合作伙伴，保障所需舞品能按時保質(zhì)送貨上門。 采購員按《采購申請單》所列物品規(guī)格、數(shù)量、材質(zhì)等要求進行采購，采購?fù)戤呍凇恫少徤暾垎巍飞虾炞趾蟊４妗?《采購申請單》由公司經(jīng)理簽字后交采購員。辦公用品、勞保用品采購管理規(guī)程： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁 辦公用品、勞保用品須先與庫管員核實所需物品的庫存量。3) 每次借閱期限不超過一個月，一個月后需如期歸還或辦理續(xù)借。 書刊、資料的借閱1) 只限于物管部辦公室管理人員借閱。 對于音像物品需在辦公室文員處簽字借用，待活動結(jié)束后再歸還。 對于辦公復(fù)印耗材——打印紙、復(fù)印紙，事務(wù)部將根據(jù)每月各部門提供的領(lǐng)用計劃，下發(fā)至各部門，由各部門保管、使用，公共地方將不再到處堆放復(fù)印紙，由行政文員控制。如出現(xiàn)丟失，在一個月后可向事務(wù)部領(lǐng)取，但事務(wù)部需控制。 領(lǐng)用后的辦公用品，領(lǐng)用人必須妥善保管，出現(xiàn)丟失，責(zé)任自負。 辦公用品的領(lǐng)用 所有辦公用品只限于管理部工作人員領(lǐng)用。 計算器、驗鈔機、裝訂機固定由財務(wù)受用人員保管。 辦公設(shè)備中復(fù)印機、電腦及打印機由辦公室文員負責(zé)保管、維護以及聯(lián)系維修事宜，行政主管負責(zé)監(jiān)控。 主動配合其他部門的工作。 管理好使用的工具、材料、耗材，負責(zé)水、電、氣等能源的監(jiān)控。 努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)和技術(shù)水平，確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)。9 工程技工： 遵守公司各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，服從上級安排。 負責(zé)并組織技術(shù)文件和設(shè)備設(shè)施檔案的接管、建立和管理工作 負責(zé)為公司新開發(fā)項目工程類提供前期研究依據(jù)。組織開展多種有償服務(wù)工作。 負責(zé)并組織物業(yè)的接管驗收；負責(zé)并組織對業(yè)主的裝修監(jiān)管。 制定房屋及設(shè)備設(shè)施年、季、月度工作和維保計劃并組織實施；負責(zé)組織調(diào)度現(xiàn)場搶修工作。 制定、完善工程各崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)章制度并組織實施，確保物業(yè)的正常使用和運轉(zhuǎn)。 注意安全操作，涉及電氣、攀高作業(yè)，一定采取保護措施，不冒險違規(guī)。 負責(zé)保管好各自使用的工具，保持工具房所有工具擺放整潔。 維護區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生。發(fā)現(xiàn)有燈具損壞或其他故障，及時更換燈具或通知工程人員維修。 負責(zé)對住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域如樓道、梯級、道路、草坪、雨棚、平臺、天面、辦公室、衛(wèi)生間和其他公共場地的清掃、清潔。 嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度。 認(rèn)真完成上級交辦的其它任務(wù)7 保潔綠化員 負責(zé)小區(qū)的綠化、清潔，對不衛(wèi)生、不文明現(xiàn)象和行為及時勸阻和制止。 積極向業(yè)主進行治安防范和管理方面的宣傳。 積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，防止破壞。 遵守國家法令、法規(guī)，依法辦事，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。 保安器具管理。 遵守保安員職責(zé)。 負責(zé)保安內(nèi)務(wù)管理工作。 對保安員的工作進行檢查、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時反映和解決。 物品的采購、倉儲。物管部各崗位職責(zé)： 重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 2 頁共3頁 成本控制（做好預(yù)算和核算）。3 行政文員/接待： 行政辦公事務(wù) 文檔管理 物業(yè)基礎(chǔ)資料管理 人事招聘、培訓(xùn)、檔案管理 各部門服務(wù)品質(zhì)監(jiān)控 內(nèi)務(wù)后勤管理 社區(qū)宣傳統(tǒng)籌 社區(qū)公共事務(wù)機構(gòu)的協(xié)調(diào)（居委會、業(yè)主委員會…），對外協(xié)調(diào)。負責(zé)配套網(wǎng)點的管理。 協(xié)調(diào)處理小區(qū)違章建筑。 拓展客戶服務(wù)與經(jīng)營渠道。 負責(zé)制定完善本部門員工工作職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)、日常事務(wù)，按規(guī)定對下屬部門（管理）員工進行考評。 建立客戶檔案，逐步行成分級次、分類別的客戶資料。2 事務(wù)部主管： 負責(zé)行政、客戶服務(wù)、保安、綠化、保潔等事務(wù)的管理。 負責(zé)指導(dǎo)、安排、監(jiān)督社區(qū)文化活動的實施和記錄以及社區(qū)文明建設(shè)工作的策劃、安排和實施。 負責(zé)本部門周、月工作計劃、工作總結(jié)、年度工作計劃和總結(jié)、月度物料采購計劃、轄區(qū)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃等工作的審批。 監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期進行考核。 制定物管部員工的崗位職責(zé)和內(nèi)部管理制度。 負責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大問題或疑難問題的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、處理。 完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。 協(xié)調(diào)與水、電等職能部門的公共關(guān)系。 應(yīng)急事故處理。 制定設(shè)備設(shè)施年、季、月度維修計劃報公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。 節(jié)能降耗,妥善處理住戶報修事宜。3 工程部職責(zé)： 制定、完善并實施小區(qū)房屋及設(shè)備維護、維修管理規(guī)程，確保物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。 協(xié)調(diào)與街道、居委會等政府各職能部門的關(guān)系，掌握國家有關(guān)政策、法規(guī)，做好信息的收集整理工作。 對服務(wù)分供方進行監(jiān)控管理。 多業(yè)、多種經(jīng)營、特約服務(wù)的接恰、安排、收費管理?？蛻魣笫屡c投訴的處理，服務(wù)質(zhì)量回訪和跟綜。成本控制。 社區(qū)活動組織，社區(qū)公共事務(wù)協(xié)調(diào)。2 事務(wù)部職責(zé)： 行政辦公事務(wù)，文檔、資料管理，人事管理。 堅持一業(yè)為主，多種經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益。 負責(zé)在公司項目的前期介入工作中，協(xié)助其它部門做好工程設(shè)計，以利于后期管理的 成本控制。 建立健全物業(yè)管理制度，負責(zé)各項物業(yè)的小型維修、保養(yǎng)和改造工作，精心組織，嚴(yán)格管理，提高管理水平和管理效益。 增收節(jié)支，及時催收物業(yè)管理費等各項款項，建立詳細明確的收費賬目，搞好成本核算，加快資金回收。 負責(zé)組織公司物業(yè)招租、洽談、合同簽訂等工作，掌握物業(yè)的使用情況，監(jiān)督檢查各物業(yè)租賃合同的履行情況，維護公司利益。E、 衛(wèi)生間、廚房和陽臺地面：a、 用小桶或膠管向地面倒水，觀察水流能流向地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水；b、 第二天到樓下檢查地面無滲漏。B、 毛地面：平整，無裂紋；C、 水泥砂漿面層：無抹灰不整，壓光均勻，無空鼓，無起泡等缺陷。5 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)： 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)：1） 梁、柱、板主體：無變形、凹凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；無鋼筋外露；2） 頂棚：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕物業(yè)接管驗收程序：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁跡，無污漬。4 資料的移交： 產(chǎn)權(quán)資料： 項目批準(zhǔn)文件； 用地批準(zhǔn)文件； 建筑執(zhí)照； 拆遷安置資料； 房地產(chǎn)平面圖。 經(jīng)檢驗符合要求的項目，填報書面移交手續(xù)，由交接雙方簽字認(rèn)可。由事務(wù)部負責(zé)戶內(nèi)，樓層消防、綠化、小品及娛樂設(shè)施等非工程設(shè)備設(shè)施的接管驗收。3 接管驗收流程： 由公司書面通知物管部進行驗收； 物管部在接到通知后立即組織成立驗收小組，驗收小組由物管部相關(guān)人員組成，物管部經(jīng)理總負責(zé)。物業(yè)接管驗收程序：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第 1 頁共1頁1 目的：為保證物業(yè)安全和滿足使用功能。物業(yè)管理協(xié)議：重慶智捷物業(yè)管理文件版號A修訂日期2009年5月第18頁共18頁十二、 消防醫(yī)護、道路搶險、排障、公共工程車輛、軍隊司法警務(wù)車輛等除為執(zhí)行公務(wù)并有相關(guān)證明的可免費停車外，下列情況的車輛均應(yīng)按規(guī)定繳費： 以業(yè)主或來訪者身份駕駛，非為公務(wù)而停留小區(qū)內(nèi)的車輛。十一、 車輛進出場庫，請愛護場庫的設(shè)施設(shè)備，若發(fā)生意外碰撞，造成場庫損失，責(zé)任人承擔(dān)賠償。十、 為杜絕意外事故發(fā)生，進入場庫的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒或污染性物品。九、 請勿在停車庫或停車場范圍洗車、修車、加油或清理雜物。八、 車輛入場停放后，現(xiàn)金、珠寶、有價證券和其它貴重物品請勿放置車內(nèi)。租賃車位到期未辦理續(xù)租手續(xù)的，按計時收費。六、 為保障小區(qū)道路通暢，凡在小區(qū)內(nèi)非劃定停車區(qū)域（如小區(qū)道路、組團內(nèi)道路，公共場地如樓道、圍合庭院內(nèi)等）停放的車輛，即使已購買或租賃車位，均按規(guī)定計時加倍收費。四、 來訪車輛出入小區(qū)在入口處辦理登記手續(xù)，服從保安人員的疏導(dǎo)，合理停放在規(guī)定區(qū)域內(nèi)。三、 業(yè)主自購車位或租賃車位，應(yīng)先在物業(yè)管理公司辦理手續(xù)，交納相關(guān)費用。故入庫（場）停放車輛，車主須