【正文】 退房 提出退房 30 日內(nèi)退款并付利息 不退房 3%以?xún)?nèi)買(mǎi)房人補(bǔ)足， 超出 3%部分企業(yè)支付） ≤3%企業(yè)原數(shù)返還 ＞ 3%企業(yè)雙倍返還 中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)：經(jīng)批準(zhǔn)的變更導(dǎo)致商品房受影響，開(kāi)發(fā)商變更確立日起 10 日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人在 通知到達(dá) 15 日內(nèi)書(shū)面答復(fù)決定。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。續(xù)租不超過(guò) 20 年。 4)房屋租賃合同訂立后 30 日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人到房屋所在地房管部門(mén)辦理租賃登記備案。變更租賃合同 30 日內(nèi)原備案部門(mén)登記備案。 不能履行到期債務(wù)，抵押權(quán)人優(yōu)先受償。 一般規(guī)定： 房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將已抵押事實(shí)告知抵押權(quán)人。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。 三資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押要經(jīng)董事會(huì)通過(guò)。 抵押擔(dān)保期限不能超過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限和土地剩余期限。 預(yù)購(gòu)商品房不能轉(zhuǎn)讓但可以抵押。 企事業(yè)單位分立合并的，原抵押合同有效，由擁有抵押物的企業(yè)承受。 在抵押中不允許還未清償債務(wù)，抵押物就歸抵押權(quán)人所有。 公共福利單位可以以 公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)抵押。 抵押后租賃的，出租人應(yīng)向承租人說(shuō)明抵押的事實(shí)，否則后果由出租人承擔(dān)。 1抵押合同 房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段。 1房地產(chǎn)抵押估價(jià) 商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，可以與抵押人確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。 房地產(chǎn)抵押價(jià)值：抵 押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估 價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 房地產(chǎn)抵押報(bào)告有效期為 1 年，對(duì)市場(chǎng)變化較大的應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告的有效期。未登記，不生效。 在抵押合同簽訂后 30 日內(nèi)辦理房地產(chǎn)抵押登記。 且要發(fā)他項(xiàng)權(quán)利證。 在住房抵押貸款證券化中對(duì)于銀行將住房抵押貸款轉(zhuǎn)給信托機(jī)構(gòu)時(shí)，其擔(dān)保債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑶业盅簷?quán)轉(zhuǎn)讓要申請(qǐng)辦理住房抵押權(quán)變更登記。申請(qǐng)人要求替換的應(yīng)當(dāng)允許。 批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)由個(gè)人住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人與受讓人共同申請(qǐng)。登記機(jī)關(guān)一次受理 200 起以下的在 5 個(gè)工作日完成。 1最高額抵押權(quán) 最高限額抵押權(quán)是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一這期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。 最高限額抵押設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意可以轉(zhuǎn)入最高限額抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)范圍內(nèi)。當(dāng)有抵押人有使抵押物價(jià)值減少的，可以要求其停止并恢復(fù)或擔(dān)保。 協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以自知道起 1 年內(nèi)向法院提出撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格。 未作評(píng)估的參照市價(jià)確定。保留價(jià)不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的80%，如果流拍再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降價(jià)但不得超過(guò)前次保留價(jià)的 20%。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。抵押 權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬六個(gè)月的寬限期，若過(guò)期仍未搬出的可以強(qiáng)制遷出。已經(jīng)產(chǎn)生租金可以從房屋拍賣(mài)或變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除。 第七章 不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。 托倫斯登記制，具有絕對(duì)法律效力，轉(zhuǎn)移必須在登記簿是記載， 強(qiáng)制登記，正副本內(nèi)容必須一致。 房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記簿記載工作 做好房地產(chǎn)登記信息化工作 做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作 還要為征地、拆遷房屋、落實(shí)私房政策的房產(chǎn)審 查和處理權(quán)屬糾紛提供依據(jù)。 不動(dòng)產(chǎn)登記制度 原則：不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度；登記辦法由法律、行政法規(guī)規(guī)定；由所在地的登記；按件收費(fèi)。 登記機(jī)構(gòu)的查驗(yàn)必要時(shí)可以實(shí)地查看，但不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，不得以年檢等名義朝服登記。 不動(dòng)產(chǎn)登記生效時(shí)間 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因繼承受贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承受贈(zèng)時(shí)發(fā)生效力。若是訂有合同使物權(quán)發(fā)生變化的，自合同成立時(shí)發(fā)生效力。若登記有錯(cuò)誤的，原權(quán)利人書(shū)面同意的可以進(jìn)行變更登記，原權(quán)利人 若不同意的可以進(jìn)行異議登記，登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起 15 日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。預(yù)告登記后，債權(quán) 消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起 3 個(gè)月 用本集體土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)—— 持農(nóng)用地使用合同申請(qǐng)使用權(quán)初始登記。 同宗地多次抵押，按抵押登記申請(qǐng)先后順序辦理抵押登記。 已經(jīng)登記的土地抵押權(quán)、地役權(quán)終止。 房屋登記： 房屋所有權(quán)登記：房屋所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記。 最高額抵押登記：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)、確定登記。 我國(guó)實(shí)行房屋和土地分別有房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)分別登記。 1房屋登記機(jī)構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作 的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)。 以查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，實(shí)施必要的實(shí)地查看 應(yīng)實(shí)地查看情形：初始登記；在建工程抵押登記；房屋滅失致注銷(xiāo)登記；其他。 1房屋登記程序：申請(qǐng) —— 受理 —— 審核 —— 記載于登記簿 —— 發(fā)證。 公告時(shí)間不計(jì)入上述時(shí)限，延長(zhǎng)最長(zhǎng)不能超過(guò)原時(shí)限的一倍。 ② 必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 ④ 使用合格的卷尺。 房地產(chǎn)面積測(cè)算方法有：解析法（主要采用）和圖解法。解析法以實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，圖解法以已有的圖測(cè)算。 丘：獨(dú)立丘 —— 一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元。 丘的權(quán)屬郟縣是界址點(diǎn)的連線，界址點(diǎn)非為三級(jí)。 ② 市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地。 ④ 已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要做市政建設(shè)的用地。 2房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑梁、地下室、 室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上的永久性建筑。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 面積是指房屋的建筑面積。 2計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定 計(jì)算全部建筑面積：永久性結(jié)構(gòu)建筑、層高在 以上、有柱（不含獨(dú)立柱單排柱）、有上蓋、 全封閉陽(yáng)臺(tái)、玻璃幕墻、與室內(nèi)相同的伸縮縫。 不計(jì)算房屋面積：層高 以下、無(wú)上蓋架空通廊、天臺(tái)、騎樓、活動(dòng)臨時(shí)房、房屋飾物、 煙囪亭塔、與室內(nèi)不相同伸縮縫。 2共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t： 2分?jǐn)偟姆椒ǎ? 住宅樓按套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。對(duì)于商業(yè)部分則是將整幢分?jǐn)偛糠址纸o商業(yè)部分的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，分?jǐn)傊粮鲗?，然后再加上各層?yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e得到各層總的共有建筑面積，再按各層各 套中的套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)：人員特定；委托服務(wù)；服務(wù)有償。 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的資格管理：系統(tǒng)的培訓(xùn)與考核 資格認(rèn)證與執(zhí)業(yè)注冊(cè) 繼續(xù)教育與續(xù)期注冊(cè) 房地產(chǎn)估價(jià)人員有房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。 對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理主要從市場(chǎng)準(zhǔn)入抓起。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 估價(jià)收費(fèi)：差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收 對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)可適當(dāng)提高收費(fèi)，最高不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的 30%。 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是目前我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域唯一對(duì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政許可的行業(yè)。 行政許可的層次：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、省級(jí)規(guī)章 (臨時(shí)性許可只能一年，超過(guò)一年的就要提請(qǐng)制定成地方性法規(guī) ) 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由自然人出資，有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人發(fā)起設(shè)立。 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。 通用標(biāo)準(zhǔn)： 機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：有房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)評(píng)估字樣。 專(zhuān)職估價(jià)師出資合計(jì)不低于 60%。 企業(yè)內(nèi)部管理制度健全。 前三年無(wú)禁止的行為（非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；超越資質(zhì)承接業(yè)務(wù)；惡意壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；違反規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)； 重大遺漏估價(jià)報(bào)告；擅設(shè)分 支機(jī)構(gòu)；擅自轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務(wù)） 資質(zhì)核準(zhǔn)應(yīng)交材料：資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)表；原資質(zhì)證書(shū)（原件）；營(yíng)業(yè)執(zhí)照；出資證明；法人任職文件； 估價(jià)師證明；服務(wù)場(chǎng)所證明；公司章程；企業(yè)內(nèi)部管理制度，信用檔案信息； 隨機(jī)抽查前三年內(nèi)的一份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。 二、三級(jí)資質(zhì)：由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)初審。初審的信息要在網(wǎng)上公示 10 日。屆滿 30 日前向資質(zhì)許可機(jī)關(guān)提出資質(zhì)延續(xù)申請(qǐng)。 資質(zhì)未獲準(zhǔn)，有效期內(nèi)申請(qǐng)核準(zhǔn)相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。 未申請(qǐng)延續(xù)或被撤回資質(zhì)的，不再具有資質(zhì)。 資質(zhì)撤回、注銷(xiāo)：當(dāng)資質(zhì)條件不具 備時(shí)，可以撤回其資質(zhì)。 一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，二、三級(jí)不得設(shè)立。分支機(jī)構(gòu)專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不計(jì)入總估價(jià)機(jī)構(gòu)的人數(shù)中，同樣要有內(nèi)部管理的制度。并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。 當(dāng)分立的，只能由一方承接原機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)且要符合相應(yīng)資質(zhì)條件。承接方由雙方協(xié)商確定歸屬。 分支機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以總機(jī)構(gòu)的名義承接估價(jià)業(yè)務(wù)，要簽訂書(shū)面估價(jià)委托 合同。 異地執(zhí)業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)可以異地承接業(yè)務(wù)，不過(guò)在業(yè)務(wù)完成后要向業(yè)務(wù)發(fā)生地的建設(shè) (房地產(chǎn) )行政 主管部門(mén)備存