【正文】 和置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7600斗門鎮(zhèn)上窯1000越欣數(shù)碼信用社301越紅青少年活動(dòng)中心10具體分析越紅控股流動(dòng)資產(chǎn)的構(gòu)成：，主要為未銷售房產(chǎn)、產(chǎn)成品等；；其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款科目主要表現(xiàn)為與關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)往來。這與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)所處行業(yè)近幾年的總體經(jīng)營(yíng)情況相符。（2）盈利能力分析：結(jié)合利潤(rùn)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)等分析交易對(duì)手整體盈利能力。公司毛利水平近幾年維持在16%左右，毛利水平與公司所處行業(yè)平均毛利水平相符。公司凈資產(chǎn)收益率近幾年來有所上升。截止2012年12月，公司主要營(yíng)收分布情況如下業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入（萬元）占比（%）凈利潤(rùn)（萬元）占比（%）紡織業(yè)務(wù)117931%8603%房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1755%119%合計(jì)119686100%8722100%根據(jù)公司應(yīng)收款和應(yīng)付款科目明細(xì)顯示公司上游供應(yīng)商相對(duì)集中且付款帳期相對(duì)較短，下游渠道賣家相對(duì)分布廣泛。 應(yīng)付賬款明細(xì) （單位：萬元）應(yīng)付賬款3525立馬云山97浙江雙科達(dá)紡織有限公司等51浙江航民輕紡等1644浙江中恒建設(shè)有限公司40浙江榮盛建設(shè)有限公司44紅茂公司502（3）現(xiàn)金流分析從各期公司現(xiàn)金流情況來看，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入水平大致與企業(yè)收入情況相符。（4）償債能力分析 截止2012年12月越紅控股的負(fù)債為104318萬元，%，公司總體負(fù)債率歷年來皆保持在55%左右，從公司負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，%， ，顯示企業(yè)存貨對(duì)公司償債能力影響較大。對(duì)外負(fù)債情況截止目前，公司對(duì)外借款余額為48147萬元，其中短期借款為30177萬元，長(zhǎng)期借款17970萬元，其明細(xì)如下：短期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額（單位：萬元）紹興銀行2600農(nóng)業(yè)銀行7613工商銀行2370浦發(fā)銀行3570興業(yè)銀行紹興分行3000恒信銀行3580華夏武林支行2800紹興市建行1800紹興銀行2844合計(jì)30177長(zhǎng)期借款明細(xì)金融機(jī)構(gòu)起始日期金額（單位：萬元）紹興恒信銀行袍江支行870瑞豐銀行越州支行2500紹興交通銀行6400紹興縣合作銀行3000民生銀行2000恒豐紹興支行3200合計(jì)17970通過上述金融機(jī)構(gòu)負(fù)債情況可見，越紅集團(tuán)得到大行中工行、農(nóng)行、建行、交行及股份制銀行浦發(fā)、興業(yè)、華夏、民生、恒豐以及當(dāng)?shù)亟B興銀行、恒信銀行、農(nóng)村合作銀行等數(shù)量眾多銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的支持，合作較為緊密，未來得到大多數(shù)銀行支持的可能性較大。 越紅控股及下屬企業(yè)對(duì)外擔(dān)保明細(xì) （單位：萬元）擔(dān)保主體被擔(dān)保單位借款機(jī)構(gòu)期限金額 浙江越紅控股集團(tuán)有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司紹興市商業(yè)銀行2200喜臨門控股集團(tuán)有限公司招商紹興城東支行6000家天下家居生活廣場(chǎng)有限公司中信銀行紹興分行13200紹興家天下家居有限公司恒豐銀行2000喜臨門集團(tuán)有限公司北京銀行紹興分行3500紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司喜臨門控股集團(tuán)有限公司浦發(fā)銀行紹興分行3000紹興家天下家居生活有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行2000紹興匯同蓄電池有限公司華夏銀行紹興分行1200紹興家天下家居生活有限公司瑞豐銀行越州支行7500紹興市紅茂織造有限公司　　　紹興匯同蓄電池有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行300紹興市城東紡織廠有限公司北京銀行紹興支行1000紹興華綠園林建設(shè)有限公司紹興縣農(nóng)村合作銀行550紹興市明瑞紡織服飾有限公司恒信銀行皋埠支行800合計(jì)（單位：萬元）43250上述被擔(dān)保人中，喜臨門和家天下為關(guān)聯(lián)企業(yè)，占總對(duì)外擔(dān)保的91%，兩家企業(yè)受同一實(shí)際控制人控制，經(jīng)查，上述喜臨門集團(tuán)有限公司系為上市公司喜臨門家具股份有限公司曾用名，其在A股主板上市，股票代碼603008。總體來看，大多數(shù)擔(dān)保集中在上市公司及其相關(guān)公司，風(fēng)險(xiǎn)較小。地塊交通便利，配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)越，是袍江新區(qū)不可多得的居住佳地。，總體規(guī)劃情況如下表所示：項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目名稱江南名苑地理位置浙江省紹興市袍江新區(qū)占地面積（平方米）38696容積率土地總成本（萬元）14729(含稅429萬元)樓面地價(jià)（元/平方米）1478具體建筑規(guī)劃棟數(shù)、層數(shù)項(xiàng)目規(guī)劃建筑以高層住宅6棟、多層住宅14棟，總計(jì)659套?？偨ㄖ娣e（平方米）其中：計(jì)容積率面積（平方米）獨(dú)立住宅()多層住宅高層住宅商業(yè)2500辦公其他870（物業(yè)、社區(qū)用房）自用及公共建筑(幼兒園)合計(jì)不計(jì)容積率面積（平方米）地下室30000地下車庫527個(gè)其他合計(jì)30000項(xiàng)目目前實(shí)際進(jìn)度為完成建安基礎(chǔ)工程的90%，結(jié)構(gòu)工程進(jìn)度的45%，設(shè)備安裝和裝飾工程的30%，總體工程進(jìn)度50%，預(yù)計(jì)明年年年中前可完成主體工程施工，明年下半年進(jìn)行主體收尾和綠化、道路建設(shè)，預(yù)計(jì)明年年底前可完工。本項(xiàng)目資金運(yùn)用房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商：紹興市越紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本項(xiàng)目資金運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備四證，四證情況如下：國(guó)有土地使用權(quán)證編號(hào)：紹市國(guó)用（2011）第6199號(hào)和紹市國(guó)用（2011）第6200號(hào)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證編號(hào)：地字第330602201100022號(hào)袍；建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)：建字第33060220110004號(hào)袍；建設(shè)工程施工許可證編號(hào)：建字第330602201104174201。%。（1）項(xiàng)目投資構(gòu)成 （1）土地費(fèi)用土地拍買成交價(jià)：　　　　　　　　　14300土地契稅：143003%429小計(jì)：14729（2）主體建筑建安費(fèi)用主體房屋建安費(fèi)： 178。主體地下室建安費(fèi)：30000m178。7500樁基工程費(fèi)用： 178。場(chǎng)外綠化及景觀工程費(fèi)：2000地下室圍護(hù)及臨時(shí)圍墻費(fèi)：350電梯費(fèi)用：　　 28部30萬元/部840小區(qū)智能化管理費(fèi)：　 694戶5000元/戶347消防及通風(fēng)設(shè)備安裝費(fèi)：178。小計(jì)：27265（3）其它有關(guān)配套費(fèi)用用水、用電配套費(fèi)：178。房屋設(shè)計(jì)費(fèi)：178。場(chǎng)外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：29000m178。監(jiān)理費(fèi)：178。地質(zhì)勘察費(fèi)：30招投標(biāo)及質(zhì)監(jiān)費(fèi)：60墻改、散裝水泥等費(fèi)用：100防雷、白蟻、圖審等費(fèi)用60煤氣初裝費(fèi)：694戶3500元/戶有線電視、電話等初裝費(fèi)： 178。1樁基等工程測(cè)檢費(fèi)：301小區(qū)移交費(fèi)：178。小計(jì)：（4）營(yíng)銷費(fèi)用銷售展示中心裝修費(fèi)用：80廣告費(fèi)用投入：250開盤禮品及布置費(fèi)用：100銷售人員獎(jiǎng)勵(lì)措施費(fèi)：250小計(jì)：680（5）人員工資及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用辦公室及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)：100/年3年300工作人員工獎(jiǎng)費(fèi)：15人15萬/人年3年675其它不可預(yù)見費(fèi)：300物業(yè)公司開辦費(fèi)：50小計(jì)：1325（6）利息：1500010%1年1800小計(jì)：1800本項(xiàng)目投資總成本（2）資金來源情況序號(hào)　金額（萬元）占比1自有資金24194%2信托貸款（資金缺口）15000%3銷售收入9959%合計(jì)49153100%（3）已投資資金情況(截止目前)資金掛賬一覽表序號(hào)項(xiàng)目科目 金額（萬元） 1土地成本存貨147292預(yù)付工程款預(yù)付賬款3材料款存貨45924建安成本存貨25135開發(fā)間接費(fèi)存貨5806設(shè)備款存貨2853　合計(jì)　建設(shè)狀況：標(biāo)的項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)周期為27個(gè)月，自2012年8月至2015年6月。包括9幢低密度住宅、一幢多層住宅及一幢高層住宅。項(xiàng)目與周邊物業(yè)銷售價(jià)格對(duì)比：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)開盤銷售時(shí)間銷售均價(jià)（元/平方米）已售比例（%）與本項(xiàng)目對(duì)比優(yōu)勢(shì)江南名苑（本項(xiàng)目）普通住宅/排屋8000/，建筑面積96737平米，樓面地價(jià)較低，售價(jià)定價(jià)較為謹(jǐn)慎恒聯(lián)錦園普通住宅、別墅11000,建筑面積41711平米親親家園普通住宅8300，建筑面積280000平米臥龍因此，總收入測(cè)算結(jié)果是個(gè)較為保守的結(jié)果。敏感性分析表項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)成本凈利潤(rùn)率銷售率償債平衡點(diǎn)分析正常值21914%%項(xiàng)目銷售均價(jià)上升10%27713%%銷售均價(jià)上升10%,成本凈利潤(rùn)率提高12%，由于所得稅的影響，%。顯然是所得稅的影響所致。項(xiàng)目投資成本下降10%25112%%投資成本下降10%,%，%。銷售率償債平衡點(diǎn)=（我司信托貸款+銀行貸款+銷售收入再投入建設(shè)資金+經(jīng)營(yíng)稅金及附加+土地增值稅+所得稅+其他需在我司信托借款償還之前償付的負(fù)債）/總銷售收入*100%。事實(shí)上，我們測(cè)算的依據(jù)是項(xiàng)目整體住宅銷售均價(jià)為8000元/平方米（含排屋），這是一個(gè)較為保守的價(jià)格，整體下降10%的可能性已經(jīng)很小，測(cè)算繼續(xù)下降對(duì)應(yīng)的情況意義很小。本項(xiàng)目期限為27個(gè)月，根據(jù)目前該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，本項(xiàng)目期限完全覆蓋該項(xiàng)目的建設(shè)周期，根據(jù)企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)，公司在20132014年間預(yù)計(jì)“江南名苑”項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的銷售收入為50573萬元，根據(jù)項(xiàng)目毛利率42%計(jì)算，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21120萬元，由于目前越紅房地產(chǎn)在融資期內(nèi)無到期的金融機(jī)構(gòu)借款，該項(xiàng)目本身還款來源是充裕的。完全能夠覆蓋本次借款本息。根據(jù)目前企業(yè)方未來一年的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，完全能夠覆蓋本次融資成本。2013年公司需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為45902萬元，2014年需負(fù)擔(dān)的融資現(xiàn)金流出約為8934萬元，考慮到轉(zhuǎn)貸金額約為4億左右（參考2013年到期融資本金金額），以此測(cè)算公司2014年融資到期現(xiàn)金約為5億元，根據(jù)2012年公司經(jīng)營(yíng)收入約12億元，不考慮業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，公司能夠承擔(dān)這次融資本息歸還壓力并為本次融資承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保責(zé)任。紹興市是一個(gè)工業(yè)化程度較高的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民富裕，購(gòu)買力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)有著傳統(tǒng)偏好和良好持有心態(tài)。在剛性需求的牽引下，目前紹興小戶型住房剛性旺盛。標(biāo)的項(xiàng)目成本較低，抗跌能力較強(qiáng)標(biāo)的項(xiàng)目地塊原系越紅集團(tuán)工業(yè)用地，越紅集團(tuán)實(shí)行輔業(yè)資產(chǎn)改制，2011年5月該地塊經(jīng)政府定向拍賣程序轉(zhuǎn)性為商住用地，支付土地出讓金總計(jì)14300萬元，稅金429萬元，折畝價(jià)為246萬元/畝。售價(jià)即使下跌30%，即售價(jià)為5600元/平方米, 元/平方米,其內(nèi)部收益率為17 %，凈現(xiàn)值為4242萬元，凈利潤(rùn)率5648萬元。項(xiàng)目自有資金占比高。其股東單位浙江越紅控股集團(tuán)有限公司現(xiàn)金流充足。而越紅地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)單一，經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴極大。且從目前來看關(guān)于房地產(chǎn)的國(guó)家政策處于審慎情況，因此行業(yè)前景不甚明朗。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響大，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有強(qiáng)周期性的特點(diǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有絕對(duì)的影響力，從而對(duì)信托計(jì)劃收益產(chǎn)生影響。（三）經(jīng)營(yíng)及信用風(fēng)險(xiǎn)信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能因?yàn)樾袠I(yè)、地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、交易對(duì)手的違約等原因?qū)е沦Y金使用企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，信托資金不能及時(shí)退出，從而最終可能導(dǎo)致信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)到期無法變現(xiàn)，給受益人信托利益的實(shí)現(xiàn)帶來風(fēng)險(xiǎn)。（五）其它風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、重大政治事件等不可抗力以及其它不可預(yù)知的意外事件可能導(dǎo)致信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)遭受損失。同時(shí)，我部對(duì)該項(xiàng)目設(shè)置了監(jiān)管賬戶，所有信托資金將進(jìn)入監(jiān)管賬戶進(jìn)行支付管理，同時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，對(duì)該賬戶的支付情況進(jìn)行復(fù)核管理。該抵押地塊基本信息如下：抵押財(cái)產(chǎn)名稱權(quán)屬證書及其他有關(guān)證書編號(hào)處 所面積或數(shù)量抵押面積或數(shù)量抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值（萬元）已經(jīng)為其他債權(quán)設(shè)定抵押的金額（萬元）備注袍江新區(qū)H4號(hào)地塊紹市國(guó)用（2011）第6199號(hào)、第6200號(hào)袍江新區(qū)38696平方米*全部31500（含在建工程） 8200土地及其上的在建工程抵押*：因該項(xiàng)目已進(jìn)入預(yù)售階段，實(shí)際抵押面積以辦理抵押時(shí)為準(zhǔn)。實(shí)際抵押率不高于50%。目前該兩塊土地均處于抵押狀態(tài)。目前抵押情況如下：借款行金額時(shí)間土地證號(hào)借款單位農(nóng)行越城支行4000萬元20121220201312096200號(hào)浙江越韓科技透氣材料有限公司200萬元2012122820130628200萬元2012122820130930華夏銀行紹興分行3800萬元20121218201312176199號(hào)紹興越欣數(shù)碼紡織有限公司 該土地（在建工程）由浙江眾誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司出具價(jià)值評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)格為31500萬元（），評(píng)估均價(jià)為：8140元/平方米，以本次融資規(guī)模計(jì)算，%，抵押物足值。（越紅控股情況分析詳見第二章“二、其他交易主體基本情況及分析”） 自然人