房地產(chǎn)投資與項(xiàng)目管理(1)-閱讀頁
2025-01-25 09:03本頁面
【正文】 為五個(gè)階段： ? 醞釀起步階段（ 19801991） ? 超常規(guī)發(fā)展階段（ 19921993） ? 調(diào)整階段（ 19941997） ? 高速發(fā)展階段（ 19982022） ? 低落階段（ 2022下半年 ） 醞釀起步階段（ 19801991） ?背景： 20世紀(jì) 80年代初，改革開放政策 ?最初的有效需求：外商和國內(nèi)的個(gè)體戶 ?政策的促進(jìn)作用： 1986年，土地管理法 1987年，深圳國有土地使用權(quán)的有償出讓。 ?案例：海南房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn) ?背景： ?政治方面：鄧小平南巡講話，繼續(xù)加強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)； ?經(jīng)濟(jì)背景：西方國家已經(jīng)解除了對中國的禁錮，我們國家進(jìn)行一些資金整頓，經(jīng)濟(jì)方面的發(fā)展條件成立； ?海南方面：海南的地理位置決定的，海南是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是著名的旅游勝地，所以炒作的空間非常大，而且大家都帶有投資的心里。 ?影響： ?大量工程停工：半拉子工程和大量爛尾樓達(dá)到 1600多萬平方米； ?大面積土地閑置：閑置土地 2萬多公頃； ?大量資金流失； ?大量房屋閑置：閑置房屋 450多萬平方米； ?產(chǎn)生大量房地糾紛和官司； ?最終結(jié)局：泡沫破滅 ?海南出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的主要問題： ?土地管理失控，供應(yīng)量過大，失去了應(yīng)起調(diào)節(jié)杠桿的作用； ?金融秩序混亂，違規(guī)違法嚴(yán)重，資金投機(jī)性過強(qiáng)； ?當(dāng)?shù)卣芾硭降?，?guī)劃失控，短期行為多； ?住房雙軌制導(dǎo)致市場狹小，缺乏有效需求做支撐； ?政府產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的失誤； ?大量的投機(jī)性人群。具體表現(xiàn)為： ?投資增長速度劇降；房價(jià)大幅度回落；市場成交量急劇萎縮；租金節(jié)節(jié)下降；空置房數(shù)量快速增加；土地供應(yīng)量減少；超常規(guī)發(fā)展時(shí)期遺留的矛盾和糾紛大量暴露；最終用戶數(shù)量增加；投機(jī)性減弱；營銷手段多樣化。 ?大規(guī)模、大范圍實(shí)行按揭貸款，住房金融迅速
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